Dans le monde de l'investissement immobilier, le risque principal est sans contredit une hausse des taux d'intérêt, estime Blair McCreadie, gestionnaire de portefeuille chez Investissements Standard Life (immobilier).
« Une augmentation des taux d'intérêt pourrait potentiellement nuire à l'immobilier. Puisque les taux d'intérêt sont si faibles, avec des taux sur des emprunts de cinq ans autour de 3 %, vous pouvez toujours obtenir un effet de levier positif avec un rendement immobilier de 6 et 7 %. Une augmentation des taux d'intérêt créerait une secousse indésirable », indique celui qui gère le Fonds immobilier d'Investissement Standard Life, offert par l'intermédiaire de régimes d'épargne collectifs d'employeurs.
Selon le portefeuilliste, l'économie canadienne est forte et devrait continuer de croître, mais à un rythme plutôt faible pour les prochains mois. « Le Canada n'est pas différent du reste du monde, qui connaît une croissance faible. Il y a des défis en ce sens », observe-t-il.
Cette faible croissance limite le nombre d'occasions à saisir dans le secteur de l'immobilier, d'après le gestionnaire. « La croissance est difficile à trouver. Mais il y en a encore en Alberta », note-t-il.
Pas étonnant que le fonds ait la majorité de ses actifs dans la province de l'Ouest. Au 30 juillet, l'Alberta correspondait à 35 % des actifs du portefeuille, l'Ontario, 30 %; la Colombie-Britannique, 12,7 % et le Québec : 12,18 %. Le fonds n'a aucun actif à l'étranger.
Philosophie
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Le fonds immobilier a comme objectif d'investir dans un portefeuille diversifié d'immeubles ayant généré des revenus par le passé ou qui, avec des aménagements ou des rénovations, pourraient afficher des rendements positifs. Ces immeubles à bureaux et commerciaux sont situés dans les centres urbains à travers le Canada. « Nous n'investissons pas dans les fonds de placement immobilier, nous sommes des propriétaires directs », précise Blair McCreadie. Le portefeuille évite également les immeubles résidentiels.
« De façon générale, lorsque nous investissons dans un immeuble, nous remboursons tout prêt hypothécaire en vigueur dès que possible. Le niveau d'endettement est limité à 25 % de l'actif total du fonds et à 50 % pour un immeuble en particulier, établi à sa valeur marchande. Un même immeuble ne peut représenter plus de 10 % de la valeur à la cote de l'actif total net du fonds », écrit-il dans sa philosophie de placement.
L'arrivée de Target au Canada devrait donner un nouvel élan aux centres commerciaux où se trouvaient les magasins Zellers, ce qui présente une occasion pour ces centres. « Ils arrivent avec une nouvelle stratégie, un nouvel élan, ce qui créer un achalandage et nous permet d'augmenter les loyers », prévoit-il.
Selon le portefeuilliste, les secteurs générateurs de revenus comme les centres-villes de Montréal, de Toronto, d'Edmonton ou de Calgary présentent aussi des occasions dans des zones qui sont bien situées et où on peut moderniser une bâtisse.
En plus d'un risque lié à une hausse des taux d'intérêt, Blair McCreadie croit que l'investissement dans les fonds de placement immobilier, qui ont comme objectif d'effectuer des distributions élevées, est particulièrement élevé. « À mon avis personnel, c'est une stratégie plutôt contre-intuitive. L'immobilier demande d'investir à long terme avec patience », fait-il valoir.