Le marché immobilier de Montréal différent du reste du Québec

Publié le 16/04/2018 à 16:00

Le marché immobilier de Montréal différent du reste du Québec

Publié le 16/04/2018 à 16:00

L’année 2017 a été exceptionnelle en ce qui concerne les ventes de propriétés immobilières. Le secteur de la copropriété et la grande région de Montréal ont été particulièrement dynamiques. La croissance de l’emploi et celle de la population ont permis de soutenir le marché, malgré les resserrements hypothécaires appliqués à la fin de 2016.


Le contexte est légèrement différent en 2018 avec des restrictions hypothécaires supplémentaires, des hausses de taux d’intérêt et un taux de chômage très bas en début d’année qui limitera la croissance de l’emploi au cours de l’année.


Depuis la mi-2017, trois augmentations du taux d’intérêt directeur ont été annoncées pour se fixer à 1,25 %. En même temps, le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans publié par la Banque du Canada est passé de 4,64 % en juin 2017 à 5,14 % en janvier dernier.


Or, ce taux est maintenant utilisé pour déterminer la capacité d’emprunt de la majorité des acheteurs potentiels. À l’automne 2016, seules les hypothèques assurées étaient touchées par l’application d’un test de « simulation de crise », mais depuis le 1er janvier dernier, les entités chapeautées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) doivent aussi effectuer un stress test pour les prêts hypothécaires non assurés.


Ainsi, la hausse de 0,5 point de pourcentage du taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ordinaires réduit d’environ 14 000 $ le montant maximal pouvant être emprunté par un ménage avec un revenu brut de 100 000 $ pour l’acquisition d’une propriété. Bien entendu, le montant peut varier selon les circonstances.


Avec tous ces changements, l’année 2018 débute plutôt au ralenti dans plusieurs secteurs. Par contre, historiquement, le premier trimestre est celui où l'on compte le moins de transactions publiées au Registre foncier du Québec. Il faudra donc attendre encore quelques mois afin de voir quelles seront les tendances exactes cette année. Le nombre de ventes pourrait se stabiliser. Certains secteurs risquent d’afficher des hausses de ventes alors que d’autres pourraient voir leur nombre de transactions reculer.


Pour le premier trimestre de 2018, les ventes d’unifamiliales au Québec ont diminué de 3 % relativement à l’année précédente pour atteindre un total de 10 377 transactions selon les actes publiés au Registre foncier et colligés par JLR. Parmi les 6 grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec, les ventes ont augmenté seulement dans la région de Montréal. Dans ce secteur, le nombre de transactions a grimpé de 1 % au cours du premier trimestre de 2018, et ce, malgré un léger recul des ventes en mars.


Quant aux copropriétés, la croissance des ventes de 8 % dans la province a été, encore là, largement soutenue par le marché montréalais où se trouve la majorité des habitations de ce type. Dans cette région, la hausse des ventes a atteint 12 %.


Bref, le marché immobilier montréalais se porte bien et la croissance des ventes perdure. Par contre, dans bien des régions le portrait est très différent. Les augmentations de taux d’intérêt, les restrictions hypothécaires et une croissance de population plus faible que dans la RMR de Montréal (voire même une baisse de population dans certaines régions) limitent la demande de logements et font donc reculer les ventes.


En ce qui concerne les prix médians pour l’ensemble du Québec, ils continuent de croître grâce, entre autres, à l’augmentation des ventes à Montréal, un marché généralement plus cher. Le prix médian des unifamiliales au Québec s’est établi à 245 000 $ au premier trimestre en hausse de 5 %. Pour les copropriétés, le prix médian a grimpé à 250 000 $ ce qui représente une augmentation de 3 %.


Au cours des prochains mois, il sera important d’analyser le marché en fonction de la région, car il ne serait pas étonnant que Montréal continue de se démarquer avec une croissance des ventes et des prix alors qu’ailleurs au Québec, la situation pourrait être plus difficile.


Aussi, il faudra surveiller les taux d’intérêt au cours de la prochaine année, car des hausses sont à prévoir et celles-ci risquent de limiter la demande de logements. À ce propos, dès le mercredi 18 avril, la Banque du Canada doit faire une annonce concernant sa politique monétaire.


Pour plus d’informations sur le marché immobilier au cours du premier trimestre de 2018, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.


 

À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

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