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Durant le dernier trimestre de 2010, la valeur médiane des maisons aux États-Unis a chuté de 2,6%, atteignant les 175 200$. Au 31 décembre 2010, 27% des propriétaires de maison détenant une hypothèque doivent composer avec une valeur nette négative, où la valeur de leur propriété est inférieure au montant dû sur l'hypothèque. Il s'agit donc de près de 16 millions de maisons!
De tels chiffres ont de quoi apeurer les investisseurs. Un pessimisme intarissable s'est installé dans l'esprit de ces derniers. Mais existe-t-il également un côté positif à ces statistiques négatives?
Lorsque le prix des maisons diminue, l'accessibilité à la propriété s'accroît. Quand une maison est reprise par la banque, le débiteur est souvent libéré de sa dette. Dans certains états, le seul fait de quitter sa demeure dégage l'emprunteur de son fardeau financier. Pour les autres, la faillite s'avère une possibilité. Dans les deux cas, nous y voyons simplement un transfert des passifs des propriétaires de maisons vers les banques. Ces dernières doivent absorber ces pertes.
Chaque fois que l'on mentionne dans les médias qu'une institution est frappée par des pertes causées par des hypothèques impayées, des débiteurs sont dégagés d'un lourd fardeau financier. Une façon de voir les choses plutôt ironique nous direz-vous? Nous constatons simplement les conséquences des transactions financières qui ont lieu dans cette situation.
Une famille surendettée peut difficilement joindre les deux bouts. Si vous peinez à payer le dernier dollar de votre paiement hypothécaire, il y a fort à parier que vous n'irez pas au restaurant souvent, que vous ne séjournerez pas dans des hôtels et que vous y penserez à deux fois avant d'acheter une télévision gigantesque ou une nouvelle chaîne stéréo. Bref, on peut difficilement compter sur un débiteur pris à la gorge pour relancer l'économie par la consommation.
Pendant longtemps, le gouvernement américain tenta de trouver des solutions pour freiner les saisies immobilières en permettant la modification des contrats hypothécaires entre les institutions financières et leurs clients. Quel bien fait-on à une famille en tentant de l'aider à conserver une demeure trop chère pour elle? Si elle arrive à peine à payer l'hypothèque, on peut imaginer à quel point l'entretien sera négligé. Dans ce genre de situation, vivre dans un logement est nettement plus logique.
Une saisie immobilière favorise un meilleur prix pour le nouvel acheteur (accessibilité accrue), et permet à l'ancien propriétaire de boucler son budget plus facilement. Et nous pensons que les banques détiennent suffisamment de réserves pour absorber les pertes à venir, surtout lorsque l'on considère le faible rythme des reprises. Selon la FDIC, les institutions financières ont engrangé un profit de 14,5G$ au dernier trimestre. Annualisé, on obtient 58G$. Qui plus est, 81% des institutions couvertes par la FDIC ont été profitables durant la même période. Cela signifie que le simple passage du temps améliore la capacité des banques à absorber les pertes à venir.
Bref, il est toujours possible de voir tout en noir et de penser que c'est la fin du monde pour les États-Unis suite aux statistiques sur les hypothèques. Mais nous pensons que tout n'est pas si dramatique, comme le laissent entendre beaucoup d'investisseurs d'ici.