Immobilier: faut-il former une société pour sauver de l'impôt?

Publié le 25/04/2014 à 11:29

Immobilier: faut-il former une société pour sauver de l'impôt?

Publié le 25/04/2014 à 11:29

Ici, il faut comprendre qu'il est question de revenu d'entreprise, par exemple, le revenu généré lorsqu'on fait des transactions immobilières de type « flip ». La situation n'est pas tout à fait la même dans un cas où le revenu généré dans la société est du revenu de biens, comme par exemple du revenu de location. Les taux d'imposition applicables ne sont pas les mêmes pour ce type de revenu.


À cet égard, une personne qui génère des revenus autres qu’ immobilier, par l'entremise d'une société pourrait avoir avantage à procéder à l'acquisition de ses immeubles par une société puisqu'elle pourrait utiliser de l'argent imposé à petit taux (19 %) dans la société comme mise de fonds pour effectuer d’autres achats en transférant par la suite les surplus dans une autre société sans impact fiscal. Nécessairement, il faut consulter un professionnel en la matière pour s'assurer de bien faire les choses.


2. L’amortissement fiscal : création d’une dépense « fictive »


Contrairement au mode de détention en son nom personnel, celui via une société permet, entre autre, l’utilisation de l’amortissement fiscal dans le but de créer avec ses immeubles, une perte d’opération « fictive » pouvant être appliquée contre d’autres revenus d’opération générés par la société, réduisant l’impôt payable immédiatement mais occasionnant toutefois une imposition lors de la vente de l’immeuble, c’est-à-dire une récupération d’amortissement. En d’autres termes, vous bénéficiez d’un report d’impôt.


Pour ceux qui hésitent à utiliser l’amortissement fiscal, gardez toujours à l’esprit qu’un dollar aujourd’hui à plus de valeur qu’un dollar dans plusieurs années. Ceci étant, votre décision devrait être beaucoup plus facile à prendre.


Si l'immeuble est détenu en votre nom personnel, il faudra prendre en considération votre taux d'imposition effectif dans le cadre de la décision. En effet, si votre taux payable aujourd'hui est très bas par rapport à votre taux futur, l'avantage peut être amoindri, voire même perdu, ce qui n'est pas le cas avec une société puisque le taux d’imposition ne varie pas selon le montant des revenus.


3. Rémunération sous forme de dividende


Le dividende n'étant pas un salaire, il n'est pas assujetti aux charges sociales, telles que RRQ, RQAP, etc. Ce mode de rémunération peut donc permettre de générer plus de liquidités. Il faut cependant comprendre qu'on cesse de participer aux régimes publics avec les conséquences qui en découlent. À cet égard, je vous recommande à nouveau d’en discuter avec votre professionnel.


4. Transmission de patrimoine


L'utilisation d'une société peut aussi être avantageuse dans un cadre de transmission de patrimoine à vos descendants. Il faut comprendre qu'à votre décès, vous êtes présumés disposer de la totalité de vos biens. Ce faisant, vous êtes alors imposés à votre décès sur la « plus value » générée par vos biens : gain en capital imposable à 50% ainsi que sur la récupération d'amortissement, le cas échéant, imposable à 100 %. Ce principe comporte une seule exception, c’est-à-dire lorsque vos biens sont légués à votre conjoint. Si vous avez l’intention de léguer vos biens à vos enfants, dont vos immeubles, vous pourriez leur laisser une facture « salée » d'impôts à payer à votre décès.


Dans le cas où vos immeubles seraient détenus par une société, au moment de votre décès, aucune récupération d’amortissement n’aurait lieu puisque la présomption de disposition s’appliquerait aux actions détenues à ce moment, et non à l’immeuble.


À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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