(Photo: Bloomberg)
Je ne compte plus les fois où j’ai entendu ces fameuses questions: Dois-je gérer moi-même mes immeubles ou encore faire appel à une compagnie spécialisée en gestion? À partir de combien de portes puis-je donner mes immeubles en gestion? Quels sont les frais pour faire appel à une compagnie de gestion?
Les questions à ce sujet sont nombreuses et très fréquentes. J’ai donc décidé cette semaine de dresser une liste des facteurs à prendre en considération lors de votre réflexion à savoir si vous êtes mieux de gérer vous-même vos immeubles ou encore de déléguer la tâche.
No1 : Combien vaut votre temps?
Comme dans tout aspect de votre vie, un facteur important en matière de gestion d’immeubles est la valeur de votre temps. Si vous épargnez quelques milliers de dollars par année à gérer vous-même vos immeubles, mais que le temps investi vous empêche de faire des dizaines de milliers de dollars supplémentaires, par exemple de la recherche ou de la prospection pour trouver une aubaine, la décision de gérer vous-même ou non devrait être relativement simple à prendre.
« Il est donc important de faire l’exercice de calculer le temps investi à gérer vos immeubles versus le montant qu’il vous en coûterait si ces tâches étaient confiées à une firme spécialisée dans le domaine », nous raconte Jean-Pierre Du Sault, investisseur et coach en immobilier.
Imaginez un instant que pour gérer votre immeuble, vous devez y consacrer en moyenne deux heures par semaine, soit 100 heures par année et que d’un autre côté, il vous en coûtait 5000 $ en frais de gestion. Votre taux horaire pour vous occuper de votre immeuble serait donc de 50 $ l’heure. Intéressant n’est-ce pas? Du moins, à priori. Mais allons plus loin dans notre réflexion.
Et si ces 100 heures réduisaient considérablement vos chances de trouver une autre aubaine vous rapportant 50000 $ de profit à l’achat? Imaginez que ce profit à l’achat soit réalisé dans le cadre de l’achat d’un immeuble d’une valeur de 500000 $ par exemple, que ce même immeuble prenne dans la prochaine année 3 % de valeur, soit 15000 $ et que le solde du prêt diminue également de 15000 $.
Vous travaillez peut-être à 50 $ l’heure pour gérer votre immeuble, ce qui semble payant à court terme, mais qu’en est-il du coût d’opportunité sur le long terme? Pensez-y bien car on parle ici de 80000 $ d’enrichissement, c’est-à-dire 50000 $ de profit à l’achat, plu 15000 $ de prise de valeur, plus 15000 $ de capital remboursé. Et ce 80000 $ d’enrichissement en question, c’est uniquement pour la première année! Avez-vous les moyens de travailler à un taux horaire de 50 $? À court terme peut-être. À long terme, pensez-y bien!
No2 : Avez-vous le temps de gérer?
Autre réflexion à avoir. Ai-je le temps de gérer mes immeubles moi-même? Imaginez que vous soyez bien ancré dans la foire d’empoigne, que vous travaillez déjà 50 heures par semaine pour un patron ou encore 70 heures par semaine pour faire croître ou survivre votre entreprise. Avez-vous vraiment le temps requis pour gérer vous-même vos immeubles ou encore, vos futures acquisitions? Il y a fort à parier que non, à moins bien sûr d’avoir qu’un ou deux petits immeubles. Dès que vous voudrez prendre de l’expansion, si vous ne changez pas votre emploi du temps, vous plafonnerez par manque de temps.
No 3 : Votre plaisir à gérer
Voilà l’une des raisons pour laquelle nous retrouvons souvent dans le marché, des vendeurs motivés, des gens qui ont « l’écoeurentite aiguë » de l’immobilier. Ils n’aiment pas gérer des immeubles, plus particulièrement, ils n’aiment pas la relation avec les locataires. Évidemment, si vous décidez de gérer vous-même assurez-vous d’avoir du plaisir à le faire, sinon déléguer les tâches. Vous vous porterez mieux ainsi que vos locataires!
No 4 : Êtes-vous compétent?
Une autre raison valable de déléguer la gestion, outre le fait que vous n’aimiez pas cela, serait que vous ne seriez pas assez compétent en la matière. « Ce n’est pas donné à tous et à toutes de gérer des dizaines de logements, voire des centaines, de devoir faire face aux problèmes quotidiens qu’implique la gestion », nous précise Gilles Laferrière, investisseur et coach en immobilier.
Serait-il préférable de faire appel à une firme spécialisée qui optimisera au maximum la valeur de votre immeuble ou bien d’épargner quelques centaines de dollars par année mais de réduire, par incompétence, la valeur de votre immeuble de plusieurs dizaines de milliers de dollars? À vous de juger.
No 5 : Aviez-vous prévu initialement un budget?
C’est bien beau payer une firme de gestion me direz-vous mais encore faut-il avoir l’argent pour le faire. Or, c’est souvent ici que survient le problème. Les gens n’ont pas les liquidités requises pour faire appel à une firme de gestion car ils n’ont pas prévu une somme à cet effet lors de leur analyse de rentabilité. Ils ont omis, volontairement ou par ignorance, d’accorder une réserve annuelle au poste « gestion et administration » de leur immeuble.
Nous suggérons de prévoir un frais variant entre 4 % et 6 % du montant des revenus bruts générés par l’immeuble. Si à la limite, vous décidez après coup d’effectuer la gestion par vous-même, ce budget restera alors dans vos poches. Il sera en quelque sorte votre « salaire » pour vous occuper de votre immeuble. Qu’arrive-t-il le jour où ceux qui n’ont pas prévu une somme désirent déléguer la gestion? Ils n’ont pas l’argent requis et doivent donc continuer à gérer eux-mêmes ou encore, travailler plus fort et piger dans leur poche pour payer la firme, réduisant ainsi le temps à consacrer à l’expansion de leur parc immobilier. Conséquemment, ils se voient donc plafonner par manque de temps. Un cercle vicieux, quoi !
No 6 : Y a-t-il des firmes compétentes dans le secteur?
Si vous investissez dans les grands centres urbains, il sera relativement facile de trouver une ou des firmes de gestion qui pourront prendre la relève au besoin. Toutefois, si vos investissements se trouvent éloignés, il y a fort à parier que vous ne serez pas en mesure de déléguer la gestion, du moins, pas à une firme spécialisée ayant pignon sur rue et étant bien établie. Elles sont plutôt rares en région. Or, avant de penser à investir en région plus éloignée, assurez-vous qu’il y ait quelques firmes de gestion à proximité.
« N’oubliez jamais que de déléguer la gestion à une tierce partie ne signifie aucunement que vous n’avez plus aucune responsabilité. Vous serez quand même responsable de la gestion de votre gestionnaire. En effet, il vous incombe maintenant d’effectuer un suivi rigoureux de la performance et des compétences de votre nouveau partenaire à bien administrer votre immeuble, sinon vous pourriez regretter amèrement votre décision», nous précise Gilles Laferrière.
No 7 : Et s’il y avait d’autres alternatives?
Heureusement, il n’y a pas que les firmes spécialisées en gestion d’immeubles qui peuvent vous aider dans le quotidien de votre gestion. Que diriez-vous de faire appel à un locataire fiable demeurant dans votre immeuble, une personne qui pourrait jouer le rôle de concierge voire même vous aider à gérer votre immeuble? Ou encore, un voisin retraité en quête de projets ou de certaines tâches à accomplir comme le déneigement, la pelouse? Et si vous aviez de la parenté dans le secteur qui pourrait également vous donner un coup de main à l’occasion? La famille, c’est souvent fiable!
Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents.
Votre coach, Yvan
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