101 façons de réussir en immobilier

Publié le 12/04/2019 à 11:51

101 façons de réussir en immobilier

Publié le 12/04/2019 à 11:51

BLOGUE INVITÉ. Lorsqu’on désire se rendre du point A au point B, plusieurs chemins et moyens de transport peuvent être utilisés pour y parvenir. Certes, votre bonne vieille minoune toute rouillée vous mènera à bon port, peut-être même dans le trafic et en empruntant plusieurs détours si vous le désirez. Toutefois, dans quel état d’esprit ferez-vous le trajet? 

Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs. 

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte ridiculement bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera relativement faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante. 

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement. 

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. 

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d'inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu'un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

Des chalets locatifs dans les Laurentides

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires. 

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d'intervalle sera un défi, tout comme le financement!

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

Une terre à bois en Estrie

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain. 

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d'exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

Se connaître et se respecter comme investisseur

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine : « Rien ne sert de courir, il faut partir à point! »

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

Bonne planification, mais surtout, bonne route!

Votre coach,

Yvan

 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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