Les fonds immobiliers prennent du galon dans le TSX

Offert par Les Affaires


Édition du 03 Septembre 2016

Les fonds immobiliers prennent du galon dans le TSX

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Édition du 03 Septembre 2016

Par Dominique Beauchamp

(Photo: Shutterstock)

Les fonds de placement immobilier à capital fermé, mieux connus sous leurs sigles FPI (REIT, en anglais), prennent du galon à la Bourse de Toronto.

L'administrateur S&P Dow Jones, qui divise le S&P/TSX en 10 secteurs économiques, leur donne en effet leur propre classification, en même temps qu'il le fait dans tous ses indices aux États-Unis et en Australie.

Les FPI étaient auparavant camouflés à l'intérieur du secteur de la finance, dominé par les banques. Seize FPI et cinq sociétés immobilières seront tout simplement déplacés dans un nouveau secteur, le onzième, après la clôture du marché le 16 septembre. Cette date correspond au prochain remaniement trimestriel de l'indice.

De nouveaux acheteurs potentiels

Même si leur poids de 3,2 % ne change pas dans l'indice, la création d'un secteur à part entière pour les FPI devrait attirer de nouveaux investisseurs, croient plusieurs analystes.

Il semble en effet que les fonds communs font peu de place aux FPI en portefeuille, puisque la pondération de 35 % du secteur de la finance pèse déjà bien lourd, explique Ian de Verteuil, de Marchés mondiaux CIBC.

L'analyste soupçonne aussi que bien des gestionnaires de fonds possèdent le titre du géant de l'immobilier et des infrastructures Brookfield Asset Management (BAM.A, 43,80 $). Or, cette société de gestion des actifs reste dans le secteur de la finance. Cela devrait créer de la demande pour les FPI les plus négociables de la part d'investisseurs qui voudront mieux se coller à l'indice, croit-il.

Brookfield Property Partners (BPY.UN, 30,33 $), RioCan Reit (REI.UN, 27,91 $), H&R Reit (HR.UN, 23,41 $), Smart Reit (SRU.UN, 37,05 $) et Canadian Apartment Properties Reit (CAR.UN, 30,80 $) sont les FPI les plus imposants.

«Il deviendra plus difficile à l'avenir pour les pros de justifier pourquoi ils ne détiennent pas de FPI en portefeuille», évoque Martin Roberge, stratège quantitatif de Canaccord Genuity.

Cela dit, les FPI ont donné un rendement total de 19,7 % depuis le début de l'année, ce qui reflète déjà un peu d'achat institutionnel, en plus du recul des taux d'intérêt, estime M. de Verteuil.

L'analyste de CIBC reste toutefois convaincu que les FPI bénéficieront graduellement de nouveaux acheteurs qui voudront diversifier leur portefeuille hors des poids lourds de la finance et de l'énergie.

Les distributions régulières des FPI restent aussi attrayantes par rapport aux dividendes des fournisseurs de services de télécommunications et d'électricité et aux exploitants de pipelines, dont les titres sont beaucoup plus chèrement évalués à son avis.

Le rendement moyen de 5,4 % que procurent les distributions de FPI est aussi encore nettement supérieur à celui de 3,3 % des obligations de sociétés de qualité institutionnelle et de celui de 1,02 % des obligations gouvernementales de 10 ans.

Il est sage de modérer ses attentes

À court terme cependant, l'élan des FPI s'essouffle un peu en raison des résultats modestes dévoilés par plusieurs d'entre eux au deuxième trimestre. Les investisseurs réévaluent aussi la probabilité d'une deuxième hausse du taux directeur de la part de la Réserve fédérale des États-Unis, note Michael Markidis, de Desjardins Marché des capitaux.

L'indice S&P/TSX Capped REIT a fléchi de 1,9 % depuis un mois. Trois FPI présents en Alberta ont perdu davantage. Par exemple, Northview Apartment Reit (NVU.UN, 20,34 $) a chuté de 9,4 %, Dream Office Reit (D.UN, 16,40 $), de 14,3 %, et Boardwalk Reit (BEI.UN, 50,07 $), de 10 %.

Certains analystes conseillent donc à leurs clients de tempérer leurs attentes à l'égard des FPI d'ici la fin de l'année, parce que la croissance annuelle de leurs flux de trésorerie ralentit de 4 à 2 %.

«Le ralentissement en Alberta fait plus de mal que prévu aux FPI qui y sont implantés. À l'autre bout du spectre, certains FPI ont récolté des capitaux frais en Bourse qu'ils n'ont pas encore réinvestis, ce qui freine leurs rendements à court terme», explique l'équipe d'analystes de RBC Marchés des Capitaux.

Au deuxième trimestre, les flux de trésorerie par part ont été de 2,6 % inférieurs aux attentes de Matt Kornack, de la Financière Banque Nationale. Il diminue donc ses prévisions légèrement pour 2016 et 2017.

M. Markidis prévoit des flux de trésorerie stables en 2016, suivis d'un rebond moyen de 5 % en 2017 pour l'ensemble des FPI.

La plupart des analystes jouent de prudence dans leur choix de titres, bien que le nombre de recommandations d'achat reste élevé, comme d'habitude.

Certains analystes évitent les FPI présents en Alberta ou encore les propriétaires d'immeubles de bureaux.

Les FPI de centres commerciaux sont plus populaires, tout comme ceux qui exploitent des immeubles aux États-Unis.

Nettement plus optimiste, Sam Damiani, de Valeurs mobilières TD, se dit raisonnablement confiant dans le fait que les FPI pourront procurer un rendement total (l'appréciation de la part, plus la distribution) de 10 à 15 % d'ici 12 mois, puisque les taux ne grimperont pas et que la reprise de l'économie canadienne soutiendra les loyers.

Le refinancement d'hypothèques de 10 ans contractées à des taux de 4 à 5 % à de nouveaux taux de 2 à 3 % sera l'une des principales sources de croissance des flux de trésorerie des FPI jusqu'en 2018, estime-t-il.


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