Démystifions les statistiques immobilières

Publié le 21/09/2015 à 14:00

Démystifions les statistiques immobilières

Publié le 21/09/2015 à 14:00

(Photo : Fotolia)

Plusieurs organismes et entreprises publient régulièrement des statistiques au sujet de l’immobilier. Parfois, les résultats se contredisent d’une source à l’autre — vous vous demandez donc peut-être pourquoi, par exemple, certains affirment que le nombre de ventes augmente alors que d’autres disent le contraire. La question se pose aussi pour la variation des prix.


Cet article vise à vulgariser sommairement les différences entre les diverses statistiques immobilières. Aucune méthode n’est nécessairement la meilleure et mon but n’est pas de favoriser l’une au détriment de l’autre, mais plutôt de montrer leurs caractéristiques. En fait, les différences s’expliquent généralement par les méthodologies et les sources de données utilisées.


La source des données


Une différence majeure dans les résultats obtenus provient de la base de données dont on se sert. Certaines organisations fondent leurs résultats sur les ventes inscrites sur Centris (MLS®), ce qui signifie qu’elles mesurent les ventes effectuées par l’entremise d’un courtier. Par conséquent, le nombre de ventes peut être influencé par la variation de la proportion de vendeurs ayant eu recours à un courtier immobilier. Certaines bannières de courtage publient également leurs propres statistiques immobilières, qui sont basées exclusivement sur les ventes de leurs courtiers.


Une autre source de données utilisée est le Registre foncier du Québec. Dans ce cas, toutes les ventes de la province, qu’elles soient effectuées par un courtier ou non, sont incluses.


La date d’achat


Afin de classer les ventes par mois ou par année, une date doit être prise en considération. Selon la source des données, la date utilisée peut être celle de l’acceptation de la promesse d’achat ou celle de la date de publication de l’acte notarié au Registre foncier. Or, entre la date de l’acceptation de la promesse d’achat et la visite chez le notaire, quelques jours ou quelques mois peuvent s’écouler. Ainsi, les résultats présenteront un certain décalage selon la date utilisée.


Les données analysées


Même si on utilise la même source de données, les résultats peuvent également différer selon le ciblage des ventes. Certains prix ou indices se basent uniquement sur les constructions neuves, d’autres seulement sur les reventes, tandis que parfois, les deux types de ventes sont combinés.


Finalement, de quel secteur parle-t-on exactement? S’agit-il de la ville de Montréal, de la RMR de Montréal ou de la région administrative de Montréal? Les résultats peuvent grandement différer selon le cas.


Indice des prix des propriétés


En ce qui concerne les variations de prix, quelques institutions vous présenteront des indices de prix aux méthodologies complexes. Une des méthodes préconisées dans le marché est de mesurer la différence de prix entre deux ventes successives d'un même bâtiment en utilisant le pairage de ventes. Cette méthode a l’avantage de comparer l’évolution du prix d’une même propriété et donc de ne pas être influencée par les changements de composition du marché. Cependant, cette technique élimine plusieurs propriétés de l’analyse, puisqu’un bâtiment doit compter au minimum deux transactions dans un certain laps de temps pour être considéré.


Il est possible de pallier le défaut de la méthodologie précédente en utilisant un modèle hédonique, qui permet de mesurer la valeur attribuée aux différentes caractéristiques d’une propriété et donc d’en mesurer l’évolution. D’autres modèles économétriques utilisant des principes de série temporelle peuvent également servir à la production d’indices (je vous épargne ici les détails méthodologiques complexes!).


Prix médian et prix moyen


Au lieu d’utiliser des indices, il est possible de recourir à un prix médian ou moyen. Le prix médian calcule le seuil où environ 50% des ventes ont été effectuées à un prix supérieur et environ 50% à un prix inférieur. Il est souvent préféré au prix moyen, car il n’est pas influencé par les valeurs extrêmes.


La variation des prix médians et moyens peut cependant introduire un biais en raison de la variété des propriétés vendues (la composition du marché). Ainsi, le prix de vente pourrait augmenter au cours d’un mois pour la seule raison qu'un plus grand nombre de propriétés plus chères ont été vendues.


Les indices de prix permettent justement de résoudre ce problème. Néanmoins, les prix médians et moyens ont pour avantage de permettre de considérer l’ensemble des ventes. De plus, les indices ne sont généralement disponibles que pour de gros marchés et ils indiquent une variation de prix sans nécessairement établir de prix pour la période.


Conclusion


J’ai fait ici un survol des principales raisons qui expliquent pourquoi les statistiques varient d’une source à l’autre. Une statistique ne surpasse pas nécessairement une autre, mais elle mesure simplement des choses un peu différentes. Il est alors primordial de bien les comprendre afin d’interpréter correctement les résultats. J’espère que cela vous aura permis de comprendre un peu mieux le vaste monde de la statistique immobilière!


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À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

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