L'importance de trouver le bon espace commercial

Offert par Les Affaires


Édition du 26 Mai 2021

L'importance de trouver le bon espace commercial

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Édition du 26 Mai 2021

Par Claudine Hébert

La localisation est l'un des facteurs de réussite d'une entreprise. (Photo: courtoisie)

IMMOBILIER COMMERCIAL. La localisation est l’un des facteurs de réussite d’une entreprise, au même titre que la qualité de ses produits et services ainsi que l’expertise de sa main-d’œuvre.

« L’emplacement constitue le premier critère qui devrait guider les recherches d’une entreprise ou d’un organisme au moment de sélectionner le bon espace commercial », estime Jean Laurin, associé et PDG pour le Québec de l’agence immobilière Avison Young. Chaque année, celle-ci conseille en moyenne plus de 400 entreprises en tous genres du Grand Montréal en quête de nouveaux bureaux.

Le choix de la localisation devrait être influencé par la provenance des employés. « À moins d’une forte concentration de la main-d’œuvre dans un secteur donné, les entreprises ont avantage à privilégier un emplacement central qui bénéficie de services de transport en commun, observe Jean Laurin. Elles doivent penser aux employés actuels et ceux qu’elles souhaitent recruter. D’où la popularité des centres-villes auprès de plusieurs entreprises. »

La proximité des concurrents, des principaux fournisseurs, des clients et autres acteurs liés aux activités de l’entreprise doit aussi faire partie de la réflexion, poursuit-il.

 

Déterminer l’espace

Pour déterminer la superficie adéquate à rechercher, la plupart des agences immobilières suggèrent d’appliquer une règle mathématique tenant compte d’une moyenne d’espace par employé. C’est du moins ce que l’on fait chez le spécialiste en services immobiliers JLL. « Un ratio de 100 à 125 pieds carrés convient en général aux entreprises qui favorisent les bureaux à aire ouverte, indique son vice-président exécutif de la représentation des locataires, Bernard Lawrence. Si plusieurs bureaux individuels s’ajoutent, la superficie par employé double. » Il donne l’exemple des cabinets d’avocats, où celle-ci « passe généralement à plus de 350 pieds carrés par personne, et frôle même les 500. »

Comment la montée du télétravail influencera-t-elle ce calcul ? C’est ce que l’on verra au cours des prochains mois. « Tout comme avant la pandémie, nous continuons de recommander aux entreprises de former un comité de gestion quelques mois à l’avance afin de sonder les employés sur leurs besoins d’espaces individuels et collaboratifs, fait valoir Bernard Lawrence. Il est important de consulter le personnel et de projeter l’entreprise dans un avenir à court, moyen et long terme pour louer suffisamment d’espace en fonction de la progression des activités. »

Son collègue François Létourneau, vice-président associé à JLL, cite le cas d’un client qui a vu sa main-d’œuvre croître d’au moins 30 % pendant la pandémie. « Ce sont plus de 100 personnes qui n’ont même pas encore mis les pieds dans les bureaux de l’entreprise au centre-ville, calcule-t-il. Cette société commence déjà à revoir ses plans pour un agrandissement. »

 

Budget et image

Le budget location d’une entreprise — que plusieurs experts estiment entre 5 % et 10 % des revenus — et l’image qu’elle souhaite projeter figurent aussi parmi les critères qui vont influer sur le choix de l’espace de travail. C’est à ce sujet que les gestionnaires d’immeubles choisis lors du processus de sélection sortent leurs outils de séduction.

Allied Properties, qui compte plus de six millions de pieds carrés de superficie de bureaux en territoire montréalais, fait régulièrement partie du dernier sprint, particulièrement lorsqu’il s’agit d’entreprises des secteurs technologiques, de la publicité, des médias et des technologies de l’information. Sa tactique préférée est d’utiliser la carte de l’inspiration pour aider les futurs locataires à visualiser leurs besoins réels. « La visite de bureaux existants fait régulièrement partie de nos outils pour attirer les clients, soulève son directeur général des services techniques, Christian Madore. C’est une stratégie efficace. »

Comme l’entreprise compte une grande variété de locataires qui occupent des espaces allant de 300 à 300 000 pieds carrés de superficie, les possibilités sont nombreuses. « C’est au cours de ces visites que nos futurs locataires peuvent mieux évaluer leurs besoins en espaces individuels et collaboratifs », observe Christian Madore. Deux visites sur trois se concluent par la signature d’un bail indique-t-il.

Et parce que Allied dispose de plusieurs immeubles dans des quartiers comme la Cité du multimédia et le Mile-Ex, tout comme dans les centres-villes de Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver, les baux peuvent inclure une clause qui facilite le renouvellement et l’expansion potentielle du locataire. D’ailleurs, Christian Madore estime que plus de 50 % de la croissance d’Allied provient des locataires existants qui ont augmenté leur superficie dans le même immeuble au fil des années, sont déménagés ou ont ouvert d’autres succursales ailleurs au pays.

Quoi qu’il en soit, selon le plus récent rapport d’Avison Young, le taux de vacance des locaux, au centre-ville de Montréal, a atteint 12,8 % en avril. « Pour cette raison, les entreprises qui sont en quête de nouveaux espaces ou qui doivent négocier leur bail prochainement bénéficient des meilleures conditions que le marché de l’immobilier commercial n’a pas vues depuis au moins cinq ans », fait remarquer Jean Laurin.

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