Lorsqu’on hérite de la résidence d’un proche avec qui on n’a pas de lien de filiation, comment la transaction et l’héritage seront-ils imposés ?
Est-on imposé sur la vente d'une maison reçue en héritage si on la vend à un prix sous la valeur marchande ? Une lectrice nous a posé la question.
Elle a hérité de la résidence d'un proche avec qui elle n'a pas de lien de filiation. Quelques mois après le décès, elle a vendu la résidence. Afin de faciliter la vente d'une maison dont l'allure n'était plus au goût du jour, elle a conclu la transaction à un prix de 50 % sous la valeur établie par l'évaluation foncière municipale. Notre lectrice se demande comment la transaction et l'héritage seront imposés.
La transaction n'aura pas d'impact fiscal, répond Josée Larochelle, associée chez Raymond Chabot Grant Thornton. «Comme il s'agit d'un bien à usage personnel, la perte est réputée nulle, explique la responsable des services de fiscalité pour les bureaux de la région de Thetford Mines. Ce n'est pas une perte qui peut être réclamée.» Cependant, la transaction doit être déclarée même si elle n'a pas d'impact fiscal.
Allons-y par étapes. Au décès du propriétaire de la maison, il y a disposition présumée à la valeur marchande, explique Mme Larochelle. La valeur de la maison sera ainsi imposée sous forme de gain en capital dans la déclaration de la personne décédée. Dans ce cas, comme il s'agit de la résidence principale de cette dernière, il y a exemption, et le gain n'est pas imposé, même s'il doit être déclaré. Rappelons par ailleurs que, lorsque la maison est léguée au conjoint, il n'y a pas de disposition présumée.
Qu'en est-il pour l'héritier ? Il n'a pas à payer d'impôt sur la valeur d'une maison reçue en héritage, poursuit l'associée. C'est vrai autant pour celui qui n'a pas de lien de filiation avec la personne décédée que pour un enfant majeur. L'héritier sera toutefois imposé sur l'appréciation future lorsqu'il y aura disposition du bien. Pour calculer ce montant, on présume que le coût initial est la valeur de disposition inscrite à la déclaration de la personne décédée. L'appréciation se fera en tant que gain en capital à un taux d'inclusion de 50 %. Comme nous l'expliquions ci-dessus, dans le cas de notre lectrice, il n'y aura pas d'imposition puisque la vente s'est faite sous la valeur marchande.
La transaction risque-t-elle de soulever des questions du fisc puisqu'elle s'est faite sous la valeur marchande ? «Je ne vois pas de problème, commente Mme Larochelle. Il est normal de vendre à un prix plus bas pour se départir de la résidence plus rapidement. Par contre, la transaction doit avoir été faite avec une personne qui n'a pas de lien de dépendance avec nous.»
Nous invitons nos lecteurs à soumettre leurs questions à propos de leurs finances personnelles à l'adresse stephane.rolland@tc.tc.
