L'immobilier est risqué, mais...

Publié le 18/10/2017 à 10:00

L'immobilier est risqué, mais...

Publié le 18/10/2017 à 10:00

Pas une semaine ne passe sans que je rencontre quelqu’un qui me donne toutes sortes de raisons pour justifier son inaction en immobilier. Ce qui fait que plusieurs regardent passer le train sans jamais y embarquer.


L’immobilier est une entreprise comme toutes les autres. Il comporte donc des risques. Le travail de l’investisseur est de savoir les reconnaître et de les maîtriser.


Mais quels sont ces risques évoqués par ceux qui hésitent à plonger ?


Une baisse du marché


Débutons par un classique : l’immobilier est cyclique et nous sommes dans le haut d’un cycle. Je vais donc attendre que les prix baissent afin de réduire mon risque.


J’ai entendu des gens dire ceci au début des années 2000. Et cinq ans plus tard, puis en 2010, et encore maintenant. Vous connaissez sûrement des gens dans cette situation, et vous en faites peut-être même partie.


Mais si le marché baissait dans les mois ou les années à venir, est-ce si grave? C’est possible que cela se produise, mais la pire erreur serait de vendre après une baisse, et non pas d’avoir acheté avant.


Si vous conservez vos immeubles, vous continuerez de percevoir des loyers et de payer l’immeuble. En cas de correction du marché, vous subirez une perte, mais sur papier seulement. Elle s’effacera à mesure que les prix remonteront par la suite.


L’ « écoeurentite» aiguë des locataires


Des gens se tiennent loin de l’immobilier car ils n’aiment pas s’occuper des locataires. Pourquoi géreriez-vous des locataires ? Il existe des entreprises qui ne demandent que ça, gérer vos locataires. Alors pourquoi ne pas vous tourner vers elles?


Sinon, pourquoi ne pas vous associer à quelqu’un qui n’est pas rebuté par la tâche? Vous pourriez aussi vous appuyer sur des concierges sur place qui effectueraient sensiblement les mêmes tâches qu’une firme de gestion. Il y a des solutions à tout, il suffit de les trouver. 


Surfinancement de vos immeubles


Il y a des investisseurs qui sont tentés, mais qui ne veulent pas y mettre de l’argent. Il faut donc faire financer son immeuble à 100%, ce qui pose un risque : celui où vous devriez réinjecter des capitaux.


Je pense entre autres à des travaux majeurs que vous n’aviez pas vus venir, un taux de vacances plus élevé que prévu et des mauvaises créances élevées auxquelles vous ne vous attendiez pas.


Ces risques sont gérables. Il faut se munir d’un fonds de roulement adéquat. Minimalement, vous devez pouvoir accéder facilement et rapidement à des liquidités, à défaut de quoi votre investissement peut être en péril.


Perte de qualité dans le quartier


Je vois des investisseurs potentiels exprimer des doutes sur un quartier. En fait, le risque quant à l’emplacement est de voir sa qualité décliner, ce qui pourrait faire baisser la valeur des propriétés. Ça s’est déjà vu. Il est capital de bien choisir la localisation de vos immeubles. En connaissant le secteur, vous réduisez vos risques.


Vous n’arrivez pas à vendre votre flip


Un autre élément qui freine les gens qui désirent investir en immobilier, notamment qui veulent faire des flips, est la peur de ne pas être en mesure de revendre leur immeuble. Ça arrive, mais ce problème n’est pas insoluble. Vous pouvez alors louer votre propriété en attendant de trouver un acheteur. Vous récupérerez vos liquidités plus tard, lors d’une vente ou encore d’un refinancement.


Vous connaissez la location avec option d’achat ? C’est une autre bonne solution pour vous soulager d’une propriété qui traine sur le marché. Le principe est simple. Vous louez votre propriété à une personne qui l’achètera dans un délai et à un prix négociés à l’avance. Les solutions sont là !


La mort d’un associé


Évidemment, j’entends rarement de la bouche d’éventuels investisseurs : «j’hésite, je crains que mon associé trépasse.» Mais c’est un risque lorsque plusieurs personnes s’associent pour investir. Car au départ de l’un des associés, il peut y avoir un impact fiscal catastrophique. Gardez à l’esprit que lors d’un décès, il y a vente présumée des actifs du défunt, qui s’accompagne souvent d’une facture fiscale assez salée.


L’assurance vie est primordiale. C’est le moyen le plus simple afin d’éliminer ce risque. Le capital décès servira à payer les impôts.


La liste des risques potentiels ne s’arrête pas ici, mais vous connaissez maintenant les plus importants. Le but ici n’est pas de vous faire peur, mais au contraire, de vous montrer qu’il y a solutions pour atténuer les risques liés à l’investissement immobilier, ou même de les éliminer complètement.


Ceux qui réussissent en immobilier, comme dans n’importe quel domaine, savent profiter des situations qui semblent à priori négatives.


Je vous invite à lire mes articles précédents.


Votre coach,


Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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