Wow ! Le titre vous a accroché ? Et vous pensez que c'est impossible ? Vous avez raison ! C'est vrai pour bien des gens. Mais certaines personnes qui détiennent des immeubles à revenus qui peuvent y rêver...
La stratégie que nous exposons ici ne s'applique pas à tous les cas. Cependant, bien des personnes auraient intérêt à comprendre, ne serait-ce que la base de ce qui suit.
Lorsqu'on détient un immeuble locatif de façon personnelle - et non dans une société par actions - une «équité» s'accumule avec le temps sur cet immeuble. Or, cette équité, soit la valeur de l'immeuble moins sa dette, n'est pas accessible, monétairement parlant. C'est justement en accédant à ces liquidités qu'on peut possiblement vivre pendant un certain de temps sans avoir à payer d'impôt. Puisque ce n'est pas un revenu.
Cette approche ne s'adresse pas à tout le monde, car l'équité sur l'immeuble doit être relativement élevée pour qu'il vaille la peine de la mettre en place.
Essentiellement, il s'agit de créer une société par actions qui deviendra propriétaire de l'immeuble. Lorsqu'on transfère un bien à une société par actions, notamment un immeuble, on choisit le prix de transfert qu'on veut, pourvu qu'il respecte les règles fiscales.
Par exemple, dans le cas d'un immeuble, le prix retenu sera souvent celui de la «valeur aux livres» fiscale, techniquement appelée «fraction non amortie du coût en capital», que je synthétiserai par l'acronyme FNACC. C'est la valeur «amortie» du bâtiment, c'est-à-dire la valeur initiale réduite de l'amortissement qui a été pris au fil du temps.
Dans un contexte où un immeuble a pris de la valeur, si on ne veut pas déclencher d'imposition pour le cédant au moment du transfert, on doit choisir un prix de transfert correspondant à la FNACC pour un bâtiment et au coût initial pour un terrain - car un terrain ne peut être amorti.
Ainsi, une société par actions devient propriétaire de l'immeuble, et le cédant reçoit quelque chose en retour de cette cession. Ce «quelque chose» doit être constitué d'au moins une action. À cette action, ou à ces actions, peuvent être ajoutés d'autres éléments, notamment de l'argent ou un billet payable à demande.
Qu'on reçoive ou non autre chose que des actions en retour de l'immeuble, le résultat final sera le même : la FNACC d'un bâtiment et le coût d'un terrain (diminués de la dette assumée par la société) pourront être récupérés. Autrement dit, on peut sortir de l'argent de la société libre d'impôt... Si le montant est assez élevé, on peut vivre un certain temps sur ces liquidités.
Un exemple pratique
Prenons un exemple afin de bien comprendre.
Supposons qu'un individu détient personnellement un immeuble à revenus dont la valeur marchande est de deux millions de dollars. Supposons également, pour donner un exemple plus complet, que le solde du prêt hypothécaire sur cet immeuble est de 400 000 $ et que la FNACC est de 700 000 $. Quand je parle de la FNACC, je fais également référence au coût du terrain, car, je le répète, un terrain n'est pas un bien amortissable aux fins fiscales.Afin d'éviter un impôt immédiat, l'actionnaire choisira un prix de transfert, techniquement appelé «somme convenue», égal à la FNACC, soit 700 000 $. Or, quelle est la valeur du bien transféré à la société ? Il s'agit de l'équité de l'immeuble, soit 1 600 000 $ (2 M$, moins le solde du prêt hypothécaire de 400 000 $, qu'on suppose payé par la société dans l'avenir). Comme je l'ai mentionné précédemment, l'actionnaire doit recevoir au moins une action. S'il ne reçoit pas d'argent ou de billet en plus de l'action, la valeur de son action est de 1,6 M$.
S'il reçoit un billet (payable à demande) de la société, la valeur de son action diminuera d'autant. Si c'est une société nouvellement créée, il est évident qu'elle ne dispose pas de liquidités et qu'elle émettra un billet à la faveur de l'actionnaire. Dès que les liquidités seront suffisantes, l'actionnaire pourra se faire rembourser son billet sans impôt.
Supposons maintenant qu'il reçoive un billet pour un montant de 100 000 $. La valeur de son action (ou de ses actions) sera ainsi de 1,5 M$, afin de totaliser les 1,6 M$ de la valeur du transfert. Cette valeur de 1,5 M$ correspond ainsi à la valeur nette de l'immeuble (valeur marchande de 2 M$ moins solde du prêt hypothécaire de 400 000 $ = 1,6 M$) moins la dette de la société envers l'actionnaire, ce billet de 100 000 $.
S'il vend immédiatement cette action, un gain en capital sera généré, et le montant de ce gain sera de 1,5 M$ moins le coût fiscal de cette action qui est de 200 000 $ dans notre exemple (soit la somme convenue de 700 000 $, moins le montant du billet de 100 000 $ et la dette de 400 000 $ assumée par la société). Le gain en capital total sera donc de 1,3 M$. Comme le gain en capital est imposable à 50 %, un montant de 650 000 $ serait imposable.
Or, le coût fiscal de l'action reçue, 200 000 $, peut être lui aussi sorti libre d'impôt par l'actionnaire, car il s'agit de «capital», techniquement appelé «capital versé». Ce capital peut être réduit à n'importe quel moment à 1 $. Toutefois, cette réduction future augmentera d'autant le gain en capital au moment de la vente de ses actions à un tiers.
Au total, notre actionnaire aura donc récupéré 300 000 $ sans impôt de sa société, soit 100 000 $ sous forme de billet au moment du transfert, et 200 000 $ à sa convenance dans l'avenir.
Avec 300 000 $ sans impôt, somme qui aurait été inaccessible s'il avait gardé l'immeuble à titre personnel, on peut présumer que notre actionnaire pourra vivre pendant quelques années...
Dany Provost possède une formation multidisciplinaire lui permettant d'avoir une vue d'ensemble d'une situation financière. Il est l'auteur d'un blogue sur lesaffaires.com : lesaffaires.com/blogues/dany-provost.
