Michel Dallaire, chef de la direction de Cominar.
Après avoir coupé son dividende et subi une dégradation de la note de sa dette, Cominar (CUF.UN) veut faire un retour aux sources. Le fonds de revenus immobiliers met en vente ses actifs à l’extérieur de la province pour se concentrer sur le marché du Québec et d’Ottawa où elle a un avantage concurrentiel.
L’entreprise de Québec vendra donc ses immeubles dans l’Ouest canadien, dans la région de Toronto et dans les Maritimes. La direction estime que ce délestage lui rapportera 1,2 G$. Elle veut utiliser ce montant pour rembourser de la dette, racheter des actions et investir dans le marché québécois. Le plan survient un mois après que l’agence de notation DBRS a enlevé le statut «d’investissement» à la dette de Cominar.
Le plan devrait prendre environ 24 mois à se concrétiser, estime la direction. Des 1,2 G$ que la direction pense tirer des transactions, Jenny Ma, de Canaccord Genuity, estime que 875 M$ pourraient être alloués au remboursement de la dette, 125 M$ aux rachats d’actions et 200 M$ aux investissements.
Trouver un preneur pour les propriétés dans la région de Toronto et dans les Maritimes ne devrait pas être trop difficile , croit Mme Ma. Le marché y est «sain» et il devrait y avoir de l’appétit de la part des acquéreurs potentiels. Par contre, le parc immobilier dans l’Ouest canadien, dont la majorité se trouve à Calgary, risque d’être «plus difficile» à vendre, ajoute-t-elle. Cette portion représente 18% de la surface locative des actifs mis en vente.
Michael Smith, de RBC Marchés des capitaux, voit du bon dans le plan de match de l’entreprise. Après la vente des propriétés, Cominar se trouverait toutefois encore plus exposée aux centres commerciaux, qui souffrent de la concurrence du commerce en ligne. C’est un désavantage «non négligeable», selon lui. Il maintient sa recommandation « performance de secteur » et sa cible de 12,80$.
Un tournant pour les actionnaires?
Le nouveau plan change la donne, croit Heather Kirk, de BMO Marchés des capitaux. L’analyste bonifie sa recommandation de «performance de secteur» à «surperformance» et augmente sa cible de 13,50$ à 15$.
Elle aime le fait que le portefeuille se concentrera sur le Québec. La société a un avantage concurrentiel dans la province et le marché est vigoureux, commente-t-elle. Lorsqu’elle était entrée en Bourse, Cominar avait la réputation de bien connaître le marché québécois et d’avoir un bilan prudent. C’est le modèle qui pourrait être reproduit, résume-t-elle.
La majorité des analystes aiment le plan, mais ils préfèrent rester sur les lignes de côté, selon les commentaires de six analystes consultés par Les Affaires. La majorité d’entre eux veulent voir le plan avancer avant de réviser leurs recommandations.
Comme nous l’écrivions ci-haut, Mme Ma souligne que la vente des actifs prendra 24 mois. Bref, l’exécution prend du temps. «Nous pensons que le titre s’échangera à un rabais avant qu’il n’y ait de progrès notables », écrit-elle. Elle renouvelle une recommandation «conserver». Elle bonifie sa cible de 13$ à 14,25$.
Même si la direction doit encore prouver que la vente des actifs apportera les résultats attendus, Michael Markidis, de Desjardins Marché des capitaux, admet que le titre pourrait progresser en raison de l’annonce. À plus long terme, il maintient toutefois sa recommandation «conserver» avec un risque supérieur à la moyenne. La cible est à 13,25$.
Et le dividende?
Qu’adviendra-t-il de la distribution versée par l’action de Cominar? C’est une composante cruciale de la création de valeur avec un rendement du dividende de 8,5%. La fonds de revenus immobilier a déjà annoncé une réduction de 22% son dividende au début du mois d’août.
Après la transaction, Cominar ne touchera plus les flux de trésorerie provenant des propriétés vendues. Le rachat d’actions diminuera toutefois la somme totale du dividende à payer aux actionnaires, puisque les titres en circulation seront moins nombreux. Ces variables prises en compte, les analystes ne s’entendent pas sur ce qui adviendra du dividende, ni sur leurs estimations du ratio de paiement du dividende.
Mme Kirk note que le dividende représentera 102% des flux de trésorerie liés à l’exploitation prévue pour l’exercice 2018, une donnée clé pour mesurer la viabilité d’un dividende. À 102%, cela veut dire que le dividende excéderait de 2% la totalité des liquidités générées par les immeubles de Cominar, ce qui forcera l’entreprise à puiser dans ses réserves ou réduire le dividende. Malgré cela, Mme Kirk ne s’attend pas à un changement à la distribution.
Mme Ma estime plutôt que ce ratio est de 96%, ce qui est «légèrement supérieur » à la cible de la direction de 90%. Ce chiffre est également supérieur à la moyenne de 87% chez les entreprises comparables. Ses prévisions tablent sur un maintien du dividende à 1,14$ en 2018.
M. Smith croit, pour sa part, que le changement de stratégie va «de pair» avec une diminution du ratio de paiement du dividende. L’analyste ne voit pas comment il sera possible d’abaisser ce ratio sans une coupe du dividende, selon lui.
