Oui aux fonds de placement immobilier, mais avec vigilance


Édition du 26 Octobre 2022

Oui aux fonds de placement immobilier, mais avec vigilance


Édition du 26 Octobre 2022

Le prix des résidences unifamiliales reculera pour encore au moins quelques mois. (Photo: 123RF)

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Les pronostics plutôt sombres qui planent au-dessus du secteur immobilier ne devraient pas faire fuir les investisseurs, estiment des experts consultés par Les Affaires. Même si le prix des résidences unifamiliales reculera pour encore au moins quelques mois, et que l’avenir du travail dans les immeubles de bureaux reste incertain, les fonds de placement immobilier, mériteraient toujours leur place dans les portefeuilles de placement. 

Il faut étudier l’effet de la hausse des taux d’intérêt avec précaution, estime Charles-Olivier Amédée-Manesme, professeur au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval. En théorie, la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts d’emprunt qu’elle entraîne devraient faire baisser la valeur des fonds de placement immobilier. La réalité se révèle toutefois plus nuancée, prévient le chercheur. « L’immobilier présente une particularité, dit-il. En situation d’inflation, comme en ce moment, il augmente assez fortement parce que la hausse générale des prix tire les loyers vers le haut, et lorsque les loyers montent, ce sont les revenus qui montent, et les détenteurs de fonds qui en profitent. » 

L’histoire des 50 dernières années donne visiblement raison à Charles-Olivier Amédée-Manesme. « Sur les six derniers mouvements à la hausse des taux d’intérêt, quatre fois l’immobilier s’est très, très bien comporté », signale-t-il. « Certains fonds ont même légèrement surperformé le marché », précise le chercheur.

 

Des hausses de taux absorbées 

L’augmentation du taux directeur, par la Banque du Canada, n’a pris aucun investisseur attentif par surprise, soutient pour sa part Valeri Sokolovski, professeur adjoint au Département de finance à HEC Montréal. L’effet de la hausse des taux d’intérêt et son incidence sur le coût du capital ont déjà été absorbés par le marché. « Ceux qui possédaient de ces fonds ont déjà perdu de l’argent », analyse le professeur Sokolovski, qui voit une occasion rêvée pour les investisseurs intéressés par l’immobilier. « La correction qui devait se faire a été réalisée en bonne partie, dit-il. Certains des fonds immobiliers canadiens que j’ai regardés offrent un rendement supérieur à 5 %. C’est très intéressant, d’autant plus que ces fonds sont faiblement corrélés avec le reste du marché. » Selon l’expert, il s’agit d’un bel outil de diversification du risque.

 

Des fonds diversifiés

« Il faut garder à l’esprit que tous les fonds immobiliers ne sont pas égaux », précise par ailleurs Charles-Olivier Amédée-Manesme. Leur profil d’endettement varie et leurs secteurs d’activité diffèrent considérablement. « Certains REIT investissent en santé, dans les hôtels, les résidences multifamiliales, l’industriel, les bureaux, etc. Chacun a eu des comportements extrêmement différents ces dernières années », signale le professeur de finance. Selon lui, tout l’immobilier résidentiel s’est très bien comporté depuis quelques années. « Ça a été un peu plus difficile pour les hôtels, et les bureaux ont été pas mal malmenés par la pandémie, mais l’industriel et l’entreposage, ça a été magnifique, et la santé, très, très bien. »

Les investisseurs doivent aussi garder un œil sur les tendances de l’économie dans sa globalité, souligne Valeri Sokolovski. La performance des fonds immobiliers dépend de plusieurs variables, dont des facteurs conjoncturels, dit-il. « Les prix pour les locaux pour bureaux sont très intéressants en ce moment », illustre le professeur Sokolovski. « La question que nous devons toutefois nous poser avant d’y investir, c’est : les travailleurs vont-ils retourner dans les bureaux ? Dans quelle proportion ? Les entreprises vont-elles conserver le même nombre de pieds carrés d’espace qu’en ce moment ? » Répondre à cette question peut faire la différence entre un bon et un mauvais placement, indique le chercheur.

 

Note discordante 

Certains conseillers demeurent cependant prudents par rapport aux fonds immobiliers. C’est le cas de Jacques Neault, conseiller en placement chez Valeurs mobilières Desjardins. « Les fonds immobiliers demeurent rentables, mais beaucoup moins qu’ils ne l’étaient », observe-t-il. « Je ne recommande pas d’investir dans les fonds immobiliers dans une perspective à court terme », ajoute Jacques Neault. Il y voit tout de même un intérêt pour les investisseurs patients, dont l’horizon de recouvrement dépasse cinq ans.

 

Faire ses devoirs 

Chaque fonds doit être étudié de façon individuelle, soutiennent les experts consultés. Il faut, par exemple, prendre le temps de regarder l’importance de leur effet de levier et la structure de la dette de chacun. Son échéance arrive-t-elle bientôt ou à plus long terme ? Si le moment de renouveler la dette approche, les coûts d’emprunt plus élevés observés en ce moment affecteront-ils son rendement ? « Il faut faire ses devoirs », rappelle Valeri Sokolovski.

Les spécialistes consultés ne voient par ailleurs pas l’intérêt d’investir aux États-Unis en ce moment. D’abord, parce que la valeur de la devise états-unienne reste élevée, mais aussi en raison du rôle de refuge que joue le dollar en cette période de turbulence, ce qui accroît le risque de change d’un placement au sud de la frontière.

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