Les «dealer junkies» de l'immobilier


Édition du 13 Décembre 2023

Les «dealer junkies» de l'immobilier


Édition du 13 Décembre 2023

Par Claudine Hébert

Mike Jager et Sam Tsoumas, cofondateur de Rosefellow (Photo: courtoisie)

GRANDS DE L'IMMOBILIER. La firme de développement immobilier Rosefellow soufflera sa cinquième bougie en 2024. Malgré son jeune âge, l’entreprise figure déjà parmi les grands de l’industrie… et ses transactions, à titre de vendeur et d’acheteur, se hissent même aux septième et huitième rangs de notre classement des dix plus grandes transactions immobilières commerciales de l’année. Deux autres coups de circuit qui mettent en vedette une propriété industrielle.

La transaction en question concerne la vente d’une propriété, située au 2770-2830, avenue André, à Dorval. L’acheteur, la société américaine Brookfield Properties, a versé 88 millions de dollars (M$) pour en faire l’acquisition. C’est littéralement deux fois et demie le montant payé par les dirigeants et cofondateurs de Rosefellow, Mike Jager et Sam Tsoumas, en janvier 2020. Les deux hommes l’avaient achetée pour 35 M$.

Comment expliquer cet écart à l’avantage des vendeurs? Ce n’est pas tant les deux immeubles que le terrain de 1,2 million de pieds carrés faisant partie de la transaction qui a fait hausser les enchères. « Cet endroit a la particularité d’être le seul vaste terrain dans les environs de l’aéroport de Montréal — et l’un des rares sur toute l’île de Montréal — à contenir 750 emplacements de stationnement pour camions et remorques que se partage une bonne dizaine d’entreprises de transport », fait savoir Sam Tsoumas.

D’ailleurs, le promoteur immobilier admet que cette propriété industrielle a été très bénéfique en matière de revenus le temps que Rosefellow en a été propriétaire. « Au moment de notre acquisition, il y a trois ans, les stationnements se louaient entre 165 $ et 195 $ par mois. Lorsque nous avons vendu, la plupart de ces locations mensuelles dépassaient les 450 $. Certaines avaient même atteint les 600 $ par mois », souligne Sam Tsoumas. Lui et son partenaire, Mike Jager, ne seraient pas surpris que Brookfield Properties, qui en est à sa troisième adresse dans la grande région de Montréal, fasse grimper les mensualités jusqu’à 1000 $ d’ici les deux prochaines années.

Pourquoi alors avoir vendu cette perle rare qui rapporte sans le moindre investissement ? « Depuis la création de Rosefellow, notre mission est d’acheter des terrains et de les développer. À ce propos, la propriété de l’avenue André, qui dispose d’un accès direct au chemin Saint-François (artère qui accueille plusieurs entrepôts liés aux activités aéroportuaires), ne fait l’objet d’aucune restriction architecturale en matière de hauteur. Ce qui est très rare pour ce type de terrain situé dans le secteur. Un avantage non négligeable qui nous avait d’ailleurs motivés à en devenir propriétaires. », explique le promoteur Mike Jager.

Cependant, au fil des mois, les deux promoteurs ont réalisé que ce terrain présentait autant d’avantages, sinon plus, à demeurer tel quel plutôt que d’accueillir de nouvelles constructions industrielles modernes. Puisque le terrain ne répondait plus au mandat de Rosefellow, les deux promoteurs l’ont revendu avec un généreux profit qui servira à d’autres projets.

 

D’autres terrains en vue

Le duo, qui vient d’inaugurer, cet automne, le projet RF Industriel 5.0, a également fait l’acquisition d’un terrain de 2,43 millions de pieds carrés aux abords de l’autoroute 640, à Terrebonne. Il s’agit d’une parcelle de terrain du centre de golf Le Versant, qui appartient à la famille Di Menna. Rosefellow a payé tout près de 85 M$, soit un montant de 35 $ le pied carré. Une transaction qui figure au huitième rang du classement « Les Affaires »-JLR. « Il s’agit de l’un des rares, sinon le dernier terrain industriel disponible dans ce secteur », signale Mike Jager. Les deux promoteurs ont aussi payé 65 M$ pour acquérir un terrain de 2,4 millions de pieds carrés, situé à Boisbriand, soit l’équivalent de 24 $ le pied carré.

« Mike et moi sommes des « dealer junkies » de l’immobilier. Nous avons un plaisir fou à dénicher et à développer les perles rares qui sont encore disponibles sur le territoire du Grand Montréal », partage Sam Tsoumas.

 

Des ennemis devenus amis

Dire qu’il y a à peine dix ans, il ne fallait surtout pas inviter Mike Jager et Sam Tsoumas à la même soirée. Les deux hommes se détestaient. L’un travaillant chez Montoni, l’autre chez Broccolini, ces deux experts en quête de propriétés industrielles se retrouvaient fréquemment en compétition que ce soit pour acquérir les mêmes adresses, effectuer des propositions de location ou encore participer à des appels d’offres gouvernementales.

« Nous avions tellement l’impression d’être les deux seuls à faire ce boulot, à devoir surmonter les mêmes défis, qu’un jour, nous avons mis nos différends de côté pour aller luncher ensemble », raconte l’ex-directeur du développement immobilier de Broccolini, Sam Tsoumas. En 2018, ce dernier rejoignait même son compétiteur chez Montoni.

Lors d’un dîner entre couples, au cours duquel les discussions tournaient essentiellement autour de terrains et d’immeubles industriels, la conjointe de Mike Jager a fait une suggestion. « Pourquoi ne créez-vous donc pas votre propre entreprise? »

C’est ainsi que Rosefellow a vu le jour.

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