La loi qui régit la copropriété au Québec a été modifiée, et plusieurs changements ont été apportés à la couverture d’assurance des copropriétaires. Voici ce qu’il faut savoir pour être bien assuré.
Trois grandes nouveautés concernant l’assurance des copropriétaires sont entrées en vigueur avec la nouvelle loi. Comme ces changements peuvent avoir un impact direct sur vous en cas de sinistre, il est essentiel d’être bien informé pour éviter les mauvaises surprises.
Bien assurer les améliorations
Tout d’abord, une date importante à connaître : les syndicats de copropriété établis avant le 13 juin 2018 ont jusqu’au 13 juin 2020 pour fournir une description de leurs appartements standards. Ceux créés à partir du 13 juin 2018 sont déjà soumis à cette obligation.
Pourquoi cette nouvelle exigence ? Parce que cela permettra de déterminer plus facilement les améliorations qui ont été apportées à la copropriété. C’est ainsi que l’on pourra départager ce qui est couvert par l’assurance du syndicat et ce qui doit l’être par l’assurance du copropriétaire. En effet, c’est le contrat de ce dernier qui assure les améliorations qu’il a pu apporter à son logement, alors que c’est au syndicat d’assurer ce qui est mentionné dans la description de l’appartement standard.
Par exemple, imaginons que le copropriétaire a remplacé le comptoir de mélamine de sa cuisine par un autre en granite. Son contrat d’assurance devra prévoir un montant pour couvrir la différence de valeur entre ces deux types de comptoirs. En effet, en cas de sinistre, le contrat du syndicat ne couvrira que la valeur d’un comptoir en mélamine, alors que le contrat d’assurance du copropriétaire, lui, verra à la portion excédentaire.
La répartition
Autre nouveauté à connaître : le principe de la répartition. Désormais, le syndicat pourrait réclamer un montant d’argent à tous les copropriétaires afin de réparer les dommages aux parties qu’il doit assurer. La loi l’oblige à répartir cette somme entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part, que leur condo ait subi des dommages ou pas.
Cette situation pourrait se présenter dans certaines situations particulières, par exemple si l’assurance du syndicat ne couvre pas les dommages subis, ou encore si le coût des dommages est inférieur au montant de la franchise du syndicat, ou que le montant d’assurance du syndicat n’est pas suffisant pour couvrir l’ensemble des dommages. Si le syndicat décide de ne pas faire de réclamation à son assureur, bien qu’il soit tenu de réparer les dommages, il pourrait aussi répartir les montants entre les copropriétaires.
Est-ce que cela doit inquiéter les propriétaires de condo ? Pas du tout, car leur contrat d’assurance couvre la répartition en cas d’absence ou d’insuffisance d’assurance du syndicat grâce à une nouvelle garantie. Pour en bénéficier, toutefois, il faut être assuré pour les dommages réclamés par le syndicat. Et il faut penser à tous les risques auxquels le bâtiment peut être exposé : une infiltration d’eau par le toit, et ce, même si on réside au rez-de-chaussée, ou encore un refoulement d’égout même si on habite au 10e étage !
Cette nouvelle garantie prévoit toutefois un montant maximal pour ces remboursements, et le copropriétaire devra aussi assumer lui-même la franchise prévue à son contrat. La garantie ne couvre pas non plus les montants réclamés en répartition par le syndicat pour le paiement de sa franchise. Le syndicat n’est pas assuré pour le risque ayant causé le sinistre ? Attention : l’assurance du copropriétaire pourrait alors ne couvrir que 90 % du montant de la répartition.
Et s’il y a faute ?
Si un dommage est causé par la négligence d’un copropriétaire, le syndicat pourrait le désigner comme fautif et lui réclamer le coût des réparations pour les parties qu’il a la responsabilité d’assurer. Toutefois, il devra prouver que le copropriétaire a bel et bien commis la faute. S’il y parvient, c’est la protection en responsabilité civile du contrat d’assurance du copropriétaire qui prendra le relais et lui remboursera ces montants.
Vous avez maintenant en main toutes les informations nécessaires pour être bien assuré !
