Obligatoire depuis le 1er juillet 2012, la déclaration du vendeur est ni plus ni moins le curriculum vitæ d’une propriété. Chaque fois qu’elle change de propriétaire son histoire s’enrichit, et les traces de cette dernière s’accumulent. En quoi consiste cet important document, et quel est son intérêt pour les vendeurs ?
« La déclaration du vendeur permet à tout acheteur éventuel d’être informé de la condition de l’immeuble et constitue une source de réponses à ses questions », énonce la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Or, le précieux document n’est pas utile qu’aux acheteurs : il permet aux vendeurs d’atténuer leur responsabilité en matière de qualité. Selon le Code civil du Québec (article 1726), « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert un prix aussi élevé, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».
Ainsi, en remplissant conformément sa déclaration, le vendeur précise l’état de la propriété telle qu’il la connaît, de sorte que l’acheteur prend sa décision en connaissance de cause. Ce dernier ne peut donc pas se plaindre de l’état du toit quelques mois après la vente, par exemple, s’il sait par la déclaration du vendeur que les bardeaux n’ont jamais été changés et que l’immeuble a été construit dans les années 1960.
Les éléments de la déclaration du vendeur
La déclaration dépeint l’état de l’enveloppe extérieure de la maison et de toutes ses composantes. En quelle année la demeure a-t-elle été construite ou acquise, et a-t-elle déjà été louée ? Y a-t-il des problèmes liés au sol autour du bâtiment, des fissures dans la fondation affectant le sous-sol, de la glace qui s’accumule en bordure du toit en hiver, des odeurs d’humidité ou des traces de pourriture dans le hangar ? En quelle année le système de chauffage a-t-il été installé, y a-t-il eu des problèmes liés à la plomberie, et la présence d’insectes ou de rongeurs a-t-elle déjà été signalée ?
Le formulaire officiel de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) présente cinq pages de questions auxquelles le vendeur doit répondre par OUI ou par NON. Aucune ambiguïté possible ! Enfin, dans la dernière section, le vendeur précise toutes les rénovations qu’il a effectuées alors que la propriété était entre ses mains (a-t-il au préalable obtenu un permis, puis conservé ses factures ?).
Selon l’OACIQ, le vendeur a l’obligation de remplir le formulaire « de bonne foi et au mieux de ses connaissances ». L’ignorance n’est pas une faute, contrairement au mensonge délibéré. Quant à l’aveuglement volontaire, il ne devrait jamais être une porte de sortie… On « ne sait pas » si la moisissure prolifère dans son sous-sol ? Eh bien, un petit voyage jusqu’au bas des escaliers nous donnerait facilement l’heure juste.
Et si la réalité ne colle pas à ce qui a été déclaré ?
Le vendeur doit divulguer les vices qu’il connaît sur sa propriété en toute objectivité. Comme il n’est ni un expert ni un professionnel, même accompagné d’un courtier, il n’est pas rare qu’il expose un portrait incomplet ou inexact.
Ainsi, l’OACIQ recommande l’implication d’un inspecteur en bâtiment dans une évaluation préachat avant toute transaction. Celui-ci procédera à un examen visuel de la propriété, qu’il détaillera dans un rapport complet. Bien des vendeurs craignent cette visite. Ce professionnel fournit pourtant encore plus d’informations à l’acheteur, ce qui fait office de protection supplémentaire pour le vendeur. En cas de recours, plaider l’ignorance n’est plus possible : si l’inspecteur avait détecté des lacunes dans l’isolation des fenêtres, par exemple, l’acheteur ne peut pas se surprendre d’un problème de condensation à l’arrivée du temps froid.
Quant aux vices cachés, par définition, ils sont inconnus du vendeur et ne sont pas détectables visuellement par l’inspecteur. On ne peut donc qu’être attentif aux indices, et dépêcher des expertises supplémentaires en cas de doute. Toute découverte devra ensuite bien entendu être consignée dans une prochaine déclaration du vendeur : sans être une garantie contre tout recours, la déclaration du vendeur se révèle un outil de protection à utiliser sans équivoque.
