Pendant plus de 10 ans, les vendeurs ont fait la loi sur le marché immobilier. Mais aujourd'hui, leur trône vacille. Les acheteurs sont à nouveau maîtres du jeu et passent à l'attaque.
Amélie et Alexandre sont confrontés, bien malgré eux, à la nouvelle réalité du marché immobilier. En octobre dernier, ce couple dans la trentaine a mis en vente sa copropriété d'Otterburn Park, sur la Rive-Sud de Montréal. La confiance régnait. Ils étaient sûrs de vendre rapidement. Or, quelques mois plus tard, non seulement leur propriété n'a toujours pas trouvé preneur, mais personne ne s'est manifesté pour la visiter. Vous avez bien lu : aucun visiteur. Tout un choc. Devant le manque d'intérêt des acheteurs, ces parents d'une petite fille de trois ans doivent suspendre jusqu'à nouvel ordre leur projet d'achat d'une maison plus spacieuse à Saint-Jean-sur-Richelieu, où ils planifiaient de s'installer avant la venue d'un deuxième enfant.
Ils se heurtent à un dilemme. S'ils veulent vendre, ils perdront de l'argent, quelque chose d'impensable il y a quelques années à peine dans un marché immobilier en pleine ébullition, où Pierre Jean Jacques s'enrichissait presque à coup sûr en vendant sa propriété. «Quand nous avons acheté en 2009, nous étions certains d'empocher une plus-value à la revente, mais aujourd'hui, nous avons mis une croix là-dessus», affirme Amélie, qui travaille en communication, tandis que son conjoint est professeur de cégep.
Pourtant, leur copropriété, située au deuxième étage, ne manque pas d'attraits. Spacieuse, rénovée et bordée par un ruisseau à l'arrière, elle est mise en marché à 184 000 dollars, au prix de l'évaluation foncière. «Pour notre copropriété payée 164 000 dollars il y a cinq ans, le marché dicte un prix d'environ 170 000 dollars. Si on considère les milliers de dollars injectés dans la rénovation et la commission de l'agent, nous sommes dans le rouge», soupire Amélie.
Découragés, Amélie et Alexandre sont parmi les premières victimes d'un marché immobilier en forte baisse. Après des années où les vendeurs tenaient le haut du pavé, le marché a basculé en 2013 en faveur des acheteurs. Désormais, c'est au tour de ces derniers d'imposer les règles. Et ils ne s'en priveront pas. Si le prix affiché ne leur convient pas, ils passeront tout droit, sans un coup d'oeil pour la propriété. En effet, ils en veulent plus pour leur argent.
Les chiffres sont éloquents. En 2013, les ventes résidentielles ont chuté de 8 % par rapport à 2012, passant de 77 379 transactions à 71 265, selon les données du système Centris. Côté prix, on a enregistré la plus faible croissance annuelle en 17 ans, une petite hausse de 1,3 %. À l'exception des Provinces Maritimes, le Québec a connu la plus faible croissance à ce chapitre au Canada. «L'année 2013 n'était pas un grand cru !» résume Paul Cardinal, directeur, analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Pour les vendeurs, l'époque est révolue où tout se vendait comme par magie. Les délais de vente ont augmenté de 10 jours, et atteignent en moyenne 105 jours, un sommet en 12 ans, tandis que les inscriptions ont connu une troisième hausse consécutive, de 9 % entre 2012 et 2013. Là où ça fait mal, c'est surtout dans le secteur de la copropriété. À l'exception de quelques zones, dont Le Plateau, Rosemont, Anjou/Saint-Léonard, Saint-Laurent, le Sud-Ouest, Fabreville (Laval) et la Haute-Ville de Québec, tout le marché de la copropriété au Québec est désormais favorable aux acheteurs. Résultat : les prix plafonnent ou diminuent carrément, selon les quartiers.
«En 2013, le marché a subi un changement de cap, en raison d'une chute importante de la demande», affirme Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins. Dans la région métropolitaine de Montréal, 35 % des vendeurs de copropriétés ont dû revoir à la baisse le prix qu'ils demandaient, selon la FCIQ. Si les importantes mises en chantier des dernières années ont finalement détendu le marché, les experts croient aussi que le quatrième resserrement des règles hypothécaires, décrété en juillet 2012 par le ministre canadien des Finances, Jim Flaherty, a considérablement ralenti le marché immobilier québécois. Par contre, l'impact a été minime dans le marché canadien, qui continue sur sa lancée. Le Québec, encore une société distincte ? Sur ce chapitre, pas de doute.
Craignant la formation d'une bulle, Jim Flaherty a évoqué, fin 2013, la possibilité de resserrer une fois de plus les règles hypothécaires pour refroidir les marchés surchauffés de Toronto et de Vancouver. La simple évocation de cette possibilité fait bondir le ministre québécois des Finances, Nicolas Marceau, qui craint qu'un nouveau resserrement ne soit néfaste pour le Québec. Il n'est pas seul à craindre les effets néfastes de cette politique. Un cinquième resserrement impliquant une augmentation de la mise de fonds minimale et une réduction supplémentaire de la période d'amortissement n'est pas souhaitable, a déclaré la FCIQ en janvier. «C'est la principale menace qui pèse sur le marché québécois», affirme l'économiste de l'organisme, Paul Cardinal.
Bulle, mythe ou réalité ?
