Urbanisme: six étapes faciles pour déverrouiller la construction résidentielle

Publié le 06/12/2023 à 13:03

Urbanisme: six étapes faciles pour déverrouiller la construction résidentielle

Publié le 06/12/2023 à 13:03

Parce que ça prend de la place, les stationnements réduisent la densité brute de logements et d’activités économiques. (Photo: 123RF)

EXPERT INVITÉ. Je trouve que les urbanistes ne sont pas assez présents dans le débat public sur la crise du logement. C’est dommage que l’on ne tienne pas assez compte de leur expertise. Les règlements de zonage d’une municipalité se doivent d’évoluer pour encourager des constructions favorisant une densification intelligente.

Louis-Benoit L’Italien-Bruneau, urbaniste, est directeur stratégique chez Paré+Associés, une firme qui offre entre autres des services en urbanisme. Sur LinkedIn, il a récemment fait une publication sur un urbaniste américain qu’il apprécie, Nolan Gray, directeur de la recherche chez California YIMBY. Cet organisme a une mission simple: rendre le marché immobilier américain accessible et inclusif en s’assurant que les logements soient abondants et abordables.

Nolan Gray a récemment publié un intéressant article où il suggère six mesures fort pertinentes pour réformer le zonage dans toute ville. Même si c’est pour un contexte américain, ses suggestions méritent notre considération.

Louis-Benoit L’Italien-Bruneau a traduit cet article et a ajouté ses conseils pour les municipalités québécoises. Je reprends ici son travail.

 

Éliminer tout minimum de stationnement

Parce qu’il faut le construire, exiger du stationnement obligatoire hors rue augmente le coût de construction dans le résidentiel. Parce que ça prend de la place, des stationnements réduisent la densité brute de logements et d’activités économiques. Tout propriétaire a intérêt à trouver le point d’équilibre en matière de quantité de stationnements. Laissons-le décider lui-même, sans entraves réglementaires.

Louis-Benoit explique que depuis septembre 2023, avec le passage du projet de loi 16, modifier les normes de stationnement n’est plus susceptible d’approbation référendaire. Pour permettre des projets immobiliers avec moins de stationnements, une municipalité peut désormais modifier son règlement de zonage beaucoup plus simplement qu’avant.

 

Permettre les UHA sous toutes leurs formes… facilement

Les unités d’habitation accessoires (UHA), ou logements accessoires peuvent prendre plusieurs formes: maisonnette dans la cour, un logement dans le sous-sol, un agrandissement qui est un second logement.

Il s’est construit plus de 80 000 UHA en Californie depuis 2017. Au début, ce n’était pas une option populaire, mais l’État s’est rendu compte que les municipalités bloquaient beaucoup de tels projets. Alors, il a changé les lois pour limiter le pouvoir des villes à bloquer les UHA. Par la suite, la construction de ces petites unités a décollé comme jamais.

Construire une UHA doit donc être facile: ce n’est pas quelque chose de destiné aux professionnels de l’immobilier, mais aux petits propriétaires de maisons unifamiliales. Donc, il ne faut pas: 

  1. Avoir obligatoirement de liens familiaux ;
  2. Exiger plus de stationnements ;
  3. Forcer le passage devant le Comité consultatif d’urbanisme parce qu’un règlement l’oblige.

Le projet de loi 31 n’autorisera que les UHA attachées à la maison à la grandeur du Québec. Pour permettre tout type de UHA, les municipalités doivent utiliser leurs nouveaux pouvoirs du projet de loi 16 en préparant un règlement qui ne sera pas susceptible d’approbation référendaire.

 

Ce n’est pas la grandeur du terrain qui compte

Entre «gros terrain» et «pas de terrain», il y a plus que cinquante nuances de grosseur de terrain.

Si les superficies minimales de terrain prennent leur sens dans les secteurs non desservis pour des raisons d’environnement et de salubrité (lire ici «l’installation septique»), elles en perdent en milieu desservi. 

Si des espaces végétalisés sont nécessaires, par exemple pour faciliter la gestion des eaux de pluie, autant exiger une superficie verte, en nombre absolu ou en pourcentage d’espace, au lieu de demander du terrain qui, bien que grand, pourrait être rendu totalement imperméable.

Grâce au projet de loi 16, toutes les normes relatives au lotissement ne sont plus susceptibles d’approbation référendaire. Encore une fois, le processus est simple: une modification réglementaire qui fait le ménage dans les grilles de zonage et le texte du règlement peut faire une grande différence, considérant les prix actuels des terrains constructibles.

Louis-Benoit L’Italien-Bruneau précise qu’il faut faire attention à la conformité au document complémentaire du schéma d’aménagement de la MRC dont fait partie la municipalité concernée. En effet, il y a des normes qui risquent de devoir rester près des cours d’eau et des lacs.

 

Permettre le plus possible d’entreprises à domicile

Le travail à distance s’est généralisé. Le prochain Apple sera peut-être dans un garage ici au Québec et possiblement qui’il sera non conforme au zonage.

Pour rendre les quartiers résidentiels moins monofonctionnels, plusieurs types d’usages peuvent être autorisés afin d’être exercés à même une maison, et ce, sans nuire au voisinage.

La gestion des usages supplémentaires à un logement, cela passe aussi par le règlement de zonage.

On retrouve dans certaines villes un règlement sur les usages conditionnels, pour permettre par exemple un dépanneur ou une garderie dans une zone résidentielle. Mais le but ici, c’est d’aider les petits propriétaires avec des petites entreprises.

Louis-Benoit L’Italien-Bruneau conseille à une municipalité de faire un tri dans sa liste de codes d’usages permis pour des bâtiments commerciaux, de retenir ceux qu’elle souhaite permettre de plein droit dans une maison et d’en faire une seconde liste: celle des usages autorisés sans permission spéciale, de plein droit, dans une zone résidentielle, à condition de respecter une superficie maximale.

Ici, le projet de loi 16 n’est d’aucun secours. Pour modifier les usages autorisés, le projet de règlement est susceptible d’approbation référendaire.

 

Moins de décisions discrétionnaires

Les délais d’approbation et l’incertitude créée par les processus discrétionnaires font mal aux petits projets comme aux gros. Bref, moins il y a de processus discrétionnaires, mieux c’est.

Certains travaux sont soumis à un processus d’évaluation et d’approbation dans le cadre d’un plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA). Cette procédure permet d’évaluer des projets selon des critères de qualité et non uniquement à partir de normes strictes. Les PIIA ne devraient concerner que les projets d’exceptions ou pour les secteurs uniques en leur genre.

Ça peut être cruel pour une municipalité de sabrer dans son règlement sur les PIIA, mentionne Louis-Benoit L’Italien-Bruneau. Il faut réviser chaque critère, objectif, condition et territoire assujetti en se demandant s’ils sont vraiment nécessaires.

Donnons congé aux comités consultatifs d’urbanisme.

 

Terrain de stationnement? Mettons-y du multifamilial.

Permettez des bâtiments résidentiels multifamiliaux pour encourager de nouveaux milieux de vie.

C’est une opportunité unique de:

  1. Redynamiser les commerces avec de nouveaux clients ;
  2. Restructurer votre artère qui manque d’âme par l’encadrement que pourront lui offrir les  nouveaux bâtiments ;
  3. Profiter du redéveloppement pour demander une touche de vert autour des nouvelles constructions ;
  4. Utiliser les nouveaux revenus fonciers pour investir dans l’espace public ;
  5. Attirer les promoteurs, au fil du temps, vers les derniers stationnements récalcitrants.

D’abord, validez et ajustez le découpage des zones commerciales visées. Puis, ajoutez le point dans la ligne «habitation multifamiliale» de la grille de zonage concernée.

Permettez un nombre d’étages qui dépasse quatre, parce pour le code de construction, plusieurs obligations s’imposent à partir de quatre étages, et ça augmente les coûts de construction. Donc, à cinq ou même six étages, ça commence à devenir intéressant.

Essayez de permettre le multifamilial dans de telles zones, jusqu’à six étages sans aucun processus de PIIA, suggère Louis-Benoit L’Italien-Bruneau. C’est plus simple, plus direct, et donnera plus de résultats.

 

Des règlements de zonage plus flexibles

Un élément d’un règlement de zonage peut être un frein ou un incitatif à la construction. C’est un outil majeur pour une municipalité. La plupart du temps, il a été rédigé il y a plusieurs décennies et il n’y a pas eu de refonte majeure depuis. Il me semble qu’il est temps de le mettre à jour pour mieux s’adapter aux défis d’aujourd’hui.

On cherche à améliorer la qualité de vie: densité douce ou intelligente, amélioration de la mixité, plus d’espaces verts, combattre la crise climatique, etc. On croit souvent que pour y parvenir, il faut épaissir nos règlements d’urbanisme. En réalité, c’est peut-être le contraire.

 

Je vous invite à consulter mes articles précédents.

 


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À propos de ce blogue

Étudier, expliquer et proposer. Passionné d'immobilier, fier montréalais, actuaire de formation et courtier immobilier chez KW Urbain, Jean Sasseville vous aide à prendre des décisions plus judicieuses en utilisant des faits. Il n'est pas facile de naviguer dans le marché immobilier et le futur est par définition incertain. Il partage avec vous son interprétation du marché immobilier et des tendances.

Jean Sasseville

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