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Voilà, la fin de l’année approche. Il est venu le temps de regarder dans la boule de cristal ce que l’année 2017 nous réserve. Voici donc quelques éléments à surveiller de près l’année prochaine dans le secteur de l’immobilier résidentiel au Québec.
Taux de chômage, emploi et taux d’endettement
Le taux de chômage au Québec a atteint son plus bas niveau depuis que les données sont disponibles (1976) avec un taux de 6,2 %. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour l’économie québécoise et, par le fait même, pour le marché immobilier. Par contre, il faut noter qu’une partie de l’amélioration entre octobre et novembre provient d’une diminution de la population active. Néanmoins, il y a eu création d’emploi en 2016 ce qui constitue une bonne nouvelle. D’un autre côté, le ratio de la dette des ménages par rapport au revenu disponible ajusté a continué de croître et a atteint, au 3e trimestre de 2016, 166,9 % selon les plus récentes données de Statistique Canada. Ainsi, cela augmente la vulnérabilité des ménages face à une hausse des taux d’intérêt.
De manière générale, la bonne tenue de l’emploi devrait avoir des répercussions positives sur le marché immobilier.
Démographie
Un sujet largement discuté depuis quelques années au Québec et au Canada est le vieillissement de la population. Cette composante aura des répercussions majeures sur le marché immobilier à long terme. L’impact sera graduel et se fera sentir sur plusieurs années. Pour plusieurs régions éloignées (Saguenay-Lac-Saint-Jean, Bas-Saint-Laurent, Côte-Nord, Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine), l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) prévoit des baisses de population allant de 0,5 % à 3,9 % entre 2011 et 2036. Pour ces régions, la hausse des prix des propriétés risque d’être faible au cours des prochaines années. En banlieue de Montréal, toutefois, la population devrait croître d’ici à 2036. À Laval et à Lanaudière, l’ISQ anticipe même des augmentations du nombre d’habitants d’un peu plus de 30 % toujours pour la période de 2011 à 2036. Le nouveau système léger sur rail (SLR) devrait également propulser la croissance de la population pour la ville de Brossard.
Bref, en ce qui concerne l’impact de la démographie sur le marché immobilier, il sera positif dans certains secteurs et négatif pour d’autres. Pour l’ensemble de la province, le nombre d’habitants croît ce qui est favorable à l’expansion du marché immobilier. Toutefois, la population vieillissante implique une croissance plus accrue dans le secteur de la résidence de personnes âgées et moins prononcée pour les grandes propriétés unifamiliales.
Marché hypothécaire (taux d'intérêt et nouvelle réglementation)
L’annonce des resserrements hypothécaires le 3 octobre dernier a bouleversé les attentes pour le marché immobilier de 2017. À la suite de ces nouvelles mesures, plusieurs ménages ont maintenant accès à un prêt hypothécaire d’un montant inférieur à ce qui était possible par le passé. Cela pourrait constituer un frein pour plusieurs premiers acheteurs. Certains pourraient annuler ou retarder leur projet d’achat alors que d’autres diminueront probablement le prix qu’ils comptaient payer pour leur résidence.
Après ces annonces et le lancement d’une consultation publique sur la répartition des risques dans le système de financement du logement à la fin de 2016, une légère hausse des taux hypothécaires a été effectuée par plusieurs institutions financières. Les taux hypothécaires devraient toutefois demeurer bas en 2017 puisque le taux directeur établi par la Banque du Canada restera probablement assez stable.
Ainsi, les modifications du marché hypothécaire sont susceptibles d’avoir un impact négatif sur la croissance des ventes et des prix puisqu’elles viendront limiter les acheteurs dans le montant accordé pour leur nouvelle propriété.
Mises en chantier et logements terminés et non vendus
Le nombre de logements achevés et non écoulés au 3e trimestre a diminué par rapport à la même période en 2015 dans les grands centres urbains du Québec, et ce, autant du côté des copropriétés (-15,0 %) que des logements détenus en propriété absolue (-18,0 %) selon le rapport « Actualités habitation » de la SCHL. Ainsi, le surplus de l’offre présent un peu partout au Québec continue de se résorber. Les mises en chantier ont également diminué de 10 % au cours des 9 premiers mois de 2016 dans le secteur des copropriétés. Il s’agit d’une bonne nouvelle puisque ce secteur était particulièrement touché par le surplus de l’offre. D’un autre côté, les logements détenus en propriété absolue mis en chantier ont progressé de 3,7 %. Ce secteur était moins touché par l’excédent de l’offre et c’est pourquoi on y observe une augmentation de la construction.
Au final, l’offre de propriétés neuves s’est contractée ce qui devrait aider le marché de la revente (délais de revente et prix). Encore là toutefois, certains secteurs étaient davantage touchés par le surplus de l’offre que d’autres.
Conclusion
L’année 2016 n’est pas encore terminée, mais on peut d’ores et déjà dire que le nombre de ventes de propriétés résidentielles dépassera celui de 2015 selon les données de JLR. Pour 2017, la hausse des ventes devrait être plus modérée que celle de 2016. Les prix devraient se maintenir en situation de faible croissance pour la province, mais dans certaines régions les prix pourraient diminuer légèrement. Le contexte démographique est défavorable aux régions plus éloignées où le nombre d’habitants est appelé à décroître. Par contre, ces régions risquent d’être moins fortement touchées par les resserrements hypothécaires que le grand Montréal puisque le prix des résidences y est généralement plus bas.
À suivre… en attendant, passez de belles fêtes !
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