Assurance de condo: relever le défi

Offert par Les affaires plus


Édition de Mars 2016

Assurance de condo: relever le défi

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Édition de Mars 2016

Par Didier Bert

Il devient de plus en plus coûteux d'assurer son condo... Et encore faut-il trouver une compagnie d'assurance qui veuille bien couvrir les risques ! Voici quelques conseils pour améliorer vos chances, sans payer une fortune...

Les appartements en copropriété doivent être couverts par deux contrats d'assurance : celui qui couvre la partie privative de votre copropriété et celui du syndicat des copropriétaires.

La loi impose au syndicat des copropriétaires de s'assurer contre les risques de base comme le vol et l'incendie, et d'avoir un montant de responsabilité civile. La couverture d'assurance comprend le bâtiment lui-même, mais aussi les parties communes, les éléments du bâtiment situés dans chaque copropriété (murs, fenêtres, sols), les équipements d'origine (baignoire, placards de cuisine), et possiblement le mobilier appartenant au syndicat (tables d'extérieur).

Assurance personnelle : pas si facultative !

De votre côté, la loi ne vous contraint pas à avoir une assurance habitation. Cependant, la déclaration de copropriété oblige souvent les différents copropriétaires à souscrire une assurance de copropriétaire occupant. Celle-ci inclut généralement certaines protections telles qu'un montant en responsabilité civile, une couverture contre les refoulements d'égouts, etc. Concrètement, si l'immeuble était détruit par un incendie, votre assurance indemniserait non seulement vos biens - ainsi que ceux de votre conjoint et de vos enfants -, mais aussi les améliorations apportées à votre condo, les placards de cuisine par exemple, si vous les aviez remplacés.

Des amis habitent avec vous ? Vous vivez avec votre conjoint depuis moins de trois ans ? Leurs noms doivent figurer sur votre contrat d'assurance.

Précieux avenants

Vous pouvez ajouter des avenants pour pallier la couverture d'assurance incomplète du syndicat de copropriété. En effet, celui-ci peut avoir souscrit une assurance a minima, qui pourrait s'avérer insuffisante en cas de sinistre. Cela peut vous bénéficier, même dans le cas de dégâts causés aux parties communes : si la couverture d'assurance de la copropriété est insuffisante, les copropriétaires, dont vous êtes, devront payer de leur poche. Pour parer ce genre de mauvaise surprise, vous pouvez demander qu'on augmente les montants prévus à votre contrat. Attention : votre assurance habitation peut vous indemniser pour le montant non couvert par la police du syndicat, mais seulement si celle-ci couvre le sinistre survenu.

Demandez d'abord une copie de la police d'assurance et une copie du rapport d'évaluation du bâtiment : vous saurez si le montant d'assurance du syndicat est suffisamment élevé pour reconstruire l'immeuble à neuf en cas de sinistre.

Ce qui influence la prime

Votre prime d'assurance est calculée à partir de facteurs tels que l'ancienneté du bâtiment ou des matériaux qui le composent. Votre assureur constatera aussi les moyens de protection contre les incendies et vérifiera que l'immeuble est muni d'un système de gicleurs. La distance entre l'immeuble et la borne-fontaine la plus proche a un impact direct sur le montant de la prime, tout comme la distance de la caserne de pompiers.

La localisation de l'immeuble a aussi son importance : s'il y a souvent des sinistres dans votre quartier (actes de vandalisme, vols, incendies), votre prime sera plus élevée.

Des motifs de refus

Certains propriétaires et syndicats de copropriété ne parviennent plus à s'assurer. Pourquoi ? Des sinistres coûteux, surtout les dégâts d'eau, sont plus fréquents, notamment en raison d'un entretien insuffisant. Résultat : certains assureurs ont quitté le marché devenu trop peu rentable. Et ceux qui sont restés deviennent plus exigeants avec leurs assurés : en augmentant la note, au pire, en refusant de les assurer.

Dans ce contexte, si vous n'avez pas respecté vos échéances de paiement, cela ne plaidera pas en votre faveur. Et si vous avez présenté plusieurs réclamations au cours des dernières années, vous diminuez encore vos chances...

N'oubliez pas le renouvellement !

Le contrat d'assurance habitation ne se renouvelle pas automatiquement, et les assureurs n'envoient pas toujours d'avis de renouvellement. Votre assureur pourrait même refuser de reconduire votre assurance habitation. Notez la date d'échéance de votre contrat, et commencez à magasiner plusieurs semaines avant la fin de votre contrat. Si vous changez d'assureur, avertissez celui que vous quittez.

En dernier recours...

Votre assureur refuse de renouveler votre contrat, et vous n'en trouvez pas d'autre ? Si vous comptez au moins cinq refus par des assureurs différents - con-servez les coordonnées des agents et courtiers -, vous pouvez communiquer avec le Centre d'information sur les assurances au 514 288-4321 à Montréal, et au 1 877 288-4321 ailleurs au Québec, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 16 h 30. Un agent de ce service du Bureau d'Assurance du Canada pourrait trouver une assurance adaptée à vos besoins. Vous pouvez aussi envoyer le formulaire que vous trouverez au http://www.infoassurance.ca/static/pdf/fr/formulaire_habitation.pdf par courriel à cinfo@gaa.qc.ca

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Les raisons de la montée des prix

41 % des syndicats de copropriétaires ont déjà manqué de fonds au moment de réaliser des travaux majeurs. Ainsi, l'accumulation insuffisante d'argent dans le fonds de prévoyance entrave la réalisation de travaux d'entretien. Et cette négligence favorise la survenue de sinistres.

Ce chiffre s'élève même à 47 % dans les copropriétés de moins de 10 unités.

Source : Sondage sur les fonds de prévoyance des copropriétés au Québec réalisé auprès des administrateurs et des gestionnaires de copropriétés membres du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, octobre 2015.

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Couvert - pas couvert

Votre assurance habitation personnelle vous indemnise contre le vol, le vandalisme, l'incendie, le vent, la grêle et la foudre...

Les dégâts d'eau peuvent être couverts si les dommages sont causés par une fuite ou un débordement de tuyaux d'eau potable. Les dommages causés par les installations sanitaires (baignoire, lave-vaisselle et chauffe-eau) sont également couverts.

Par contre, vous devez ajouter un avenant si vous souhaitez être couvert contre les refoulements d'égouts et les infiltrations d'eau par la toiture, ou si vous considérez que le montant de la couverture d'assurance du syndicat de la copropriété est insuffisant.

Ne comptez pas non plus sur votre assurance habitation pour payer les dégâts occasionnés par le débordement d'un cours d'eau, par un glissement de terrain ou par des éboulements. La pollution, le risque nucléaire et la guerre ne sont jamais inclus non plus.

Vous redoutez un tremblement de terre ? Ce risque n'est généralement pas couvert, mais vous pouvez demander un avenant pour couvrir les dommages causés par un séisme.

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Syndicats en quête d'assurance

Même des syndicats de copropriétaires se voient refuser des assurances. Le même sondage, réalisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) auprès de 700 syndicats de copropriétés, indique que 10 % d'entre eux ont déjà essuyé un refus.

82 % des refus concernaient la couverture du risque d'inondations ou de refoulements d'égouts.

66 % des refus étaient motivés par un trop grand nombre de réclamations faites dans le passé.

63 % des syndicats ont subi une hausse de leur prime d'assurance supérieure à 20 % au cours des cinq dernières années.

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Payer moins cher

1 Le Bureau d'assurance du Canada (BAC) recommande de demander une proposition auprès d'au moins trois assureurs ou courtiers.

2 Regroupez vos polices d'assurance automobile et habitation auprès de la même compagnie : vous devriez obtenir un rabais.

3 Relevez le montant de la franchise.

4 Équipez votre condo d'un système d'alarme, surtout si votre quartier est réputé pour les vols. Votre assureur pourrait réduire votre prime.

5 Vous rénovez votre installation électrique, la plomberie, le système de chauffage ? Prévenez votre assureur : des installations plus récentes peuvent présenter de meilleures garanties.

6 Entretenez vos équipements afin de réduire le risque de sinistres, qui pourraient ensuite faire enfler votre prime. Cela vaut pour le syndicat de copropriété : un programme d'entretien devrait être prévu... et financé par les contributions au fonds de prévoyance.

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