Mythe no. 4 : Taxes applicables si société
Au fil du temps, la fiscalité évolue et donc les façons de détenir nos immeubles évoluent également. Il n’y a pas si longtemps, il était déconseillé de détenir des immeubles par l’entremise d’une compagnie puisqu’une taxe sur le capital au Québec était applicable.
Aujourd’hui, la compagnie est de plus en plus utilisée comme véhicule de détention. Lorsque j’aborde des gens et que je leur demande s’ils ont pensé à effectuer leur flip par l’entremise d’une compagnie pour les avantages que ça peut procurer, ils me répondent souvent :
« NON, je ne peux pas, car je vais être obligé de charger la TPS et la TVQ lors de la revente car ce sera détenu par une compagnie. »
Encore une fois, voici un autre mythe. Il ne faut pas confondre la transaction et le véhicule par lequel la transaction est effectuée. Ce n’est pas parce qu’on effectue une transaction par l’entremise d’une société, communément appelé une compagnie, que la transaction devient taxable. Les règles habituelles s’appliquent! S’il s’agit d’une transaction taxable, par exemple la vente d’un immeuble non résidentiel, peu importe le véhicule par lequel on l’effectue, la transaction restera taxable. À l’inverse une transaction non taxable, la vente d’un immeuble résidentiel non neuf par exemple, demeurera non taxable bien qu’effectuée par l’entremise d’une société.
Mythe no. 5 : Pas d’impôts à payer si les profits sont réinvestis
J‘ai souvent entendu les gens mentionner qu’ils peuvent vendre une propriété immobilière et ne pas payer d’impôts en autant qu’ils réinvestissent dans l’année l’argent dans un nouvel immeuble.
Encore une fois cette croyance est totalement fausse. Lorsqu’on dispose d’un immeuble, un impôt est payable sur la plus-value entre le coût de l’immeuble et le prix de vente, et ce, que ce soit en gain en capital (dans le cas d’une détention long terme de l’immeuble) ou en revenu d’entreprise (dans le cas de flip).
Nota Bene : Cette règle a une exception où un roulement est possible, sous certaines conditions, lorsqu'il s'agit d'un ancien bien qui est remplacé, ce qui exclut un bien locatif du contribuable.
Ainsi, lorsqu’on veut réinvestir des « profits » accumulés sur un immeuble, il peut être plus rentable de refinancer l’immeuble afin de profiter de l’équité accumulée dans le temps que de vendre l’immeuble et de partager une partie des gains accumulés avec notre partenaire privilégié que sont les autorités fiscales. Il vaut souvent la peine de bien évaluer cette alternative.
Mythe no. 6 : Si flip personnel, pas des revenus d’entreprise
Nous avons discuté un peu plus haut de la nature du revenu en immobilier. Une transaction immobilière peut générer deux types de revenus. Du revenu d’entreprise ou du gain en capital.
À tort, les gens croient qu’un gain en capital est généré lorsqu’un individu dispose d’un immeuble et qu’un revenu d’entreprise est généré lorsqu’une compagnie dispose d’un immeuble.
Je le répète à nouveau. Il ne faut pas confondre la nature d’une transaction avec le véhicule par lequel on exécute la transaction.
Autant un individu qu’une compagnie peut générer un gain en capital ou un revenu d’entreprise, le véhicule par lequel on effectue la transaction n‘ayant aucun impact sur la nature du revenu généré.
Ce qui distingue le type de revenu généré est plutôt basé en grande partie sur l’intention à l’achat. Lorsqu’on achète un immeuble pour le détenir à long terme et en percevoir les loyers, la revente d’un tel immeuble, qu’on le détienne personnellement ou par l’entremise d’une société, amènera un gain en capital.
À l’inverse, si lors de l’acquisition d’un immeuble le but est de le revendre, nous sommes en présence d’une activité commerciale, tout comme un épicier achète des tomates ou autres aliments pour les revendre générant ainsi un revenu d’entreprise.
« Sachant que 100 % du revenu d’entreprise étant imposable par rapport à 50 % pour un gain en capital, la qualification du revenu revêt une importance certaine, mais ne dépend aucunement du véhicule par lequel on effectue la transaction », conclut Me D’Amour.
J’ose espérer avoir réussi encore une fois à démystifier quelques éléments clés de l’investissement immobilier. Je vous réitère qu’il est fort important en immobilier de s’entourer d’une équipe compétente et vous invite à consulter vos professionnels pour vous assurer de réaliser de belles transactions et qu’il vous reste le plus d’argent possible dans les poches après avoir payé vos impôts!
Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 17 000 membres et plus de 31 000 fans Facebook, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former près de 13 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
