Achat d’un pied-à-terre à l'étranger : le point de vue fiscal

Publié le 22/07/2015 à 08:56

Achat d’un pied-à-terre à l'étranger : le point de vue fiscal

Publié le 22/07/2015 à 08:56

Plusieurs destinations alléchantes s’offrent aux Québécois désireux d’investir dans un pied-à-terre à l’étranger. Mais au-delà du simple coût d’une propriété, les questions fiscales ont aussi leur importance. Le point sur trois pays en vogue.

La Floride et les États-Unis

Le prix des habitations remonte en Floride avec la reprise de l’économie américaine, mais cette destination demeure très prisée des Québécois. Toutefois, avant de rejoindre les rangs des snowbirds, il y a certains détails fiscaux à connaître.

« Un étranger qui passe 183 jours ou plus sur trois ans aux États-Unis peut être considéré comme résident américain et pourrait devoir payer des impôts. Les Américains sont très sensibles à cette question des 183 jours, calculés suivant une formule assez complexe », explique Olivier Gariépy, directeur Fiscalité américaine et internationale chez Raymond Chabot Grant Thornton. Pour éviter d’avoir à payer des impôts américains, un Canadien peut remplir annuellement le formulaire 8840 pour attester de ses liens plus étroits avec le Canada qu’avec les États-Unis.

Il faut aussi se rappeler que la vente de la propriété pourrait générer des gains en capital imposables aux États-Unis. Le taux d’imposition est de 15 % à 20 % pour un bien à usage personnel détenu à long terme.

La France

Le moment est propice pour ceux qui rêvent d’un pied-à-terre en France. Les exigences fiscales sont cependant nombreuses et complexes.

« À l’achat d’un immeuble ancien, le nouveau propriétaire doit s’acquitter d’un droit d’enregistrement de 5,09 % du prix ou de la valeur vénale », explique Jean-Luc Raffy, avocat associé chez DS Avocats à Paris, un cabinet qui a aussi des bureaux à Québec, Montréal et Toronto. « Lorsque l’immeuble a moins de 5 ans, le prix de vente inclut la TVA de 20 % que le vendeur doit payer au fisc. Le droit d’enregistrement, pour sa part, est alors de 0,0815 %. »

Le propriétaire reçoit ensuite un compte de taxes annuel plutôt salé. Il doit acquitter la taxe foncière, différente selon les communes et perçue sur la valeur locative de l’immeuble (souvent inférieure à sa valeur sur le marché), ainsi que la taxe d’habitation, qui varie entre autres en fonction de la commune, de la qualité de l’immeuble, de son emplacement et du nombre de pièces.

« Les investisseurs de plus de 1,3 million d’euros doivent aussi tenir compte de l’impôt sur la fortune, prélevé annuellement », rappelle Jean-Luc Raffy. Le taux de cet impôt français sur le patrimoine varie entre 0,5 % et 1,5 %. Ces taux s’appliquent après prise en compte d’une franchise en base (montant libre d’impôt) de 800 000 euros.

Si on loue son pied-à-terre une partie de l’année, on est tenu de déclarer les revenus locatifs, imposables en France. Et l’amortissement fiscal, soit la possibilité de déclarer comme une dépense la dépréciation de l’immeuble, n’est pas permis.

Enfin, à la vente de l’immeuble, le propriétaire devra payer sur son gain en capital un impôt sur le revenu de 19 % et les contributions sociales de 15,5 %. Si l’on possède l’immeuble depuis 6 ans ou plus, ces deux taxes sont cependant réduites par un abattement pour durée de détention. On parle ici d'une déduction dont le montant est déterminé par le nombre d’années de possession de l’immeuble. Cette déduction s’applique de la 6e à la 22e année pour l’impôt sur le revenu, et de la 6e année à la 30e année pour les contributions sociales. Au-delà de ces périodes, le gain en capital n’est plus imposable.

« L’imposition canadienne demeure toutefois toujours applicable et le taux de change, s’il est en faveur de l’euro, pourrait aussi faire augmenter le gain en capital imposable au Canada », mentionne Marc Bélanger, associé et responsable de la fiscalité internationale chez DS Avocats à Montréal.

L’Équateur

L’Équateur gagne en popularité ces derniers temps, car on y peut faire l’acquisition d’une propriété à prix très abordable. Le pays est aussi accueillant pour les touristes que pour les investisseurs immobiliers.

« Un résident canadien n’a aucune taxe à payer à l’achat d’une propriété ou annuellement. Il doit seulement s’acquitter d’une faible taxe municipale d’environ 0,5 % sur son gain en capital lors de la vente », explique Yves Cormier, propriétaire de HolaÉquateur, une compagnie spécialisée dans le développement immobilier dans ce pays.

Certains Québécois trouvent toutefois beaucoup d’avantages à vendre leur habitation au Canada pour installer leur résidence permanente en Équateur et y payer leurs impôts. « Le taux d’imposition là-bas est en général de 10 % à 35 %, mais ce maximum est rarement atteint, à moins d’avoir un revenu très important. Être résident fiscal équatorien et travailler à distance pour des clients canadiens présente donc de grands avantages financiers ! »

Au Canada

Avant de faire un achat immobilier à l’étranger, il faut aussi s’informer des exigences fiscales canadiennes, des crédits pour impôt étranger, avantageux lors de la vente de son pied-à-terre, et des droits successoraux, pour éviter que l’héritier de notre résidence secondaire ne se retrouve avec de lourds impôts à payer à notre décès.

Bref, avant de se laisser séduire par un pied-à-terre à l’étranger, mieux vaut bien se renseigner !

 

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