Comment Montréal peut construire plus

EXPERT INVITÉ. Même s’il y a eu un regain en 2024, le grand Montréal construit moins que les autres grandes agglomérations au Canada. En revanche, les marchés de Longueuil et Laval sont en ébullition.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier une étude sur l’offre de logements.Par 10 000 habitants, le nombre de mises en chantier est plus élevé que dans les autres grands centres urbains.

Voici quelques exemples de mesures prises pour favoriser une densification douce.

• Colombie-Britannique: oblige les municipalités à autoriser 3 à 4 logements sur les lots destinés à des maisons individuelles et un maximum de 6 logements sur les lots plus grands situés à proximité des stations de transport en commun.
• Ontario: permet de construire jusqu’à 3 logements par lot dans de nombreuses zones résidentielles sans demander de changement de zonage.
• Toronto: autorise l’aménagement de plex de 2 à 4 logements, dans tous les quartiers de Toronto.
• Calgary: permet aux propriétaires de maisons individuelles de réaménager leur propriété pour créer un duplex, un quadruplex ou un ensemble de maisons en rangée.

Ces initiatives sont récentes et la répercussion sur les mises en chantier se fera sentir graduellement au cours des prochaines années.

Auckland est un modèle

En 2016, la métropole de la Nouvelle-Zélande a permis la construction de plex sur 75% de son territoire.

Il y a eu par la suite un boom de construction. Les loyers d’Auckland augmentent désormais à un rythme plus lent que dans les autres grandes villes de Nouvelle-Zélande. Les prix des habitations continuent d’augmenter, mais aussi à un rythme plus lent.

Auckland était un des marchés les plus dispendieux au monde. L’accessibilité s’est un peu améliorée avec les années.

Cette approche permet de maintenir les nouveaux logements à proximité des infrastructures existantes telles que les transports, les écoles et les pôles d’emploi.

Plusieurs villes américaines s’en sont inspirées avec succès. Ce n’est pas surprenant que plusieurs endroits au Canada les imitent.

Rebond en 2024 pour le RMR de Montréal

Il y a eu un niveau très élevé de construction en 2021. Avec les hausses des coûts de construction et du taux d’intérêt, il y a eu une légère baisse en 2022 et une dégringolade en 2023. La tendance s’est inversée en 2024.

«Le bond de 58% des mises en chantier dans la RMR de Montréal est en grande partie attribuable aux villes de Laval (+175%) et Longueuil (+380%)», précise le directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), David Goulet. «Toutefois, cette croissance demeure insuffisante».

Le marché locatif demeure le moteur de la construction résidentielle. En première moitié d’année, trois unités mises en chantier sur quatre étaient des appartements destinés à la location.

Québec n’oblige pas les municipalités à autoriser des triplex, comme l’ont fait l’Ontario et la Colombie-Britannique. Bien qu’impopulaire auprès de plusieurs citoyens, une municipalité pourrait l’exiger.

Cependant, les municipalités peuvent forcer la construction de bâtiments résidentiels sans passer par un référendum. La loi 31 leur a donné ce «super pouvoir» d’augmenter la densité projet par projet.

Que devrait faire Montréal?

Le projet de plan d’urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal prévoit d’augmenter la densité autour du transport collectif. Je salue qu’un plan de mobilité fasse partie du plan d’urbanisme.

Les seuils minimaux pour les secteurs d’intensification douce vont permettre une augmentation de la densification. Pour les secteurs à intensification intermédiaire et élevée, les seuils minimaux sont trop bas.

La densité d’une grande ville est un sujet complexe et litigieux. Cette densification peut se faire intelligemment. On peut créer des milieux de vie agréable. J’y reviendrai. Pour l’instant, rappelons que si les seuils de densification sont trop bas et que les projets ne sont pas rentables, il n’y aura pas de construction.

Est-ce que le PUM 2050 va aider à régler la crise du logement? Malheureusement, je crois que l’impact va être modeste. On est en processus de consultation et je garde espoir que le PUM 2050 soit bonifié.

Montréal se doit de réduire ses délais pour l’émission de permis de construction.

Pour favoriser des logements abordables et sociaux, Montréal devrait mettre en place un programme incitatif, au lieu du règlement 20-20-20 qui est punitif.

Montréal et toutes les autres municipalités devraient s’inspirer des solutions qui ont du succès.

Quelques villes à imiter

En plus de Laval et Longueuil, plusieurs autres municipalités au Québec font preuve de dynamisme.

Avec 633 mises en chantier planifiées en 2024, il ne s’est jamais construit autant de logements sociaux et abordables à Québec depuis 2012.

Le maire de Québec, Bruno Marchand, salue la collaboration de la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau. «Oui, les règles ont changé. La Ville met plus d’argent qu’elle n’en a jamais mis en logement social et abordable, mais au moins, on a des résultats», a-t-il dit. «Et on a plein de projets et d’innovations qu’on travaille avec son ministère, pour continuer d’accélérer et d’innover».

Avec un taux d’inoccupation de 0,9%, les hausses des loyers sont élevées. La Ville de Québec se doit d’encourager les mises en chantier de tous types de logements.

Avec un taux d’inoccupation de 0,4%, Trois-Rivières a réagi en lançant une politique d’habitation en 2023. Alors que plusieurs villes chargent des redevances, Trois-Rivières offre plutôt des subventions. Il y a eu une hausse des mises en chantier en 2024.

Les taux d’intérêt sont en train de baisser. Les coûts de construction sont en train de se stabiliser. Les promoteurs seront de plus en plus enclins à construire.

Mais les mises en chantier pour les prochaines années seront insuffisantes pour bien répondre à l’augmentation des besoins en logements.

Une ville doit remettre en cause ses programmes ainsi que son règlement de zonage, et d’identifier tout frein à la construction.