L'inestimable avantage fiscal que vous procure votre maison

Publié le 31/08/2016 à 09:30

L'inestimable avantage fiscal que vous procure votre maison

Publié le 31/08/2016 à 09:30

On dit depuis longtemps qu'une résidence est le meilleur placement à long terme que l'on puisse faire. De fait, la valeur de l'immobilier va généralement en augmentant, et quand la propriété que vous possédez est votre domicile, vous avez un toit sur la tête pendant que votre capital s'accroît. Du point de vue du placement, il est financièrement plus avantageux, dans la plupart des cas, d'acheminer votre argent à une hypothèque qu'à un loyer.


Mais il y a une autre raison très convaincante d'investir dans son domicile. Lorsqu'on le vend, la valeur qu'il a prise est exempte de l'impôt sur les gains en capital. Avec d'autres investissements en capital comme les actions et l'immobilier (à l'exception de son domicile principal), tout gain est imposable à 50 %.


Ce que l'on appelle l'exemption pour résidence principale est l'un des allègements fiscaux les plus anciens et les meilleurs. En apparence, réclamer cette exemption est très simple : dans la plupart des cas, on n'a pas besoin de déclarer la vente de son domicile sur sa déclaration de revenu. De plus, les règlements fiscaux sont très généreux et offrent une grande souplesse dans les conditions d'admissibilité au statut de résidence principale. Toutefois, il y a plusieurs complications et exceptions à considérer.


Qu'est-ce qu'une résidence principale?


Selon l'Agence du revenu du Canada, les types de domiciles suivants sont admissibles au statut de résidence principale : 


 



  • une maison

  • une unité en copropriété

  • un appartement dans un immeuble d'habitation ou un duplex

  • un chalet

  • une maison mobile

  • une roulotte

  • un bateau habitable


 


La définition de résidence principale couvre aussi jusqu'à un demi-hectare (1,25 acre) de terrain. Mais si l'on peut prouver qu'on a besoin de plus de terrain pour l'utilisation et la jouissance du domicile (par exemple pour accéder à la maison ou parce que les règlements municipaux requièrent une superficie de terrain minimum, une partie plus grande de la propriété ou sa totalité peut être admissible à l'exemption. Cette circonstance s'applique habituellement aux maisons de campagne. Pour en savoir plus sur les chalets et l'exemption pour résidence principale, veuillez vous référer à cet article.


Pour être admissible à l'exemption, le domicile doit être « ordinairement habité » par le ou la propriétaire, par son époux ou épouse, son ex-époux ou ex-épouse, ou ses enfants (la définition d'époux/épouse englobe à la fois les couples mariés et les conjoints de fait). Il vous suffit de vivre dans ce domicile pendant une courte période de l'année pour remplir cette condition. Bien que vous ayez le droit le louer la propriété pendant une durée limitée, le principal objectif d'être propriétaire ne peut pas être la production d'un loyer ou d'un autre revenu.


Comment faire usage de l'exemption


Si votre domicile a été votre résidence principale pendant tout le temps où vous en étiez propriétaire, dans la plupart des cas vous n'aurez pas besoin de déclarer quoi que ce soit sur votre déclaration d'impôt pour l'année de la vente.


Mais il y a des exceptions. Des formalités seront requises par l'ARC :


 



  • Si vous ne souhaitez pas désigner la propriété comme votre résidence principale pour l'intégralité du temps où vous en avez été propriétaire; en conséquence, il peut y avoir un gain en capital à déclarer pour la ou les période(s) où elle n'était pas une résidence principale.

  • Si vous avez utilisé l'option des gains en capital en 1994 pour exempter jusqu'à 100 000 $ de gains non réalisés avant le 22 février de cette année-là.


 


D'une façon ou d'une autre, vous n'avez pas à fournir ces informations jusqu'à ce que vous vendiez la propriété, moment où vous devrez remplir le formulaire T2091 (ou T1255 pour une personne décédée) avec votre déclaration d'impôt pour l'année de la vente.


Vous avez le droit de désigner un domicile admissible comme résidence principale année par année. Cela permet à ceux qui possèdent plus d'une résidence de faire un usage fiscalement intelligent de l'exemption, selon la valeur des propriétés et leur situation fiscale individuelle.


Par exemple, on peut parfaitement désigner une propriété en ville pendant cinq ans, puis passer à un chalet, pour ensuite revenir à la propriété en ville. Ceux qui tirent profit de cette souplesse devront d'abord calculer le gain en capital. Ce montant est simplement constitué du produit de la vente, moins le prix de base rajusté du domicile et ce que sa vente a coûté au vendeur.


L'étape suivante est de déterminer la portion des gains en capital qui est exemptée d'impôt. On le fait en multipliant le gain en capital par un, plus le nombre d'années où l'on a déclaré le logement en question comme sa résidence principale, puis en divisant ce chiffre par le nombre total d'années où on en a été propriétaire.


Enfin, il faut soustraire la portion exemptée du total du gain en capital pour en déterminer la portion imposable. Ce dernier montant sera imposable à 50 %.


 Propriété conjointe


Un domicile dont la propriété est partagée par deux époux leur permet de partager aussi l'exemption pour résidence principale, mais seulement pour la même propriété pendant une période déterminée. Avant 1982, chaque époux ou épouse pouvait désigner une propriété différente, ce qui permettait aux deux propriétés de bénéficier du même abri fiscal. Et parce que l'imposition des gains en capital n'est entrée en vigueur qu'au début de 1972, les couples ne sont obligés de calculer l'impôt sur le gain en capital d'une autre propriété qu'à partir de 1982. 


Transférer une propriété ou en faire don


Si vous songez à transférer une propriété qui n'est pas désignée comme résidence principale à votre époux/épouse ou votre ex (soit directement, soit par le truchement d'une fiducie), le gain en capital résultant de cette transaction ne sera pas imposable jusqu'à ce que le/la destinataire finisse par la vendre. Et si c'est une résidence principale, le/la destinataire peut en fin de compte abriter fiscalement le total du gain en capital par cette exemption, à la fois pendant la période où son époux/épouse en a été propriétaire et celle qui a suivi le transfert à son nom propre.


Un domicile transféré à un enfant ou quiconque n'est pas un conjoint, actuel ou passé, se traduira par une transaction où un prix de base rajusté sera appliqué à compter du transfert. Si ce domicile n'est pas une résidence principale, il faudra payer l'impôt sur les gains en capital sur la base de la juste valeur marchande de la propriété, même si cette dernière a été un don ou s'est vendue à un prix très réduit.


Normalement, le fisc acceptera une valeur fondée sur l'évaluation d'un professionnel de l'immobilier. L'ARC définit la juste valeur marchande comme étant « habituellement le prix le plus élevé que vous pouvez obtenir pour votre bien lors d'une vente effectuée dans un marché libre et sans restriction, entre deux personnes consentantes qui sont averties, renseignées et prudentes, et qui agissent de façon indépendante ».


 Changement d'utilisation de la propriété


Si vous possédez une propriété que vous louez pour en tirer un revenu et que vous décidez de la convertir pour votre usage personnel et la déclarer comme votre résidence principale, il s'agit officiellement d'une transaction et vous devez déclarer un gain en capital sur la base de sa juste valeur marchande lorsque vous finissez par vendre cette propriété. Vous devez joindre à votre déclaration d'impôt, pour l'année de la vente, une lettre déclarant la date où le changement d'utilisation a été effectif, sa juste valeur marchande à ce moment-là, et le changement de valeur intervenue depuis le moment où la propriété a été acquise. Il y a une disposition dans les règlements fiscaux, dans la sous-section 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui peut vous permettre de différer le paiement des gains en capital dus aux termes de cette transaction.


Si le changement d'utilisation a consisté à changer votre propriété en résidence principale, vous pouvez utiliser l'exemption pour résidence principale pour vous protéger de l'augmentation éventuelle de sa valeur à partir de cette date-là. En d'autres termes, vous établissez alors un nouveau prix de base rajusté pour la propriété à compter de son changement d'utilisation.


De même, si vous changez un domicile en propriété génératrice de revenu, une cession réputée s'opère. Vous pouvez utiliser l'exemption pour éviter l'impôt sur les gains en capital lié à l'augmentation de valeur de ce bien pendant la période où il était votre résidence principale. Vous serez redevable de l'impôt sur les gains en capital pour toute augmentation de sa valeur à compter de la date où il a été converti en propriété à revenu.


À des fins fiscales, vous pouvez choisir de ne pas changer l'utilisation de la propriété d'une résidence principale en propriété à revenu pendant une période maximum de quatre ans, même si vous ne l'avez peut-être pas habitée de façon régulière pendant cette période.


image

Gestion du changement

Mardi 17 septembre


image

Usine 4.0

Mardi 24 septembre


image

Impartition TI

Mercredi 09 octobre

Sur le même sujet

Sécurité de la vieillesse: le mammouth dans la pièce

Les coûts du programme de la sécurité de la vieillesse exploseront. Pourquoi l’ignore-t-on?

Credit Karma: la vaste offensive cool!

15/05/2019 | Daniel Germain

La promesse de la firme américaine: une meilleure cote de crédit pour un style de vie plus le fun. Allo?!

À la une

Énergies fossiles: prudence avec les «actifs échoués»

BALADO - La Banque du Canada met en garde les investisseurs dans sa dernière Revue du système financier - 2019.

À quoi tient notre avenir? À la beauté!

CHRONIQUE. La preuve par l'exemple avec le designer Daan Roosegaarde, de passage à C2 Montréal...

C2 Montréal: le chef Marcus Samuelsson parle de santé mentale

BLOGUE. À 23 ans, il fut le plus jeune chef couronné de 3 étoiles. Il vient d'ouvrir son premier restaurant à Montréal.