Qu'on cherche à vendre ou à acheter une maison, procéder sans garantie légale, comme la pratique se voit parfois, n'est pas sans risque. Voici lesquels, selon qu'on soit acheteur ou vendeur...

D’abord, sachez que les risques que vous encourez à l’achat d’une maison sans garantie légale sont principalement d’ordre financier. Vous pourriez vous retrouver à devoir effectuer des travaux « surprises », parfois coûteux, et à devoir en assumer entièrement les frais.

C’est qu’en acceptant l’absence de garantie légale, vous renoncez aux protections normales prévues au Code civil du Québec. Avocat en droit immobilier, Me Yassir Madih a vu plusieurs cas passer dans son cabinet : « La seule ouverture qu’il reste vers un recours légal est de prouver que le vendeur connaissait le risque, ou qu’il ne pouvait l’ignorer », dit-il.

À cela s’ajoute la perte d’énergie que peuvent engendrer les démarches en vue d’un recours éventuel. « La preuve d’un vice caché est très difficile à faire, dit Me Madih, et ça se transforme en débat d’experts. » En effet, on doit prouver que le vice existait bel et bien avant l’achat, que l’acheteur le connaissait et qu’il a omis de le divulguer.

C’est ce qui est arrivé à Mélanie Lachapelle, acheteuse d’une propriété sans garantie légale, elle-même agente immobilière. Le retrait de la garantie légale s’est fait lors des négociations, et elle a accepté cette condition, séduite par la maison. « Le vendeur a cru qu’il se lavait les mains en retirant la garantie légale », dit-elle. Mais après avoir dépensé plus de 39 000 $ en expertises, elle a réussi à prouver qu’il avait, entre autres, trafiqué la fosse septique et bâclé la rénovation de la salle de bain, vices qui n’avaient pu être identifiés à l’inspection.

« En 11 ans de pratique, je n’ai jamais vu un cas sans garantie légale dégénérer autant que ça », affirme Mme Lachapelle. Me Madih abonde dans le même sens : « Le nombre de cas problématiques est minime. Les déclarations du vendeur sont généralement honnêtes et en cas de problèmes, les parties s’entendent suivant les conclusions des experts. » De plus, sachez que si vous effectuez les travaux et que vous en conservez la preuve (factures), vous n’êtes pas obligé de revendre sans garantie légale.

Vendre sans garantie légale ?

Quant aux propriétaires qui désirent vendre sans garantie légale, ils courent très peu de risques, à moins de cacher sciemment des choses à l’acheteur. « Il est possible que cette condition de vente soit la source de négociations sur le prix de la propriété, mais pas nécessairement, considérant le marché fluctuant que nous connaissons ces années-ci », conclut Me Madih.

On voit généralement la vente sans garantie légale dans les cas de succession ou de reprises de finance, alors que les vendeurs ne connaissent pas l’historique de la propriété. « Mais quand il s’agit d’un propriétaire résident, on devrait être plus suspicieux », affirme Mélanie Lachapelle. Tentant de voir l’apprentissage qu’elle en retire, elle ajoute : « Je serai doublement vigilante à l’avenir. » Sa cause doit être entendue sous peu à la Cour du Québec.