Les chiffres de l’APCIQ démontrent que le nombre d’inscriptions en vigueur dans la base de données de Centris est en déclin depuis 2015. (Photo: Getty Images)

BLOGUE INVITÉ. Il existe un problème beaucoup plus fondamental sur le marché immobilier que la hausse prochaine des taux d’intérêt hypothécaires: la rareté des propriétés à vendre.

Ventes en hausse, inventaire en baisse

Les chiffres de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) démontrent que le nombre d’inscriptions en vigueur dans la base de données de Centris est en déclin depuis 2015. Cette tendance s’est accélérée pendant la pandémie tandis qu’à l’inverse, les ventes ont atteint un record en 2020. L’année 2021 a été aussi excellente avec un léger recul des ventes résidentielles de 3% comparativement à 2020, tandis que le nombre d'inscriptions dans Centris a diminué de 34%.

Source: APCIQ

«Nous pensons que le nombre d’inscriptions en vigueur se maintiendra généralement à des niveaux très inférieurs à la moyenne historique à l’échelle de la province, explique le directeur du Service de l’analyse du marché à l’APCIQ, Charles Brant. Il faut toutefois nuancer cette prévision, car certaines catégories des propriétés, certains secteurs géographiques et certains segments de prix pourraient enregistrer une fluctuation haussière des inscriptions en vigueur.»

Unifamiliale

L’unifamiliale est la catégorie de propriété qui a été la plus recherchée au cours des deux dernières années, ce qui a offert des conditions de marché extrêmement favorables aux vendeurs. Le nombre de mois d’inventaire, qui mesure le temps nécessaire à écouler le stock disponible sur le marché, variait entre un et trois selon les secteurs et les marchés.

«Il est possible qu’un certain segment dans l’unifamiliale puisse revenir en plus grand nombre sur le marché, plus précisément celui détenu par les ménages plus âgés dans les régions plus marquées par le vieillissement de la population», précise Charles Brant. Il ajoute que ces ménages pourraient être finalement incités à «vendre leur propriété et encaisser leur gain en capital dans un contexte où leurs prestations de retraite sont grugées par la hausse rapide de l’inflation.»

Copropriétés et résidences secondaires

Le directeur du Service de l’analyse du marché à l’APCIQ ajoute que plusieurs facteurs pourraient faire croître le nombre de maisons secondaires et de chalets sur le marché: mode de télétravail plus hybride, hausse du coût de propriété (entretien, taxes, assurances) et ralentissement de la demande locative à court terme (plus grande propension de la clientèle visée à voyager à l’extérieur de la province, du pays).

La copropriété continuera de connaître un fort engouement en 2022 parce qu’elle est beaucoup plus abordable.

« On s’attend à ce que les inscriptions demeurent faibles, indique Charles Brant. Les plex pourraient continuer de connaître un certain engouement quoique la fluctuation haussière des taux d’intérêt pourrait dissuader les petits investisseurs, notamment dans les marchés qui ont déjà connu de fortes hausses de prix avec pour effet de rehausser le seuil de rentabilité. Toutefois, la baisse attendue du taux d’inoccupation dans le marché locatif et la hausse soutenue des loyers pourraient compenser.»

Effets

Concrètement, les acheteurs se retrouvent la plupart du temps dans des situations d’offres multiples, avec la surenchère que cela implique. Avant la pandémie, de 5% à 10% des ventes dans le RMR de Montréal ont été conclues avec un processus de surenchère. Au début de la pandémie, 70% des unifamiliales et 50% des appartements en copropriété ont été vendus en surenchère! Cela explique pourquoi plusieurs secteurs de la province, particulièrement celui de Montréal, sont en situation de surchauffe. Montréal est même en début de bulle.

Source: APCIQ

Rythme

Malgré la hausse des taux d’intérêt et du coût de la vie, la santé financière des ménages est solidifiée par une plus grande épargne et le plein emploi. La faiblesse du nombre de propriétés disponibles à la vente sur le marché continuera de limiter le nombre de transactions et garantira généralement une croissance des prix en 2022. Le rythme sera beaucoup plus modéré compte tenu du niveau élevé des prix, ce qui va limiter le bassin d’acheteurs, et du contexte haussier des taux d’intérêt.