Communément appelé « balance de vente », le solde de prix de vente reste méconnu des investisseurs. Cette technique est pourtant des plus efficaces pour réduire ses mises de fonds à l’achat d’un immeuble, donc d’augmenter vos rendements de façon importante.
Mais il y a une condition importante : le vendeur doit être flexible et se montrer collaboratif.
Alors, comment ça fonctionne? Gardez d’abord à l’esprit que plus les transactions sont d’envergure, plus les investisseurs font appel à du financement créatif, dont le solde de prix de vente. Le principe est relativement simple en soi. Il consiste à obtenir de la part du vendeur une partie de financement.
Comme il s’agit d’une dette que vous aurez envers le vendeur, ce dernier voudra obtenir une garantie. C’est pourquoi il enregistrera une hypothèque de premier ou de second rang sur la propriété qu’il vous vend ou sur une propriété que vous détenez déjà.
Plusieurs investisseurs croient à tort que le solde de prix de vente peut constituer la totalité de la mise de fonds. Il y a fort à parier que la banque refusera de vous accorder du financement
Pourquoi la banque prendrait le risque de vous prêter de l’argent alors que vous n’en prenez aucun -le vendeur prend l’autre part du risque? Les banques aiment bien que vous vous commettiez, ce qui est normal en affaires.
Toutefois, les institutions financières acceptent parfois que la moitié de la mise de fonds de 25% provienne du financement vendeur.
Les façons de rembourser le prêt du vendeur
Dans la majorité des cas où le vendeur finance une portion de la vente, une garantie hypothécaire portant sur l’immeuble faisant l’objet de la vente lui sera consentie et des modalités de remboursement du prêt seront négociées entre l’acheteur et le vendeur.
Il existe 3 moyens de rembourser le prêt au vendeur.
1. Capital et intérêts
Le montant du solde de prix de vente est amorti sur un nombre d’années (souvent 25 ans) et un taux d’intérêts pour la durée du terme est également négocié entre les parties. Une pratique courante veut que le terme soit de 5 ans.
Prenons cet exemple. Le vendeur consent à vous financer un montant de 50 000 $, amorti sur 25 ans à un taux d’intérêts de 7%, le tout remboursable dans 5 ans. Vos paiements comprenant capital et intérêts seront alors de 350,21$ durant 60 mois et le capital de 45 522,15 $ restant à la fin du terme, devra alors être remboursé au vendeur. Le coût en intérêt s’élève donc à plus de 16 500 $ (60 X 350,21$ + 45 522,15 $ = 66 534,75 $ - 50 000$)
2. Intérêts seulement
Poursuivons avec le même exemple, mais avec des paiements mensuels d’intérêts seulement. Vos mensualités seront alors réduites à 291,67 $ (50 000$ X 7% = 3 500 $ / 12) durant les 60 mois du terme. En revanche, le solde du capital restant sera de 50 000 $ puisque durant 5 ans, vous n’aurez pas remboursé de capital. Votre coût en intérêt sera dans ce cas de 17 500$ (60 X 291,67 $).
3. Prêt ballon
Regardons maintenant le coût d’emprunt total avec un prêt ballon. Cela consiste à ne faire aucun versement durant le terme et à rembourser la totalité du solde à la fin du terme. Il faut signaler ici le que l’acheteur devra payer de l’intérêt composé annuellement. Chaque année, l’intérêt s’ajoute au capital sur lequel sera calculé de nouveaux intérêts.
Le coût d’intérêts s’élève ici à plus de 20 120 $. Voyons comment nous arrivons à 70 127,59$.
Le solde dû, après une année, sera de 53 500 $, soit 50 000 $ X 7% = 3 500 $ + 50 000$, le solde à la fin de la première année.
Le solde dû à la fin de la seconde année sera de 57 245$, soit 53 500 $ X 7% + 53 500 $ (solde à la fin de la première année).
Le solde dû à la fin de la troisième année sera de 61 252,15 $, soit 57 245 $ X 7% + 57 245 $ (solde à la fin de la deuxième année).
Et ainsi de suite jusqu’à la fin de la cinquième année où le montant dû sera de 70 127,59 $. En soustrayant l’emprunt initial, nous obtenons les intérêts déboursés.
Ces pourquoi ce type de prêt se nomme « prêt ballon ». Le solde augmente d’année en année. Il faut donc l’utiliser avec prudence. Son principal avantage réside dans l’augmentation de vos liquidités durant le terme puisqu’aucun versement n’y est effectué. Mais vous devrez payer plus cher à la fin du terme.
L’importance du profit à l’achat
Peu importe la méthode de remboursement que vous aurez convenue avec le vendeur, il est important de réaliser un profit à l’achat, ce qui vous permettra de refinancer l’immeuble sur sa véritable valeur sur le marché. Sinon, vous risquez de devoir mettre la main dans votre poche au moment rembourser le vendeur après 5 ans.
Vous devez donc avoir un plan de match quant à la façon utilisée pour rembourser le vendeur, qui, ne l’oubliez pas, détient une hypothèque immobilière enregistrée sur un de vos immeubles. Il peut donc exercer un recours hypothécaire en cas de défaut de votre part.
Pour conclure, gardez à l’esprit que le solde de prix de vente demeure l’un des meilleurs moyens d’acquérir des immeubles de plus grande envergure. Toutefois, si vous n’êtes pas certain de bien vous y prendre, faites-vous accompagner par des experts en la matière. Utilisez avec prudence.
Je vous invite à lire mes articles précédents.
Votre coach,
Yvan
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