Au Canada, les lois fiscales permettent d’exonérer d’impôt le gain en capital réalisé à la disposition d’une résidence principale. L’existence de cette exonération d’impôt est bien connue de la population, mais plusieurs particularités de cette mesure fiscale sont mal comprises.

Premièrement, il est possible qu’une personne ou une famille possède plus d’une résidence se qualifiant de résidence principale au cours d’une même année. Par contre, seulement une d’entre elles peut faire l’objet de l’exonération pour chaque année de détention.

Définition de résidence principale

Il peut s’agir d’une maison, d’un chalet, d’un condo, d’une part dans une coopérative d’habitation, d’un appartement dans un duplex, d’une roulotte, d’une maison mobile ou d’une maison flottante.

Le contribuable qui est un particulier[1] est propriétaire de la résidence, seul ou avec une autre personne. Aussi, cette résidence est normalement habitée au cours de l’année par le contribuable, par son enfant, par son époux ou ex-époux ou par son conjoint de fait ou ancien conjoint de fait.

Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC) : « Il est suffisant qu’une personne habite un logement pendant une courte période de l’année pour que l’on considère le logement comme normalement habité au cours de l’année par cette personne[2]. » Une résidence secondaire peut donc se qualifier de « résidence principale » aux fins de l’exonération du gain en capital.

L’exonération vise tant le fond de terre sur lequel est située la résidence que le bâtiment, sauf pour la portion du fond de terre qui excède 0,5 hectare, à moins qu’il soit possible de démontrer que cet excédent est nécessaire pour utiliser la résidence.

Une résidence par famille par année

C’est lorsqu’il y a disposition[3] d’une résidence principale qu’il faut remplir les formulaires prescrits et indiquer pour quelles années la résidence en question est désignée à titre de résidence principale. Les années choisies ne pourront être utilisées lorsqu’il y aura disposition de la deuxième résidence.

Il faut savoir que la règle d’une seule résidence par famille par année s’applique, peu importe que les conjoints soient copropriétaires des résidences ou que chacun possède sa propre résidence. De ce fait, les années désignées par le premier à disposer de sa propriété ne pourront être utilisées par l’autre conjoint lorsque ce dernier disposera de sa propriété.

Méthode de calcul

La formule pour calculer l’exonération du gain en capital est la suivante :

(1 + nombre d’années de désignation) / nombre d’années de détention

En raison du « 1+ » de la formule, il est possible d’exonérer le gain en capital pour une année, même lorsque la résidence n’est jamais désignée comme résidence principale (il faut tout de même remplir les formulaires de désignation).

Aussi, le calcul ne tient pas compte des variations de valeur de la résidence entre les années de désignation, ce qui veut dire qu’une année de désignation permet d’exonérer une fraction du gain total, et ce, même si c’est au cours de l’année choisie que la résidence a pris le plus de valeur.

Exemple

Marie achète un condo en 2009 au prix de 175 000 $ et le revend en 2014 au prix de 215 000 $. La juste valeur marchande (JVM) du condo est de 200 000 $ à la fin de l’année 2010, de 210 000 $ à la fin de 2011 et de 215 000 $ depuis la fin de l’année 2012.

Comme Marie est également propriétaire d’un chalet, elle désigne le condo à titre de résidence principale pour l’année 2010 seulement. Le gain en capital total est de 40 000 $ et la portion de ce gain exonéré en vertu de la désignation à titre de résidence principale se calcule de la façon suivante :

[(1 + 1 année de désignation) / (2009; 2010; 2011; 2012; 2013; 2014)] x 40 000 $ = 13 333 $

On constate que le gain pouvant être exonéré d’impôt est inférieur à la plus-value du condo pour l’année 2010, puisque c’est un gain moyen par année de détention qui est utilisé.

Enfin, le fait d’utiliser une portion accessoire de la résidence afin de gagner du revenu d’entreprise ne disqualifie pas nécessairement le bien. Par contre, la résidence doit être utilisée principalement comme résidence principale, aucun changement structurel ne doit être apporté au bien et aucune déduction pour amortissement ne doit être réclamée à l’égard de la résidence[4].

Ce texte n’est qu’un bref survol de la règle fiscale visant l’exonération du gain en capital pour résidence principale et ne vise pas à couvrir la multitude de règles plus complexes visant les situations variées dans lesquelles peuvent se trouver les contribuables. Pour cette raison, nous vous invitons à consulter le site l’ARC et éventuellement un expert en fiscalité, lorsque la situation l’exige.

[1]     À des fins de simplification, le présent article ne présente pas les situations où une fiducie personnelle serait propriétaire d’une résidence pouvant se qualifier de résidence principale.

[2]     ARC, folio S1-F3-C2 « Résidence principale », 14 novembre 2014, au paragraphe 2.11.

[3]     La disposition peut être réelle, comme lors d’une vente, ou réputée, comme lors d’un décès ou d’un changement d’usage.

[4]     ARC, folio S1-F3-C2 « Résidence principale », 14 novembre 2014, au paragraphe 2.11.