Même si les FPI risquent de subir des répercussions des incertitudes légales et politiques à court terme, les experts affirment que les perspectives fondamentales du secteur ont rarement été aussi solides. (Photo: 123RF)

Les fonds de placement immobilier (FPI) résidentiels ont la cote auprès des observateurs et des analystes boursiers pour 2023. Si la dernière année a été difficile du point de vue des rendements, l’environnement devrait être positif pour ce type d’investissement immobilier au cours des prochains mois.

La pandémie devait être une hécatombe du côté de l’immobilier résidentiel au pays, rappelle Jean-René Ouellet, stratège d’investissement et gestionnaire de portefeuille chez Desjardins Gestion de patrimoine. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) avait prévu une baisse de 28 % de l’immobilier et un temps de récupération de trois ans.

C’était toutefois sans compter le caractère particulier de cette crise. Les revenus des ménages se sont accrus et la catastrophe a été évitée. Les taux d’inoccupation des logements sont devenus faméliques et les loyers ont amorcé leur hausse à cause d’un stock de propriétés à un creux historique sur le marché de la revente et en raison de mises en chantier en déclin.

Les hausses du taux directeur de la Banque du Canada ont pesé sur la croissance des FPI en 2022, indique l’analyste de la Banque Royale, Pammi Bir. Il parle d’«une année à oublier», avec des taux de croissance se situant entre 3 % et 4 % pour les deuxième et troisième trimestres, puis de seulement 2 % au quatrième trimestre.

«Il y a eu des corrections sévères pour les entités cotées en Bourse, souligne Jean-René Ouellet. Ça a grimpé à 20% et à 30 % selon les secteurs.»Le stratège d’investissement estime que nous sommes à la fin, ou tout près de la fin du cycle de resserrement monétaire. La hausse des taux d’intérêt qui a comprimé les valorisations des actifs publics serait donc passablement jouée. Il ajoute qu’au Canada, les taux d’inoccupation sont faibles et que la demande pour les logements existants devrait rester forte.

Perspectives attrayantes

Ce contexte rend les perspectives entourant les FPI résidentiels multifamiliaux très attrayantes.

«Le secteur a produit des rendements plus soutenus au cours des premières semaines de 2023, affirme Pammi Bir. Nous croyons que les valorisations sont encore raisonnables, et nos titres préférés offrent de bons points d’entrée.»

L’analyste mentionne que les FPI ont connu un excellent départ en janvier 2023. L’indice S&P/TSX REIT a gagné 10%, et a donc devancé le principal indice de la Bourse de Toronto, le S&P/TSX Composite (+7%).

«C’est clair qu’il y a des occasions à saisir dans certains créneaux, avance pour sa part Jean-René Ouellet. Du côté des FPI multifamiliaux, la demande va rester au rendez-vous et certains de ces véhicules offrent des perspectives intéressantes. On aime bien la résilience des multilogements et des FPI publics d’appartements locatifs.»

Le secteur des FPI multifamiliaux demeure aussi le favori de Valeurs mobilières Banque Laurentienne (VMBL), malgré le fait que l’institution financière conserve sa position prudente quant au secteur immobilier canadien.

Même si les FPI risquent de subir des répercussions des incertitudes légales et politiques à court terme, le directeur de la recherche immobilière à VMBL, Frédéric Blondeau, est d’avis que les perspectives fondamentales du secteur ont rarement été aussi solides. Selon la société de services-conseils en immobilier IPA/Marcus & Millichap, le taux d’inoccupation canadien global était de 2,5% au quatrième trimestre de 2022, tandis que les taux de location ont grimpé de 8% sur une base annuelle.

Frédéric Blondeau ajoute que le secteur devrait tirer avantage d’une forte immigration et des prix des maisons unifamiliales qui resteront élevés malgré la décélération observée en 2022.

Les titres canadiens favoris de la Banque Laurentienne sont les FPI Interrent (IIP-UN, 14,68 $), Canadian Apartment Properties (CAR-UN, 49,64 $) et BSR (HOM, 19,41 $). Frédéric Blondeau explique qu’Interrent offre un ratio risque/bénéfice exceptionnel dans le contexte actuel, tandis que Canadian Apartment Properties et BSR devraient être la priorité des investisseurs qui cherchent de la valeur.

Croissance agressive

Il faudra toutefois surveiller l’augmentation des charges d’intérêt au cours de la prochaine année, estime Jean-René Ouellet. Les FPI qui ont été plus agressifs dans leur croissance avec des leviers financiers importants sur des structures de taux variables, «ça va mordre davantage».

«Quand on investit dans des FPI, il faut prendre le temps de faire ses devoirs, d’être un peu plus sélectif, dit-il. Il faut aller voir les structures de financement parce que tous les groupes immobiliers n’ont pas la même sensibilité à la montée des taux d’intérêt.»

Une entité qui voulait afficher une croissance plus agressive dans les dernières années a pu acheter de nouveaux bâtiments, les rénover et les refinancer en fonction de la valeur ajoutée en maintenant des taux hypothécaires variables. Ce type de société aurait généré plus de création de richesse, mais avec davantage d’exposition au risque financier.

On pourrait ainsi voir une purge de certains joueurs du secteur au cours des prochains mois.

«Il y aura des groupes plus affectés que d’autres, mais je pense que la bonne gestion et la sélectivité vont faire une bonne part du travail, avance Jean-René Ouellet. Les périodes de turbulence ramènent habituellement la valeur de la prudence et de l’équilibre à l’avant, et ça permet à des joueurs plus forts de profiter de la faiblesse des joueurs un peu plus faibles.»

Risque de hausses supplémentaires

De la même manière, le principal risque auquel seront exposés les FPI sera, de nouveau, celui de possibles hausses du taux directeur si jamais l’inflation demeurait élevée.

«Le risque serait que la Banque du Canada en remette une autre couche, explique Jean-René Ouellet. Ils pourraient donc se faire frapper deux fois:sur la valorisation des actifs ainsi que sur les coûts.»Pammi Bir, de la Banque Royale, perçoit lui aussi ce risque d’érosion des revenus, et ce vent contraire renforce sa préférence pour les secteurs mieux équipés pour contre-attaquer. Dans cette optique, il estime que les FPI qui ont profité des bas taux d’intérêt et qui ont prolongé la durée de leur amortissement devraient être beaucoup moins affectés si de nouvelles hausses du taux directeur devaient survenir.

Le stratège d’investissement de Desjardins remarque qu’il existe plusieurs véhicules d’investissement privés en immobilier, comme le FPI Blackstone, qui ont certaines difficultés à honorer les sorties d’actifs de leurs investisseurs.

«Quand tout va bien, quand les valorisations grimpent, ça va, explique-t-il. Mais là, les gens réalisent qu’ils ont des investissements privés dont la valeur marchande a très peu baissé, tandis que les FPI ont diminué de 15 % à 20 %. Ils vont alors tenter d’aller chercher de la liquidité-là, mais comme ils sont plusieurs, les véhicules limitent les sorties de fonds.»Quelqu’un qui voudrait déployer du capital dans une structure privée pourrait aussi s’exposer à une radiation d’actifs sans avoir réalisé les gains des dernières années. «J’irais probablement dans l’immobilier en Bourse, où les valeurs ont déjà diminué», énonce Jean-René Ouellet.