Immobilier: de nombreux murs à abattre


Édition du 15 Février 2023

Immobilier: de nombreux murs à abattre


Édition du 15 Février 2023

Par Charles Poulin

L’inflation et les problèmes de chaînes d’approvisionnement ont eu des répercussions sur les matériaux de construction. (Photo: 123RF)

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Si doubler la cadence des mises en chantier était simple, les entrepreneurs auraient mis les bouchées doubles et les investisseurs seraient au rendez-vous depuis des années pour faire croître le parc immobilier québécois. Mais le problème est complexe, et les freins à la construction, nombreux.

Les problèmes sont autant de nature structurelle que conjoncturelle, notent les divers intervenants interviewés par Les Affaires.

L’obstacle le plus récent, et le plus mentionné, est celui des taux d’intérêt, qui ont fait grimper en flèche les coûts de financement des projets. « Les hausses successives du taux directeur par la Banque du Canada en 2022 ont freiné la construction, particulièrement dans le segment locatif, souligne Paul Cardinal, directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Le ratio de couverture de dette est souvent devenu difficile à atteindre et, au lieu de faire payer un loyer plus cher, les entrepreneurs choisissent plus souvent de mettre leurs projets sur pause. »

 

Taxe supplémentaire

Déjà que les entrepreneurs peinent à boucler leur financement depuis mars 2022, certaines municipalités ont décidé d’alourdir leur fardeau financier en ajoutant une nouvelle taxe sur les immeubles multilogements.

C’est notamment le cas de Terrebonne qui, depuis décembre, impose une contribution de 5000 $ par logement pour financer les infrastructures de la municipalité.

La contribution prescrite par la Ville de Repentigny, elle, est de 1000 $ pour les projets de 4 à 11 logements, et de 2500 $ pour les projets de 12 logements et plus, jusqu’à un maximum de 250 000 $.

« On nous demande de densifier, mais la taxation est défavorable, remarque le directeur des affaires publiques et des relations gouvernementales à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Marc-André Plante. On nous dit que les loyers sont chers, mais ces taxes contribuent à hausser les coûts. Si l’on valorise la densification, on ne peut pas taxer plus les immeubles de vingt logements que ceux de quatre logements. »

 

Retards

Du côté structurel, le refrain le plus connu est celui des retards. Au fil du temps, ils sont devenus la norme pour les entrepreneurs. « Entre la prise de décision d’aller de l’avant avec un projet, la construction et la mise en vente, il peut s’écouler beaucoup, beaucoup de temps », rappelle le courtier chez Royal LePage Tendance, Marc Lefrançois.

Le président de l’APCHQ, Maxime Rodrigue, mentionne que des retards de un, deux ou trois ans sont tellement réguliers que les entrepreneurs et les promoteurs « vivent avec ». Obtention de permis, changements de zonage, consultations publiques et autres autorisations ne sont pas uniformisés à travers la province. « Les délais varient beaucoup d’une municipalité à l’autre, soumet-il. Un promoteur de la Couronne Nord vient justement de me dire qu’il avait fallu 14 ans avant d’obtenir ses permis et de démarrer son projet. Nous sommes pourtant en situation où nous devons rattraper le temps perdu. »

 

Terrains

Trouver un terrain sur lequel démarrer son projet devient de plus en plus compliqué, particulièrement dans la portion sud de la province. En plus de la rareté dans les milieux plus densément peuplés, il faut composer avec les préoccupations climatiques, notamment les zonages relatifs aux milieux humides. « La principale partie de mon temps est passée à chercher des terrains dont le prix a du bon sens, soutient le président fondateur du Groupe GDI, Mathieu Lamarche. J’en trouve à 45 000 $ ou à 60 000 $ la porte. Mais au-delà de 20 000 $ la porte, c’est difficile de rentabiliser le projet actuellement. »

 

Réglementation

Maxime Rodrigue et Mathieu Lamarche parlent également de la réglementation du côté de l’industrie de la construction. Ils pointent du doigt la Loi sur les relations de travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans le secteur de la construction (loi R-20), administrée par la Commission de la construction du Québec (CCQ). « Je crois que la construction est l’industrie la plus réglementée après celle du nucléaire ! estime Mathieu Lamarche. Il n’y a aucun règlement sur la qualité des travaux, mais la CCQ est toujours derrière nous pour vérifier si tout le monde a ses cartes, raconte-t-il. On perd beaucoup de temps avec ça. »

 

Coûts en croissance

L’inflation et les problèmes de chaînes d’approvisionnement ont également eu des répercussions sur les matériaux de construction. Paul Cardinal indique que les coûts de construction ont grimpé de 35 % au Québec depuis le début de la pandémie.

De son côté, la main-d’œuvre, en plus de coûter plus cher, est également plus difficile à trouver. « Le taux de chômage est à 5 % au pays, ce qui veut dire qu’il n’y a pas beaucoup d’ouvriers disponibles, affirme l’économiste en chef de la SCHL, Bob Dugan. Il faudra trouver des solutions novatrices pour améliorer la productivité. »

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