Immobilier: sept sources pour financer à 100% vos acquisitions

Publié le 25/01/2019 à 06:30

Immobilier: sept sources pour financer à 100% vos acquisitions

Publié le 25/01/2019 à 06:30

Est-il encore possible d’acheter sans comptant dans le contexte immobilier de 2019 et d’obtenir, par le fait même, des rendements infinis? Plusieurs lecteurs en doutent et se demandent comment ils pourraient y parvenir. Bonne nouvelle, c’est encore possible! 


De grâce, n’attendez pas d’avoir toutes les sommes requises avant de commencer vos démarches de recherche et d’offre d’achat, sinon vous risquez de devoir attendre longtemps, car amasser les mises de fonds exigées par les banques n’est pas une mince tâche.


Comme investisseur actif, devenez un expert pour trouver des aubaines et des liquidités. En combinant plusieurs des techniques présentées ci-après, vous serez en mesure d’acheter des immeubles sans y injecter de votre argent et réaliserez ainsi des rendements infinis.


1. Les prêteurs privés


Les prêteurs privés sont des intervenants forts utiles pour les investisseurs immobiliers, car certains sont ouverts à financer des projets ne correspondant pas aux critères des institutions financières.


Les prêteurs privés prennent plus de risques que les banques, et si vous leur démontrez la rentabilité de votre transaction, ils peuvent être enclins à vous financer 100 % du prix d’achat, contrairement aux institutions financières qui financent, règle générale, 75 % du moindre entre le prix payé et la valeur. 


Soyez prudent par contre en matière de financement privé et ayez un plan de revente ou de remboursement de la dette à très court terme puisque les intérêts élevés grugent très rapidement vos profits et vous courrez à votre perte si votre projet tarde à se réaliser.


Les prêteurs privés sont d’une utilité incontestable, mais vous devez être pleinement conscient des contrats que vous signez. Le taux d’intérêt est l’une des variables importantes, mais il ne faut pas négliger les frais d’ouverture, de fermeture de dossier et de pénalité potentiels. La facture peut être très salée et les frais mal interprétés lorsque le prêt est contracté de façon précipitée. Prenez le temps de bien lire les contrats et de les comprendre. Une fois signé, il est trop tard.


2. Les associés actifs


Voici une belle option de plus en plus populaire et fort intéressante pour les chercheurs d’aubaines. Plusieurs investisseurs s’associent afin d’être en mesure de faire de plus grandes transactions et se spécialisent ainsi dans leur zone de performance plutôt que de tout faire seul.


La formule la plus fréquente implique qu’un investisseur signe une offre d’achat sur un immeuble qui présente un beau potentiel financier. Il trouve alors d’autres investisseurs qui injectent les sommes requises. L’investisseur ayant trouvé l’immeuble se retrouve donc avec des parts de l’immeuble sans y avoir investi d’argent. 


Personnellement, je préfère le partage d’équité entre associés plutôt que le recours à un prêteur privé dont les conditions de prêt font en sorte d’augmenter les risques, sans compter la pression de devoir refinancer très rapidement.


3. Le « love money »


Que diriez-vous de demander à un parent qui vous fait confiance un montant pour la mise de fonds? Le plus grand avantage du prêt de proximité est qu’il est fait sans aucune garantie de votre part. Le prêt devient ainsi invisible aux yeux des institutions financières!


Beaucoup de gens que je rencontre sont mal à l’aise de demander de l’argent à leurs proches. Ils sont convaincus qu’ils feront face à un refus catégorique.


Une façon intéressante de les amener à collaborer à votre succès est d’évaluer le solde hypothécaire restant sur leur propriété et d’en utiliser l’équité en leur offrant un taux d’intérêt supérieur à ce qu’il leur en coûte sur leur marge de crédit hypothécaire. En bonifiant le taux, vos chances d’obtenir un « oui » sont beaucoup plus élevées. Osez demander! Le pire que vous obtiendrez sera un « non ».


4. Le refinancement de l’une de vos propriétés


Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles qui bénéficient d’équité, vous pourriez refinancer afin de libérer de nouvelles liquidités. Vous achèterez ainsi un nouvel immeuble sans y injecter de votre argent. Assurez-vous toutefois que l’immeuble acheté couvrira les frais d’emprunt des immeubles refinancés.


Si vous avez acheté dernièrement un immeuble avec un bon profit à l’achat ou encore si vous en détenez un depuis quelques années, fort à parier qu’il présente une équité intéressante à utiliser.


5. La garantie collatérale


Tout comme dans le cas du refinancement, cette technique requiert évidemment que vous déteniez déjà une propriété.


Si vous possédez une maison ou d’autres immeubles ou que vos proches en possèdent, il est possible de donner ces immeubles en garantie. L’équité de ces derniers servira de garantie en contrepartie de l’argent que vous ne débourserez pas. Informez-vous des conditions auprès de votre représentant des Caisses Desjardins ou encore de votre courtier hypothécaire pour savoir quelles institutions offrent ce genre de produit.


6. Le solde de prix de vente


Lors de vos transactions, demandez au vendeur s’il est ouvert à participer au financement en offrant un solde de vente. Dans l’affirmative, le vendeur agit ni plus ni moins à titre de prêteur privé. Le solde de vente est avantageux fiscalement pour le vendeur, car il lui permet d’étaler son profit afin de réduire l’impact fiscal relié à la vente de son immeuble. Pour connaître les lois en matière de solde de prix de vente, je vous conseille de consulter un fiscaliste afin de vous assurer de procéder correctement.


Comme acheteur, osez toujours demander au vendeur s’il est ouvert à faire un solde de prix de vente. Si la réponse est positive, assurez-vous que le surplus de trésorerie de l’immeuble acheté couvrira les mensualités du solde de vente. Il serait dommage d’acheter ce qu’on appelle dans le jargon un alligator, soit un immeuble non rentable qui mange vos autres revenus. 


7. La remise en argent de l’institution financière


Voici la stratégie la plus simple! Nul besoin de formation pour l’utiliser. Plusieurs institutions financières offrent au grand public des programmes de remise en argent ou en espèces, en échange d’un taux d’intérêt plus élevé. Lorsque vous utilisez ce programme, votre institution financière vous remet chez le notaire un certain pourcentage de la somme empruntée.


Visitez le site ratehub.ca afin de découvrir les institutions qui offrent un programme de remise en argent. Chacune possède sa politique, ses conditions et ses taux de remise.


Pour conclure, gardez à l’esprit que la combinaison de l'une ou de plusieurs des techniques présentées peut faire des miracles! Faites toutefois attention à ne pas surfinancer vos immeubles, car la rentabilité est votre priorité!


Sur ces sages conseils, je vous invite à me suivre sur les réseaux sociaux pour d’autres contenus gratuits.


 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca