Un propriétaire avisé doit s'allier avec d'autres professionnels et utiliser les meilleurs outils numériques. (Photo: 123RF)

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Peu importe le nombre de portes acquises lors d'un tout premier investissement immobilier locatif, un propriétaire avisé doit se constituer une bonne boîte à outils, recommande Yvan Cournoyer, président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ), qui compte plus de 33 000 membres, dont la plupart sont des propriétaires de 1 à plus de 700 logements.

Savoir compter

Il faut d’abord s’allier les services d’un ou d’une comptable qui maîtrise les rouages de l’immobilier. «Cette personne est la mieux placée pour guider le propriétaire à rentabiliser le plus rapidement son investissement», affirme Yvan Cournoyer, qui suit ce marché depuis une vingtaine d’années. Les services d’un ou d’une fiscaliste seront tout aussi utiles pour déterminer la meilleure structure et les meilleures stratégies fiscales afin de conserver le plus de revenus après impôts, ajoute ce propriétaire ayant déjà eu jusqu’à 200 logements.

Numériser ses actifs

Le président du CIIQ suggère également à tout investisseur immobilier de s’équiper rapidement d’un logiciel de gestion. «Certains font l’erreur d’attendre de cumuler plusieurs dizaines de portes avant de se doter d’un tel outil. Pourtant, l’investisseur qui souhaite bonifier son parc immobilier avec les années a intérêt à utiliser ce type de logiciel le plus tôt possible», soutient-il.

Yvan Cournoyer, président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (Photo: courtoisie)

Ce logiciel permet notamment de numériser l’ensemble des activités de la gestion de la location, de l’envoi des avis de renouvellement à la comptabilité liée aux dépenses et aux revenus des logements, en passant par la signature électronique des baux et les communications avec les locataires. «La plupart de ces activités de gestion peuvent désormais se faire à distance sans avoir à se déplacer chez les locataires», fait remarquer Filipe Nunes, directeur général de MAGEX Technologies. L’entreprise de Sherbrooke peut d’ailleurs témoigner de la montée en popularité de cette solution technologique. Ce concepteur de logiciel de gestion immobilière, offert à 100 % en mode infonuagique, enregistre des hausses de revenus annuels de plus de 40 % depuis 2015. «Depuis un an, nous sommes même passés de 100 000 portes à plus de 250 000», signale Filipe Nunes.

Certes, les gestionnaires d’immeubles représentent encore la majorité des utilisateurs, à plus de 60 %. L’écart entre ces derniers et les propriétaires de plus petits immeubles tend toutefois à se rétrécir, «plus particulièrement depuis l’arrivée de la COVID-19», indique le dirigeant de MAGEX.

L’effet de groupe

Joindre les rangs d’une association aide également les investisseurs, maintient le président du CIIQ. Y compris les plus aguerris, rappelle-t-il. Ces regroupements de petits, moyens et grands propriétaires permettent d’obtenir et de partager des conseils ainsi que de bonnes pratiques de gestion. «Les membres de la CORPIQ, par exemple, ont droit à un service d’enquête de crédit en ligne pour tout nouveau locataire. Ce qui diminue les risques pour l’investisseur», indique Yvan Cournoyer, qui est aussi l’auteur de plusieurs livres en immobilier, dont Transformez en opportunités des multilogements trop chers (Un monde différent, 2020), qu’il a cosigné avec Jean-Philippe Claude.

Connaître la valeur de l’immeuble et des loyers

Enfin, tout investisseur immobilier doit s’outiller pour bien connaître la réelle valeur de l’immeuble convoité, et le coût moyen des loyers dans ce secteur.

«Il peut demander à un courtier immobilier de lui faire parvenir une analyse comparative de marché (ACM), dont plusieurs données ne se retrouvent pas systématiquement sur [le site web d’immobilier] Centris», préconise Yvan Cournoyer. Un abonnement aux services de la firme JLR Solutions foncières permet également d’obtenir les détails des dernières transactions dans un marché convoité. Un évaluateur agréé peut aussi fournir des informations sur le quartier visé pour quelques centaines de dollars.

Pour ce qui est de la valeur des loyers, les investisseurs immobiliers peuvent entre autres consulter le site web de Zipplex. Depuis 2017, cette plateforme payante fournit des données comparables (prix médian, prix inférieur, prix supérieur, etc.) pour les appartements en fonction de l’adresse ou du code postal dans la plupart des grands centres de la province. «Notre observatoire du loyer compte quelque 7000 utilisateurs, dont plus de 500 de façon régulière», précise Dany Di Vincenzo, fondateur de Zipplex.

Les petites annonces demeurent également une source de bons indices. «La consultation de sites tels que Kijiji, LesPAC, Kangalou, Zumper, MapLiv ou Louer.capermet aux futurs investisseurs de voir les prix annoncés par d’autres propriétaires du secteur, et même de tester la demande pour un prix annoncé», fait valoir Yvan Cournoyer.