Plusieurs experts immobiliers surveillent de près la confirmation de la vente de l’immeuble du 1000, rue de la Gauchetière, à Montréal. [Photo : Yves Marcoux]
Une économie qui se porte bien, du financement accessible et des taux de capitalisation de plus en plus attractifs sont autant de facteurs qui donnent de la vigueur au marché immobilier commercial du Québec. Survol des dix plus importantes transactions de la dernière année, celles qu'il faudra surveiller, et les tendances qui dictent actuellement ce marché.
Les douze derniers mois auront été très dynamiques en matière de transactions immobilières commerciales au Québec. Du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, dates retenues pour notre classement Les Affaires-JLR, on compte au moins quatre transactions (excluant les ventes liées) dont les actes notariés publiés au registre foncier affichent des montants de plus de 100 M$. La plus élevée, qui concerne la vente des immeubles 7250 et 7450 de la rue Mile-End, atteint même 155,5 M$. «En fait, cette période compte à elle seule 20 % de la vingtaine de transactions en immobilier commercial ayant dépassé la somme des 100 M$ depuis 2010», fait remarquer Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions foncières.
Tours de bureaux à unique ou à multiples locataires, centres et espaces commerciaux, immeubles industriels, et même une ligne de transport en commun située entre Saint-Eustache et Montréal figurent parmi les produits immobiliers non résidentiels dont le montant des transactions se hisse parmi les dix plus importants recensés au cours de la dernière année.
Une vigueur sur tous les plans
«Au cours des neuf premiers mois de l'année 2018, il y a eu 670 transactions de 1 M$ ou plus au Québec, soit 30 % de plus qu'en 2013 pour cette même période», tient à souligner Mme Fontaine. «Et l'année n'est pas encore terminée», signale Sylvain Leclair, vice-président directeur, Québec, du Groupe Altus, une firme de services-conseils immobiliers. Tous les experts immobiliers que Les Affaires a contactés, y compris M. Leclair, surveillent de près la confirmation de la vente de l'immeuble du 1000, rue de la Gauchetière, à Montréal. Une tour de bureaux de classe A de 917 000 pieds carrés répartis sur 51 étages qui appartient à Ivanhoé Cambridge depuis 2002. On chuchote dans les coulisses qu'un important joueur institutionnel canadien figure au premier rang des acheteurs intéressés à cet immeuble occupé, entre autres, par les cabinets d'avocats McCarthy Tétrault ; Borden Ladner Gervais ; Miller Thomson et Osler, Hoskin & Harcourt. Le bruit court que le montant de cette transaction, qui devrait être conclue d'ici le 31 décembre 2018, dépassera les 400 M $.
Qui sont les principaux joueurs du marché ?
«Ce sont régulièrement les mêmes joueurs qui campent les rôles d'acheteurs et de vendeurs depuis cinq ans», note Mme Fontaine. Les fiducies de placement immobilier, les compagnies d'assurance, les gestionnaires d'immeubles, y compris les fonds de pension, forment aujourd'hui les principaux acteurs de cette industrie, souligne-t-elle. «Ces entreprises et organisations composent, en effet, plus de 85 % des acteurs du paysage immobilier commercial», renchérit Jean Laurin, président et chef de la direction chez Devencore. «Ils ont les moyens financiers pour acheter les immeubles de classe A ainsi qu'une vision à long terme qui leur permet de passer à travers les années. Les bonnes comme les mauvaises.»
Puisque l'économie se porte bien, les transactions immobilières commerciales vont se poursuivre, prévoit l'avocat Marc J. Rubin, associé au cabinet De Grandpré Chait. Cet expert en droit commercial a participé à plus de 100 transactions immobilières en 2018. «Le financement est accessible et le marché immobilier du Québec a la particularité d'être plus abordable que celui de Toronto et de Vancouver. Le marché immobilier commercial du Québec affiche également des taux de capitalisation [le rapport entre les revenus de location et le prix de vente d'un immeuble] qui deviennent de plus en plus attractifs. De quoi susciter l'intérêt des gros joueurs institutionnels canadiens et qui cherchent d'ailleurs avidement les bonnes occasions qui se font de plus en plus rares sur le marché.»
Une rareté qui incite les acheteurs à courtiser des gestionnaires dont les immeubles ne sont même pas à vendre, observe cet expert qui figure parmi les 500 avocats les plus fréquemment recommandés du Canada. La transaction qui concerne l'immeuble du 41, rue Victoria, à Gatineau (7e position de notre classement), témoigne justement de cette situation. Le propriétaire de l'immeuble, Multivesco, n'avait pas du tout l'intention de vendre le bâtiment qui accueille le siège social d'Énergie Brookfield depuis sa construction, en 2015. «Un courtier nous a indiqué que la firme ontarienne Morguard souhaitait acheter cet immeuble. Le gestionnaire nous a offert un prix qu'on ne pouvait difficilement refuser», raconte François Juneau. La transaction immobilière, qui s'est soldée à 58,8 M $, est d'ailleurs la plus élevée de la région de la capitale fédérale, Ottawa inclus, de l'année 2018.
Un marché de locateurs en vue ?
Actuellement, le marché montréalais est à l'avantage des locataires. L'appétit des investisseurs et la forte absorption au sein du marché locatif peuvent laisser entrevoir un basculement futur à l'égard des locateurs. C'est ce que soutient le tout dernier rapport de recherche et de prévisions du marché immobilier pour le Grand Montréal, publié chez Colliers International. «Près de 1 330 000 pieds carrés de locaux pour bureaux montréalais ont été absorbés au cours des trois derniers mois. Le taux d'inoccupation du centre-ville est même passé de 10,8 % à 9,3 % en 2018. «Ce qu'on n'a pas vu depuis au moins dix ans», souligne Andrew Maravita, directeur au bureau de Montréal de Colliers International.
Le marché immobilier commercial de Québec est lui aussi en mode équilibre, affichant un taux d'inoccupation sous la barre des 9 %. Dans certains secteurs, notamment celui de la Colline parlementaire (5 %) et de Sainte-Foy-boulevard Laurier (6 %), les taux n'ont pas fluctué depuis au moins 2011, soutient Alain Roy, directeur général du Groupe Altus Québec.
La touche Mach dans Saint-Roch
Un des secteurs qui tire toutefois de la patte à Québec demeure celui de Saint-Roch, où le taux d'inoccupation se situe à 13,2 %. Une situation que veut changer le Groupe Mach d'ici les deux prochaines années.
Bien qu'aucune de ses dernières transactions ne figure à notre classement, cette entreprise montréalaise en développement immobilier détient, depuis cet automne, 40 % du marché des locaux pour bureaux du secteur Saint-Roch. «Ce quartier me rappelle celui du Vieux-Montréal. Plus il comptera de locataires de prestige, plus il gagnera en crédibilité», soutient Vincent Chiara, président du Groupe Mach. Déjà nanti de la présence d'Ubisoft et de CGI, le secteur accueillera justement d'ici la fin 2019 le cabinet de droit Fasken, qui quittera la Grande Allée. La firme d'avocats occupera 40 000 des 110 000 pieds carrés de la nouvelle tour Fasken, construite au coût de 30 M $ par le Groupe Mach, sur la rue Saint-Paul.
Depuis 2015, ce sont plus de 260 M $ que le Groupe Mach a investi en achats et développements dans la Capitale-Nationale. Détenteur de plus de 1,26 million de pieds carrés, le Groupe Mach est aujourd'hui le troisième plus important propriétaire de locaux pour bureaux à Québec, après Cominar et Industrielle Alliance, soutient le Groupe Altus.
M. Chiara est convaincu de détenir la recette pour développer un quartier comme celui de Saint-Roch. «Ça prend des joueurs de Québec qui connaissent le marché.» À ce propos, il précise que le bureau du Groupe Mach, à Québec, emploie 15 personnes qui sont toutes originaires de la région de la Capitale-Nationale. Le Groupe Mach détient également plus de 17 millions de pieds carrés de bureaux pour bureaux, d'espaces commerciaux et industriels dans la région de Montréal, dont la tour de la Bourse, la tour CIBC et la Maison de Radio-Canada.
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