Acheter ou louer, telle est la question!

Publié le 28/09/2016 à 13:00

Acheter ou louer, telle est la question!

Publié le 28/09/2016 à 13:00

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Une des discussions les plus fréquentes sur l’immobilier dans les fêtes de famille et d’amis est l'éternel débat entre acheter ou louer. Il y a toujours un fervent défendeur de l’achat qui n’en démordra pas coûte que coûte et un autre qui vous vantera la liberté de sa location. Mais qui a effectué le calcul pour sa situation ? Ce qui était vrai il y a 10 ans, l’est-il toujours ? Le prix des maisons, de la location et les taux d’intérêt ont changé.

Vous trouverez sur le Web des dizaines d’articles à ce sujet, mais probablement qu’aucun ne sera collé à votre réalité et faire le calcul vous-même peut paraître ardu. Or, il existe un outil fort intéressant de l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui peut vous aider. Celui-ci vous permet de comparer les coûts entre la location et l’acquisition, et ce, en y intégrant les caractéristiques propres aux deux options que vous envisagez.

Cet outil vous permettra de découvrir que la réponse à la question : « Est-il préférable d’acheter ou de louer son habitation ? » réside dans le nombre d’années durant lesquelles vous désirez garder votre propriété et vos habitudes financières. Bien sûr, il ne s’agit là que de considérations pécuniaires! En fait, le calculateur ne vous indiquera pas si vous êtes mieux d’acheter ou de louer, mais plutôt quelle option est la plus avantageuse financièrement selon le nombre d’années de possession.

Afin de vous aider à établir quelques paramètres, j’ai effectué l’exercice pour la maison vendue au prix médian des 12 derniers mois au Québec et un loyer relativement équivalent.

Acheter une résidence

Prix de la résidence : 235 000 $, prix médian des propriétés unifamiliales vendues au Québec dans les 12 derniers mois selon JLR.

Mise de fonds : 10 %. Avec ce pourcentage, une assurance hypothécaire sera exigée.

Nombre d’années d’amortissement : 25 ans, le terme le plus fréquent.

Taux d’intérêt hypothécaire : 2,7 %, soit le taux préférentiel actuellement en vigueur. Ce taux diffère selon vos conditions de crédit et le montant emprunté. Votre taux actuel pourrait également varier par rapport au taux effectif que vous paierez sur 25 ans, puisque le taux préférentiel peut changer tout comme votre dossier de crédit.

Genre de résidence : Revente

Taxe foncière annuelle : 1 $ par tranche de 100 $ d’évaluation municipale, donc 2 350 $ dans cet exemple. Les taux de taxation varient selon les villes.

Frais de démarrage : 5,0 %.

Frais associés à la vente d’une résidence : 5,0 %. Ce pourcentage est négociable et il suppose que vous ayez recours au service d’un courtier immobilier.

Augmentation annuelle de la valeur de la résidence : 2 %. De faibles croissances de prix sont attendues au cours des prochaines années, par conséquent, des variations de valeur près de l’inflation semblent réalistes à moyen terme. Au cours de la première décennie des années 2000, de fortes hausses de prix avaient été notées ce qui favorisaient les propriétaires, par contre, le marché actuel est plus tranquille. Néanmoins, les tendances à venir sont très différentes selon les régions, certains endroits connaissent un fort potentiel de croissance démographique et risque donc d’être sujet à d'importantes hausses de prix. D’un autre côté, plusieurs secteurs seront touchés par une baisse de population prochainement ce qui risque de nuire au marché immobilier et réduire le potentiel de croissance des prix. N’hésitez pas à consulter le site de l’Institut de la Statistique du Québec pour connaître les tendances démographiques dans votre secteur. 

Coûts annuels d’entretien de la résidence : 2 %. Il s’agit de la valeur indiquée par défaut dans l’outil, celle-ci semble réaliste et représente un montant de 4 700 $ dans notre exemple.

Prime annuelle d’assurance habitation : 500 $.

Assurance prêt hypothécaire : 5 533 $. Avec 10 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est de 2,40 %, donc 5 076 $, auquel s’ajoute une taxe de 9 %. 

Autres coûts mensuels : Aucun

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Louer

Loyer mensuel : 1 200 $. Les maisons à louer sont peu nombreuses, il est donc difficile d’établir un bon comparable. Si vous faites l’exercice, vous pourrez y mettre le coût du loyer que vous envisagez.

Dépôt à la location : 0 $. Il est illégal au Québec d’exiger un dépôt de la part du locataire.

Augmentation annuelle du loyer : 1 %. Il s’agit d’une hausse légèrement au-dessus de celle suggérée par la régie pour 2016, mais il est fréquent que le pourcentage d’augmentation excède celui estimé par l’institution. De plus, si des rénovations ont été effectuées, la variation de prix pourrait être supérieure.

Coût assurance locataire : 30 $/mois.

Autres coûts mensuels : 0 $.

Investirez-vous la différence entre le coût d’achat et le coût de location ? Oui. Si cela n’est pas dans votre intention, alors l’acquisition d’une propriété devient une épargne forcée. Avez-vous la discipline de mettre de côté l'argent économisé?

Rendement annuel prévu sur investissement : 4 %. Une des hypothèses les plus difficiles à établir. Si vous faites l’exercice, ajuster votre taux en fonction du type d’investisseur que vous êtes. Si vous êtes plutôt frileux dans vos placements, mieux vaut mettre le rendement projeté plus bas. Au contraire, les portefeuilles plus risqués offrent généralement de meilleurs rendements à long terme. Le rendement choisi influencera grandement les valeurs obtenues.

Les paramètres ont été établis en fonction des connaissances actuelles du marché et celui-ci change constamment. Par conséquent, sur le long terme, les résultats risquent davantage de s’écarter de la prévision qu’à court terme.

Selon les valeurs indiquées plus haut, le calculateur de l’AMF indique qu’il est plus économique d’être propriétaire si vous projetez d'habiter la propriété 3 ans ou plus. Si l'on considère un temps de possession plus court, il devient préférable d’être locataire. Ainsi, pour notre exemple, après 3 ans, la perte nette pour un acheteur sera de 37 233 $ alors que celle d’un locataire atteindra plutôt 40 323 $. Donc, une différence d’environ 3000 $ en faveur de l’acquisition.

Maintenant, à vous de faire votre choix. Louer ou acheter ?

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Me suivre sur Twitter : @JFontaineJLR

À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine