[Photo : Bloomberg]
Voici un mythe immobilier qui cause souvent quelques surprises désagréables aux propriétaires d’immeubles, plus particulièrement aux nouveaux acheteurs. Plusieurs personnes se lancent en investissement immobilier et après des mois de recherche, achètent un immeuble et pensent avoir enfin trouvé le bon placement.
Ils se disent : « Je termine mon année avec quelques dollars en banque, mon immeuble se paie tout seul, c’est merveilleux » !
« Ils auront une petite surprise après leur première année d’opération lorsque viendra le temps de produire leur rapport d’impôt ! En effet, ils découvriront une notion de fiscalité élémentaire mais combien importante, celle reliée au revenu net imposable », mentionne M. Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.
« Lorsque vous touchez des revenus de location, ces revenus sont évidemment imposables. Toutefois, il vous est possible de réduire ce revenu imposable en déduisant les dépenses d’opérations courantes. Pensons entres autres aux taxes foncières et à la taxe scolaire, aux assurances, à l’entretien et aux réparations, au déneigement et à la tonte de la pelouse. Les dépenses occasionnées dans le but de générer des revenus sont déductibles », précise M. Lépine.
Une autre dépense admissible, qui elle est considérable, sont les intérêts courus. Lors de votre versement hypothécaire, une portion est allouée pour payer les intérêts et une autre portion est appliquée au solde. On parle alors de la capitalisation du prêt. Ce capital remboursé lui n’est pas déductible !
Prenons un exemple chiffré pour être certain de bien saisir.
Supposons que votre immeuble génère 200 000 $ de revenus annuels bruts et que les dépenses d’opération déductibles reliées sont de 80 000 $. Votre immeuble génère alors un revenu net d’opération de 120 000 $, soit 200 000$ - 80 000 $.
Si les paiements hypothécaires annuels représentent 120 000 $, vous aurez alors le réflexe de dire que vous « arrivez » avec cet immeuble, qu’il se paie tout seul puisque vous terminez l’année « break even ».
Mais attention !
Le 120 000 $ en paiements hypothécaires inclus les intérêts et le capital et seuls les intérêts sont admissibles à titre de déductions comme mentionné précédemment.
Par exemple, supposons que les intérêts représentent 90 000 $ et le capital remboursé 30 000 $. Vous aurez par le fait même, d’un point de vue fiscal, un revenu net imposable de 120 000 $ - 90 000 $ = 30 000 $.
Si votre taux d’imposition est de 49,97 %, tout près de 15 000 $ d’impôts sera payable. Est-ce que votre immeuble se paie réellement tout seul ? Oui, mais avant impôt.
Lorsque viendra le temps de produire votre rapport d’impôt, d’où proviendra ce 15 000 $ à débourser ? De vos autres revenus, car il n’y aura évidemment pas assez d’argent dans le compte de banque de l’immeuble puisque nous avons vu précédemment qu’il était à zéro.
L’autre élément à considérer dans le fait de ne pas avoir de surplus de trésorerie est que vous aurez un rendement immédiat nul. Il ne vous restera plus que les rendements sur la capitalisation du prêt et celui relié à la prise de valeur de l’immeuble dans le temps.
Réflexion importante à avoir : Dans les prochaines années, croyez-vous que les immeubles sont appelés à prendre autant de valeur que durant la dernière décennie ? Je n’ai pas de boule de cristal, mais laissez-moi en douter. Alors, redoublez de prudence et exigez que vos immeubles génèrent des surplus de trésorerie, sinon, vous risquez de devoir compter uniquement sur la capitalisation du prêt. Trop peu intéressant.
Ce qui est important à retenir dans mon propos, est de ne pas utiliser la totalité du revenu net d’opération pour effectuer les paiements hypothécaires sinon vous aurez à piger dans vos poches pour payer l’impôt généré par votre immeuble. Faites bien vos calculs et analyses, surtout lors de financements créatifs à 100 %. Certains diront : « Pourquoi ne pas utiliser alors l’amortissement fiscal pour ramener le revenu net imposable à zéro » ? D’accord, mais à utiliser avec modération et non pas de façon systématique.
Ceci étant dit, pour ceux qui hésitent à utiliser l’amortissement fiscal, gardez toujours à l’esprit qu’un dollar aujourd’hui à plus de valeur qu’un dollar dans plusieurs années. Considérant ce principe fort simple, votre décision devrait être beaucoup plus facile à prendre.
Mais d’autres aspects sont à tenir en compte. « Si l'immeuble est détenu en votre nom personnel, il faudra prendre en considération votre taux d'imposition effectif dans le cadre de la décision. En effet, si votre taux d’imposition payable aujourd'hui est très bas par rapport à votre taux futur, l'avantage peut être amoindri, voire même perdu, ce qui n'est pas le cas avec une société puisque le taux d’imposition ne varie pas selon le montant des revenus. Discutez-en avec votre fiscaliste préféré, il saura vous conseiller adéquatement », précise M. Lépine en terminant.
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Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
