Signature d’un bail commercial : Les clauses à ne pas négliger

Publié le 19/03/2019 à 09:00

Par LOGISCO

Négocier un bail commercial est souvent une tâche ardue pour plusieurs entrepreneurs qui souhaitent louer un local. Effectivement, la lecture de ce document juridique, souvent complexe, ne représente pas la partie la plus palpitante de l’expérience entrepreneuriale. Cependant, il est primordial pour le locataire de prendre le temps d’analyser chacune des clauses et de bien comprendre l’impact de celles-ci sur leur entreprise. Malgré la vigilance du lecteur, certaines clauses, qui paraissent inoffensives, peuvent avoir des conséquences sur les opérations ou les finances du commerce.

Les frais d’exploitation

Règle générale, les locataires qui s’engagent dans un bail commercial net doivent évidemment s’acquitter du loyer de base, mais également du loyer additionnel, qui consiste notamment, en une recharge par le bailleur des taxes foncières et des frais d’opération relatifs à l’immeuble que les locataires occupent. Cette recharge est habituellement répartie selon la quote-part des locataires, calculée en fonction de la superficie occupée par chacun des locataires de l’immeuble, par rapport à la superficie locative totale de l’immeuble. Il est primordial d’analyser dans le bail ce qui est inclus dans le loyer additionnel qui devra être payé par le locataire, afin d’éviter des surprises.

Dans le cas d’un bâtiment existant et en exploitation depuis quelque temps, le locataire peut demander les coûts reliés à la composition du loyer additionnel des dernières années. Il pourra ainsi confirmer le coût annoncé par le bailleur, constater la hausse moyenne annuelle des frais d’exploitation et des taxes et valider l’information avec des comparatifs du marché.

Lorsqu’il s’agit d’un bâtiment neuf, l’estimation fournie pour expliquer les frais d’exploitation pourrait être moindre que la réalité, de façon à faire miroiter un loyer total attrayant et plus compétitif. Le résultat en fin d’année pourrait être désastreux pour le locataire. Il est donc essentiel de questionner le bailleur sur les méthodes d’estimation et de collecter des données comparatives sur les autres immeubles du secteur.

Le locataire devrait aussi s’informer des impacts de la vacance de l’immeuble sur la recharge des frais d’exploitation et des taxes. Dans l’éventualité où l’immeuble est partiellement occupé, la partie fixe des frais d’opération, tels que les taxes scolaires et municipales, est-elle partagée entre les locataires et le bailleur?

La superficie des lieux loués et l’attribution et espaces communs

Il n’existe pas de loi en matière de mesurage des locaux commerciaux bien que quelques méthodes normalisées existent. La méthode de mesurage des lieux loués, si elle est mal définie dans le bail, peut engendrer des coûts importants non planifiés pour le locataire. La facturation du loyer étant généralement établie en fonction du nombre de pieds carrés loués, le lien entre le prix du loyer et la superficie est évident. La clause de mesurage devrait être claire et objective et devrait préciser la façon dont les pieds carrés sont mesurés. Par exemple, l’épaisseur du mur extérieur pourrait être incluse dans le calcul de l’aire utilisable.

Non seulement la méthode de mesurage des lieux loués doit être bien définie, mais également celle des espaces communs. Il s’agit des espaces qui servent à tous les locataires de l’immeuble, notamment les ascenseurs et les cages d’escaliers, les salles mécaniques, les corridors, etc. Habituellement, le total des espaces communs d’un édifice est réparti entre les locataires au prorata des pieds carrés que ceux-ci occupent. Le nombre de pieds carrés de la quote-part est additionné aux pieds carrés utilisables et le loyer est calculé sur les pieds carrés totaux. Le locataire devrait s’assurer de bien comprendre la façon de mesurer et de calculer les espaces communs de l’édifice, mais aussi de la quote-part qui lui sera attribuée.

Évidemment, le locataire doit avoir la possibilité de faire valider la superficie par des professionnels externes.

La remise des lieux loués à la fin du bail

Bien que le premier réflexe lors de la signature d’un bail ne soit pas de penser à la fin de celui-ci, la clause de remise en état des lieux loués à la fin du bail pourrait se traduire par des coûts très élevés pour le locataire lors de son départ. En effet, une clause qui stipule que le locataire doit remettre les lieux loués tels qu’ils étaient avant l’aménagement initial signifie que le locataire, à la fin de son bail, devra dépenser plusieurs milliers de dollars pour démolir les aménagements réalisés durant la location. À l’inverse, la clause pourrait préciser que les aménagements réalisés ainsi que les équipements fixes dans le local sont la propriété du bailleur. Pour certains types de commerce, le locataire pourrait devoir laisser en place de l’équipement de grande valeur.

Lire attentivement le bail et prendre le temps de discuter avec le bailleur de l’impact des clauses sur votre entreprise vous permettra d’éviter bien des surprises. Il s’agit d’une collaboration à long terme entre les parties, d’où l’importance de clarifier les termes et les conditions, afin de vivre une expérience positive.

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