(Photo: Fotolia)
Chaque mois, je vous informe des derniers résultats du marché immobilier de la copropriété et de l’unifamiliale. Ces deux secteurs sont largement analysés et médiatisés, contrairement aux statistiques concernant le secteur du multiplex. Or, puisque seulement 61,2% des ménages québécois sont propriétaires de leur résidence selon l’Enquête nationale auprès des ménages menée par Statistique Canada en 2011, on ne peut nier l’importance du marché de l’immeuble locatif au Québec.
Selon les données du Registre foncier du Québec que JLR a colligées, en ce qui concerne le nombre de ventes, le secteur du multiplex ne fait pas exception à l’ensemble du marché immobilier. Ces ventes suivent une tendance à la baisse depuis plusieurs années, bien qu’elle soit entrecoupée de quelques hausses. En 2014, les ventes de multiplex ont diminué de 3,6% par rapport à 2013 et de 47,3% comparativement à 2004. Cette tendance est similaire pour toutes les catégories de multiplex, soit les duplex, les triplex, les 4 à 11 logements et les 12 logements et plus.
Et les prix?
Dans l’analyse des prix des propriétés multirésidentielles, on préfère le prix médian par porte (par nombre de logements) au prix médian des immeubles, puisqu’il rend les immeubles avec un nombre de logements différents plus comparables. Néanmoins, toutes choses étant égales par ailleurs, plus le nombre de logements est élevé, plus le prix par porte tend à être bas. C’est pour cette raison que les multiplex ont été divisés en 4 catégories selon le nombre de logements. Ainsi, en 2014, les duplex se sont détaillés au prix médian de 130 000$ par porte, alors que les 12 logements et plus se sont vendus au prix médian de 74 083$ par porte.
Par ailleurs, l’augmentation des prix des immeubles à revenu a progressé plus rapidement que dans le secteur de l’unifamiliale. En fait, plus le multiplex compte un grand nombre de logements, plus son prix a augmenté au cours des cinq à dix dernières années.
Variation du prix médian par porte selon les types de bâtiments (année de référence : 2014)
Des différences par rapport au marché de l’unifamiliale
Depuis dix ans, les ventes de multiplex ont diminué davantage que celles des unifamiliales, tandis que leurs prix ont davantage grimpé. Ainsi, les particularités des résultats du marché du multiplex pourraient s’expliquer par une baisse de l’offre de multiplex. Plus spécifiquement, certains immeubles à logements ont été convertis en copropriétés, et ce, malgré des restrictions dans certaines villes. Par contre, peu de données permettent de confirmer cette hypothèse. De plus, les dernières années ont été marquées par une faible construction de multiplex, ceux-ci ayant été délaissés au profit des copropriétés.
Une autre hypothèse offerte pour expliquer les hausses de prix plus élevées dans le marché du multiplex est la diminution des exigences de rendement des placements immobiliers. Les acheteurs d’immeubles à revenu acceptent probablement aujourd’hui des rendements sur leurs immeubles plus faibles que ce qu’ils acceptaient par le passé (donc des prix plus élevés). Pourquoi? C’est simplement que plus le taux directeur est faible, plus le rendement attendu de l’ensemble des investissements financiers tend à être faible. Les placements immobiliers suivent donc cette même tendance et les prix des immeubles à revenu grimpent jusqu’à ce que leur rendement soit comparable à celui des investissements financiers (considérant le risque et le travail associés à chaque produit). En ce sens, le prix des propriétés servant seulement de placement immobilier augmentera davantage que celui des propriétés achetées afin de se loger.
Que prévoir?
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a noté en 2015 une hausse de la construction des immeubles locatifs et prévoit qu’elle se poursuivra en 2016. Cet engouement pour l’immobilier locatif est la conséquence du délaissement par les constructeurs du marché saturé de la copropriété. En outre, le taux d’inoccupation est plus élevé que le seuil d’équilibre et, encore dernièrement, la SCHL indiquait une augmentation de ce taux. Ainsi, au Québec, dans les centres de 10 000 habitants et plus, le taux d’inoccupation des immeubles d’au moins trois logements est passé de 3,7% en octobre 2014 à 4,3% en octobre 2015. Un taux d’inoccupation à la hausse, combiné à une augmentation de la construction, risque de freiner les prix. Néanmoins, en 2015, la baisse du taux directeur et, dans une moindre mesure, celle des taux hypothécaires pourraient aider à ce que le marché reste relativement dynamique. Par contre, ce sont de faibles diminutions, ce qui limite leur impact sur le paiement hypothécaire. Les taux d’intérêt devraient rester bas encore un moment et, par la suite, ne monter que doucement, ce qui devrait permettre au marché de s’ajuster tranquillement.
Si vous désirez connaître les tendances du multiplex dans votre région et obtenir plus de détails sur le marché du multiplex, vous pouvez consulter l’étude de JLR sur laquelle se base cet article.
Suivre Joanie Fontaine sur Twitter : @JFontaineJLR
