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On entend fréquemment qu’il est plus difficile d’acquérir une propriété aujourd’hui. Il est vrai que les prix ont grandement augmenté et par conséquent le montant de la mise de fonds aussi. Cependant, il ne faut pas oublier que les taux d’intérêt ont fortement diminué et que les salaires ont progressé ces dernières années.
Afin de mieux analyser le marché immobilier québécois, l’équipe de JLR a construit un indice d’accès à la propriété (Indice AP). Cet indice permet de voir l’évolution mensuelle du marché immobilier en termes de coût du paiement hypothécaire relativement aux salaires. Un indice bas indique un marché difficilement accessible alors qu’un niveau élevé démontre une meilleure accessibilité à la propriété. Les détails méthodologiques sont présentés à la fin de ce blogue.
En avril 2015, l’indice AP était à 102,34, soit 2% plus élevé que la moyenne des 10 dernières années pour le mois d’avril. Ainsi, le paiement hypothécaire «type» était moins dispendieux par rapport aux salaires durant ce mois et donc, le marché relativement accessible. Par rapport à avril 2014, on note toutefois une légère diminution de 1,2%. La hausse des prix n’ayant pas été complètement contrebalancée par la baisse des taux d’intérêt et la hausse des salaires en avril. Pour une meilleure idée de la tendance sur le marché, il est préférable d’analyser la moyenne mobile 12 mois plutôt que d'examiner un mois de manière isolée. Ainsi, l’indice sur 12 mois a cru de 4,9% par rapport à la même période un an plus tôt. La tendance démontre donc une amélioration de l’accessibilité au cours des dernières années surtout induite par la baisse des taux d’intérêt.
Évolution de l'indice AP de janvier 2005 à janvier 2015
L’abordabilité était à son meilleur en janvier 2005, soit le premier mois à partir duquel l’indice est disponible. L’indice AP était alors de 125,8. Il était à son pire en décembre 2007 à 86,8. À ce moment, l’augmentation des prix était particulièrement rapide. Depuis cette date, la tendance semble à l’amélioration de l’accès à la propriété puisque la baisse des taux d’intérêt et la hausse des salaires ont été plus fortes que la hausse du prix médian.
Bref, en tenant compte de la hausse des salaires depuis quelques années, le paiement hypothécaire pour un amortissement sur 25 ans est moins dispendieux. Par conséquent, pour une situation similaire, la propriété est plus accessible aujourd’hui qu’il y a quelques années.
Par contre, les resserrements hypothécaires des dernières années, tels que la réduction de la période d’amortissement de 35 ans à 30 ans (janvier 2011) puis de 30 ans à 25 ans (juin 2012), ont empêché d’étaler les paiements de certains acheteurs, ce qui a eu pour effet d’augmenter la mensualité. Par conséquent, pour une même période d’amortissement la situation s’est améliorée depuis la fin 2007, mais certaines options permettant de réduire la mensualité et donc d’augmenter l’abordabilité n’existent plus.
En conclusion, les résultats de l’indice montrent une situation beaucoup moins alarmiste que peut laisser croire la montée des prix. On note plutôt une amélioration lente de l’accessibilité au cours des dernières années. L’indice supporte donc davantage la théorie d’un marché cyclique qui, après un sommet, commence un atterrissage en douceur.
Dans le prochain blogue, il sera question de l’abordabilité dans les régions administratives du Québec.
Méthodologie
L'indice AP est calculé en faisant le ratio du salaire hebdomadaire médian sur le coût mensuel d'une hypothèque d'une résidence médiane selon les taux d'intérêt en vigueur. Il s’agit d’un indice en base 100 (janvier 2010=100). Pour plus de détails sur la méthodologie, consultez l’étude complète de JLR.
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