L’analyse des prix en immobilier est toujours pertinente, mais d’autres facteurs doivent être considérés afin de savoir s’il devient plus ou moins dispendieux d’être propriétaire par rapport au revenu des ménages.
Une hausse de prix peut n’avoir que très peu d’impact sur les acheteurs si elle survient en même temps qu’une baisse des taux d’intérêt et une hausse des salaires équivalente.
Afin de mieux comprendre l’évolution du marché de l’unifamiliale, JLR propose un indice d’accès à la propriété (AP) construit à partir du ratio salaire médian/paiement hypothécaire type. Celui-ci permet de mesurer l’évolution du coût d’un paiement hypothécaire sur une maison au prix médian par rapport au salaire.
En juillet 2017, l’indice en base 100 se situait 99,1, en diminution de 2,9% relativement à l’année dernière. Aucune hausse n’a été notée depuis le début de l’année. Une tendance à la baisse semble de plus en plus s’installer.
Évolution de l'indice d'accès à la propriété
Source: JLR
En juillet, le prix médian des unifamiliales a grimpé de 5% et les salaires ont progressé plus modestement (+3,1%) par rapport à l’année dernière. La bonne tenue de l’emploi semble avoir aidé à raffermir le marché immobilier et donc causer la hausse des prix des unifamiliales.
L’autre élément qui a entraîné une détérioration de l’indice de l’accès à la propriété est la montée de 20 points de base du taux d’intérêt fixe sur 5 ans des prêts hypothécaires ordinaires publié par la Banque du Canada. Cette hausse aura un impact négatif sur les résultats des prochains mois également. Qui plus est, d’autres augmentations pourraient survenir et réduire encore l’accessibilité à la propriété. Néanmoins, les hausses de taux d'intérêt devraient limiter l’augmentation du prix des propriétés.
Pour la prochaine année, il faudra surveiller l’offre de logements avec une croissance importante des mises en chantier pour la première moitié de 2017 au Québec selon les données de la SCHL. Un plus grand nombre de nouvelles habitations sur le marché devrait aider à contenir les hausses du prix des propriétés en augmentant l’offre.
Malgré quelques facteurs qui limiteront l'augmentation des prix, la progression de ceux-ci pourrait persister si l’emploi continue d’avoir le vent dans les voiles. Si tel est le cas, l’accès à la propriété pourrait se détériorer encore un peu au cours des prochains mois.
Détails par région
De grandes disparités régionales peuvent être constatées en ce qui concerne le ratio salaire médian/paiement hypothécaire type. En général, dans les grands centres urbains, la résidence unifamiliale est nettement moins accessible par rapport au salaire. Cela explique, entre autres, la plus forte concentration de locataire dans les régions à forte densité de population en comparaison aux régions plus rurales. Montréal est, sans surprise, la région administrative la moins accessible suivie par Laval. La région la plus accessible est la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine suivie par le Bas-Saint-Laurent.
Malgré le fait que les régions plus densément peuplées demeurent généralement les plus inaccessibles, l’évolution de l’accès à la propriété est différente d’une région à l’autre. Entre 2011 et 2016, l’accès à la propriété s’est détérioré seulement dans la région de l’Abitibi-Témiscamingue. La montée des prix a été très forte sur ce territoire et a surpassé la croissance des salaires.
Pour la prochaine année
En 2017 relativement à 2016, plusieurs régions risquent de voir leur ratio salaire/prêt hypothécaire type diminuer étant donné les augmentations de prix assez généralisées dans l’ensemble du Québec et la hausse des taux d’intérêt. Il sera intéressant d’observer le tout lorsque 2017 sera terminé.
Pour plus de détails sur les tendances régionales, consultez le rapport complet de JLR.
Méthodologie
La production de l’indice AP exige, tout d’abord, le calcul du paiement hypothécaire mensuel « type ». Ce paiement est calculé à partir du taux d’intérêt fixe 5 ans sur les prêts hypothécaires ordinaires , du prix médian de la résidence unifamiliale pour la période du calcul de l’indice, d’une mise de fonds de 20 % et d’un amortissement sur 25 ans. Ensuite, le salaire hebdomadaire médian pour la période est divisé par la mensualité calculée précédemment. Finalement, le résultat est reporté en base 100, dont la référence est janvier 2010.
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