Cette semaine, je vous présente 7 erreurs commises tant par les débutants que les investisseurs plus expérimentés. C’est bien connu, en immobilier, on jongle avec plusieurs milliers de dollars à chacune des étapes, alors chacun des menus détails a son importance et peut avoir un impact majeur sur la rentabilité de votre projet. N’en doutez pas, cette courte liste vaut son pesant d’or si vous l’appliquez.
ERREUR NO. 1 : Payez trop cher
Dans le marché actuel, les prix sont relativement élevés et c’est pourquoi vous vous devez d’être plus que prudent et ne pas vous fier uniquement à la plus value potentielle dans le temps. Payer trop cher pour un immeuble ralentira considérablement votre expansion car vous devrez attendre plusieurs années avant de pouvoir l’utiliser comme levier.
Faites votre profit à l’achat !
Toutefois vous pourriez, dans certains cas, payer le prix du marché si l’immeuble présente un fort potentiel d’augmentation des revenus et de diminution des dépenses, ce qui aurait pour effet de donner de la valeur à votre immeuble et ainsi permettre de le refinancer afin de libérer des liquidités pour l’achat d’un autre immeuble.
ERREUR NO. 2 : Se fier uniquement à son courtier pour trouver des aubaines
Recevoir des fiches descriptives d’un courtier ce n’est pas chercher l’aubaine, c’est attendre l’aubaine ! Voilà une erreur majeure. Croyez-vous que l’aubaine va apparaître comme par magie, qu’elle tombera du ciel ? C’est possible, mais peu probable.
Combien de gens, selon vous, reçoivent les mêmes « listings » Centris en même temps ?
Plusieurs centaines de personnes, voire des milliers. Lorsqu’une une aubaine se présente sur Centris, il vaut mieux être rapide sur la gâchette car la plupart des investisseurs ne cherchent qu’à cet endroit.
Recherchez à contrecourant. Recherchez où la plupart des gens ne se donnent pas la peine de chercher. Allez-y ! Soyez proactif et ne vous fiez pas uniquement aux courtiers.
ERREUR NO. 3 : Tenter de tout faire soi-même
Imaginez un instant que vous faites vous-même tous les travaux de rénovations, faites visiter les lieux, tondez la pelouse, déneigez, collectez les loyers, faites la tenue de livres, etc. Vous risquez de manquer de temps.
Vous sauverez peut-être de l’argent dans l’immédiat, mais à quel prix ? En faisant vous-même tous les travaux, vous aurez moins de temps pour rechercher et trouver des aubaines.
Combien de profit à l’achat croyez-vous que vous ferez lorsque vous trouverez la perle rare ? 25 000 $ , 50 000 $ , 100 000 $ ? Chose certaine, beaucoup plus que ce que vous paierez pour faire effectuer les travaux par quelqu’un d’autre.
Osez déléguer. À long terme, cela sera plus payant.
ERREUR NO. 4 : Ne pas faire un suivi rigoureux
Voici une erreur commise par plusieurs, même par des investisseurs plus expérimentés. Ces derniers ne font pas de suivi sur une propriété en se disant : « Le vendeur ne voudra pas baisser autant ». Ils disent NON à la place du vendeur et ceci en affaires peut coûter très cher. Sans un bon suivi, de beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous ne le sachiez.
Une fois l’offre d’achat refusée, par exemple, ce n’est pas la chose à faire que de mettre le dossier à la filière 13. Le dossier devrait plutôt aller dans votre système de suivi. Qui sait, le vendeur acceptera peut-être votre offre dans quelques semaines, voire quelques mois.
ERREUR NO. 5 : Ne pas construire son équipe de rêve
C’est bien connu, en affaire, votre succès dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.
Vous connaissez le vieux proverbe suivant ? :
« La force d’une chaîne est égale au plus faible de ses maillons. »
En terme immobilier, vous pourriez avoir un excellent projet offrant un potentiel intéressant, mais il se pourrait fort bien que cela ne se concrétise pas dû à l’erreur ou à l’inexpérience de l’un des intervenants que vous avez choisi. On a qu’à penser par exemple à un entrepreneur incompétent qui ne fait pas les travaux de rénovations dans les délais et/ou les coûts prévus, un courtier hypothécaire qui ne livre pas la marchandise et qui n’arrive pas à trouver le financement requis, à un inspecteur en bâtiment qui ne décèle pas un problème majeur pouvant affecter la valeur de l’immeuble. Cette liste pourrait être très longue !
Entourez-vous des bonnes personnes. Entourez-vous de gens compétents.
ERREUR NO. 6 : Ne pas avoir de plan d’actions
En affaires, ceux et celles qui réussissent le mieux développent et suivent un plan. Ils se fixent des objectifs à court, moyen et long terme. Mais ce n’est pas tout de se fixer des objectifs. Encore faut-il passer à l’action afin de concrétiser ses objectifs. Sans actions soutenues à tous les jours, vos objectifs ne pourront se réaliser, ou du moins, tarderont.
Voici une liste non exhaustive de questions que vous devriez vous poser afin d’établir votre plan d’actions, s’il n’est pas déjà élaboré.
- Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à l’immobilier en général ? Cinq, dix, vingt, cinquante ?
- Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à la recherche ?
- Combien d’offres d’achats par mois désirez-vous rédiger ?
- Combien de visites des lieux par mois voulez-vous effectuer ?
- Comment se porte votre crédit ? Avez-vous un bon bilan ?
- Quel genre d’immeubles désirez-vous acquérir ?
- Désirez-vous « flipper » ou accumuler des immeubles ? Peut-être les deux ?
- Quel est votre âge ? Avez-vous encore plusieurs années devant vous pour atteindre vos objectifs ?
- De combien de liquidités disposez-vous ?
- Quel est votre type de personnalité ? Prudent ? Téméraire ?
- Combien d’heures par mois voulez-vous consacrer à bâtir votre réseau de contacts ?
- Quel est votre niveau de connaissances ? Devez-vous suivre davantage de formations ?
Etc.
Si ce n’est pas déjà fait, commencez dès maintenant à rédiger votre plan et dites vous que vous le modifierez et le réviserez souvent en cours de carrière. Il n’y a pas de plan parfait.
ERREUR NO. 7 : Surfinancer l’immeuble
Il va de soi que tout investisseur désire obtenir le meilleur rendement possible sur son investissement. Dans le meilleur scénario, il pourra penser réaliser des rendements infinis en achetant sans comptant. En d’autres mots, en utilisant l’effet de levier maximum.
C’est bien beau tout ça mais un danger guette l’investisseur. Celui de « surfinancer » ses immeubles. En d’autres termes, avoir un financement plus élevé que l’immeuble est capable d'en supporter. Tous les immeubles ont un seuil d’auto-financement en fonction des revenus générés, des dépenses encourues et bien sur, du financement utilisé.
Lorsqu’on désire investir pour le long terme et non pas en mode spéculatif, il est très important de faire l’acquisition d’immeubles à « cashflow » positif, c’est-à-dire des immeubles qui génèreront un surplus de trésorerie à chaque mois.
Avoir un immeuble ou deux qui sont à cashflow négatif dû à un « surfinancement », ça peut aller, mais vous constaterez que tenter de bâtir un parc immobilier de cette façon est quasi impossible, à moins de générer d’énormes revenus personnels supplémentaires. En d’autres termes, travailler encore plus ardemment afin de pouvoir conserver vos immeubles, ce qui n’est pas la façon de procéder, vous en conviendrez.
Pour terminer, je vous laisse sur une liste non exhaustive d’erreurs à ne pas commettre. Elles ont été recueillies lors d’un sondage effectué auprès de plusieurs investisseurs immobiliers actifs.
- Ne pas augmenter les loyers parce que ce sont de bons locataires
- Ne pas faire inspecter l’immeuble
- Se fier aux informations fournies par le vendeur
- Faire appel à du financement à haut taux d’intérêt, de façon trop prolongée
- Sous-estimer le temps qui devra être consacré à la gestion des immeubles
- Effectuer des travaux non rentables
- Ne pas se former adéquatement
- Tenter de revendre trop cher lors d’un flip
- Mal évaluer, lors de l’achat, l’état physique de l’immeuble et les travaux nécessaires
- Attendre que le marché baisse avant de commencer à investir
- Utiliser un taux d’intérêt trop bas lors de l’analyse de rentabilité
Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.
Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
