Maison en héritage : les impôts après la mort

Publié le 12/08/2015 à 11:16

Maison en héritage : les impôts après la mort

Publié le 12/08/2015 à 11:16

Par Nafi Alibert

En 2004, Patrice Lambert hérite avec sa sœur de la maison de sa tante, à Mandeville. Contre toute attente, les heureux propriétaires n’ont pas eu à débourser un sou au fisc à la liquidation de la succession. Décryptage.


« On a été bien chanceux, la maison nous est comme tombée dans les mains. Mis à part les travaux d’entretien, cette acquisition ne nous a rien coûté », raconte M. Lambert alors qu’il profite justement de l’été dans son chalet dans Lanaudière.


Bien qu’il n’y ait plus d’impôts sur les successions depuis une trentaine d’années au Canada, Patrice aurait pu toutefois être assujetti à d’autres considérations fiscales. Mais ça n’a pas été le cas. Pourquoi?


À lire sur le même sujet: Résidence familiale et résidence principale: quelles différences?


Parce que sa tante Réjeanne occupait le logement avant son décès. « Il y a une exemption pour les résidences principales. Lorsqu’on hérite de ce type de propriété, l’impôt est de zéro », explique tout simplement Jonathan Haran, associé et fiscaliste au cabinet LJT Avocats.


Et les résidences secondaires?


Il s’agit d’une tout autre histoire. À partir du moment où le donateur, son conjoint ou ses enfants n’habitent pas dans la propriété la majeure partie de l’année, le chalet ou le condo dont vous allez hériter sera assujetti à l’impôt.


Cet impôt n’est pas calculé en fonction de la valeur du bien reçu, mais sur la plus-value qu’aura prise la maison, soit l’augmentation de la valeur du bien entre le moment où il a été acheté et le moment où il aura été cédé.


« Aux fins de la loi fiscale, un défunt est réputé avoir disposé de tous les biens qu’il détient à leur juste valeur marchande, explique Me Haran. Si la valeur de la propriété a augmenté depuis son acquisition, il y aura eu gain sur capital sur lequel il faudra payer de l’impôt. »


Acheté en 1974 à 14 000 $, le chalet de la famille Lambert en vaut aujourd’hui près de 250 000 $. S’ils avaient hérité d’une résidence secondaire, Patrice et sa sœur auraient dû s’acquitter d’un impôt sur le gain en capital, s’appliquant sur la moitié de la plus-value réalisée (250 000 - 14 000 = 236 000 $ X 50%), soit 118 000 $.


« C’est la succession qui sera imposée, confirme le fiscaliste. Le montant à payer sera alors calculé en fonction du taux d’imposition du contribuable et variera entre 0 % et quasiment 50 %. »


Autres cas


Qu’advient-il lorsque la propriété léguée est un immeuble locatif ? « En matière immobilière, tout ce qui ne se qualifie pas de résidence principale sera soumis à l’impôt en cas de décès ou de donation », insiste Me Haran, qui ajoute que l’impôt à payer par l’héritier sera ici calculé en fonction du gain en capital et des récupérations d’amortissement ayant été réclamées sur la propriété.


Comme toujours, les règles de la fiscalité regorgent d’exceptions. Aussi, quand deux partenaires restent ensemble jusqu’à ce que la mort les sépare, ils bénéficient de ce qu’on appelle le « roulement au conjoint ». Dans ce cas, il n’y aura aucun impôt à payer, que la résidence soit secondaire ou principale.


Quelle que soit votre situation, le fiscaliste termine en précisant qu’une succession peut toujours être refusée si le legs prend des allures de cadeau empoisonné, où les héritiers risquent de se retrouver avec plus de dettes que d’actifs au bout du compte.


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