Depuis quelques années, j’ai croisé plusieurs centaines de personnes qui se sont lancées dans l’aventure des flips immobiliers. Malheureusement pour certaines d’entre elles, ce ne fut pas un succès. Pourtant, ça semble si simple et facile à la télé! Pourquoi certains réussissent-ils à sortir gagnants avec des dizaines de milliers de dollars de profits en poche alors que d’autres ne font que « flopper » la transaction? Est-ce les flips qui sont bons ou mauvais ou est-ce les individus qui font des erreurs monumentales? J’opterais pour la seconde option.
Voici donc le palmarès des 7 pires erreurs commises lors de flips.
Erreur no 1 : Payer trop cher
« Payer trop cher » est, selon moi, l’erreur ayant le plus grand impact sur les profits qui seront réalisés lors d’un flip. Pourquoi les profits escomptés au début ne sont pas toujours au rendez-vous? Les investisseurs débutants, manquant d’expérience en matière de flips, paient trop cher pensant qu’ils n’auront qu’à revendre plus cher par la suite. Ce n’est pas tout à fait comme cela que ça fonctionne. Ne pensez pas revendre plus cher que le marché qui dicte le prix de vente. Vous avez beau tenter de vendre une propriété 350 000 $, mais si le marché actuel reflète un prix de vente à 300 000 $, vous n’arriverez pas à vendre. Du moins, pas rapidement.
Erreur no 2 : La surrénovation
Voici une erreur que plusieurs investisseurs font à leur début. Ils injectent trop d’argent dans la rénovation.
Que signifie en fait le terme surrénovation?
Il s’agit d’effectuer des travaux de rénovation qui ne vous permettront pas de récupérer la totalité de l’argent investi. Par exemple, imaginez que vous investissiez 30 000 $ en travaux de rénovation, mais que ces derniers vous permettent de vendre l’immeuble seulement 10 000 $ plus cher. Vous viendrez d’injecter 20 000 $ en trop ce qui diminuera évidemment vos profits nets.
Un conseil : visitez plusieurs immeubles dans le secteur afin de connaître le « standing » des autres immeubles. Ainsi, vous serez en mesure d’évaluer la qualité des matériaux à utiliser et ne dépenserez pas inutilement pour de beaux comptoirs en granit lorsque non nécessaire.
Erreur no 3 : Se fier uniquement au courtier pour trouver des aubaines
Recevoir des fiches descriptives d’un courtier, ce n’est pas être à la recherche de l’aubaine, c’est attendre l’aubaine! Voilà une erreur majeure. Croyez-vous que l’aubaine va apparaître comme par magie, qu’elle tombera du ciel? C’est possible, mais peu probable.
Combien de gens, selon vous, reçoivent les mêmes « listings » Centris en même temps?
Plusieurs centaines de personnes, voire des milliers. Lorsqu’une aubaine se présente sur Centris, il vaut mieux être rapide sur la gâchette, car la plupart des investisseurs ne cherchent qu’à cet endroit.
Allez à contrecourant. Recherchez là où la plupart des gens ne se donnent pas la peine de chercher. Allez-y! Soyez proactif et ne vous fiez pas uniquement aux courtiers. Il y a plusieurs autres façons d’avoir des immeubles à analyser.
Erreur no 4 : Oublier de demander de faire financer les travaux
Lors de vos projets de flips rénos, pensez à demander à l’institution financière de vous prêter, en partie ou en totalité, un montant afin que vous puissiez effectuer les rénovations qui s’imposent. Ainsi, vous augmenterez vos liquidités disponibles, ce qui vous aidera à pallier aux imprévus de toutes sortes et/ou à un délai de revente qui s’étire quelque peu.
Erreur no 5 : Être trop optimiste
Voici ici une erreur très fréquente faisant en sorte que les gens paient souvent trop cher à l’achat. Ils sont convaincus que leur propriété trouvera preneur dès qu’elle sera mise en vente, ce qui est rarement le cas évidemment. Ils sont également trop optimistes relativement aux coûts des travaux et ils oublient de prendre en compte que des imprévus pourraient survenir.
Pour ajouter à leur optimiste, ils se disent qu’ils pourront vendre la propriété eux-mêmes, sans l’aide d’un courtier et sans commission à payer. Possible, mais lors d’une analyse d’un projet de flip, il faut prévoir le pire des scénarios et être à l’aise avec celui-ci. En résumé, il est fort possible que votre flip dure plus longtemps que prévu, que les travaux coûtent plus cher, que vous deviez vendre par le biais d’un courtier et ainsi payer une commission et que finalement, le prix de vente réel ne soit pas aussi élevé que prévu. Soyez réalistes et laissez de côté les émotions!
Erreur no 6 : Mal assurer la propriété
Voici une erreur qui pourrait coûter excessivement cher advenant le cas où vous auriez une réclamation majeure et que votre assureur refuse de vous dédommager car la propriété n’était pas assurée adéquatement. Qu’il s’agisse d’un refoulement d’égout non couvert, d’un coût de reconstruction insuffisant, d’une fausse déclaration de votre part, etc. Autant d’éléments qui pourraient vous coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars en terme de profits ou pire encore, en pertes supplémentaires. Soyez vigilant et assurez vos projets comme il se doit.
Erreur no 7 : Ne pas se doter de la bonne structure fiscale
C’est effarant le nombre d’investisseurs qui me disent qu’ils n’ont pas consulté de fiscaliste car ils trouvent cela trop cher payer 300 $ l’heure. En effet, les taux horaires ne sont pas ce qu’il y a de plus abordable. Vaut-il mieux payer 500 $ à un professionnel de la fiscalité et ainsi économiser des milliers de dollars en impôt ou économiser 500 $ en fiscaliste et remettre des milliers de dollars à l’impôt? Poser la question, c’est y répondre. Comme on dit, le calcul vaut le travail.
Sur ce sage conseil, je vous invite à être des plus prudents en matière de flips. Faites bien vos calculs, formez-vous adéquatement et entourez-vous d’une équipe de rêve qui saura vous permettre de mener à terme vos projets et réaliser de beaux profits.
Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
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