Il y a un fort consensus entre économistes que des contrôles sur les loyers entraînent une dégradation du parc immobilier ainsi qu’une diminution de la construction de logements. (Photo: 123RF)

EXPERT INVITÉ. Depuis 2020, plusieurs locataires ont subi des hausses de loyers élevées en raison de la rareté des logements. Avec les meilleures intentions, plusieurs proposent d’augmenter les mesures de contrôle sur les loyers. Ailleurs dans le monde, les résultats obtenus sont en contradiction avec les objectifs visés.

Un choix cornélien

Cet automne, lors de la commission parlementaire pour le projet de loi 31, réformant la cession de bail, la section F du bail et les évictions, 3 directions seront proposées.

La première est de maintenir un niveau modéré de contrôle sur les loyers. Dans sa forme actuelle, le projet de loi 31 va dans ce sens.

La deuxième est de prendre un tournant vers la gauche, en renforçant les contrôles: registre des loyers, maintien des règles actuelles sur la cession et la section G, élimination de la section F, limitation des hausses de loyer, moratoire sur les évictions, etc.

La troisième est de faire un virage vers la droite, en enlevant tout, ou presque tout, encadrement des loyers pour augmenter la construction et les rénovations, et ainsi freiner les hausses de loyers.

Toutes ces avenues ont leurs mérites, mais aussi des conséquences considérables sur le marché locatif.

Registre des loyers

Vivre en ville a lancé un registre des loyers en mai 2023, invitant les locataires à inscrire le montant de leur loyer actuel. L’exactitude des loyers consignés ne peut être vérifiée.

Dans une lettre parue le 28 juin 2023, 14 maires ont réclamé du gouvernement provincial l’instauration d’un registre des loyers obligatoire pour maintenir les loyers abordables.

La mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, ne l’a pas signé, car on ne lui a pas fourni de données probantes en faveur d’un registre des loyers et qu’elle juge qu'il est préférable de construire pour équilibrer le pouvoir de négociation entre locataires et locateurs et de viser un taux d’inoccupation de 3%.

La demande d’études empiriques de la mairesse de Longueuil est légitime. Les politiciens devraient outrepasser les idéologies et rechercher les solutions qui donnent les meilleurs résultats.

Dans une lettre publiée le 12 juillet dernier, 15 membres du Collectif de recherche et d’action sur l’habitat (CRACH) ont tenté de présenter des données probantes en citant des études sur le New Jersey et la Suède. Pour ce qui est de l’étude qu’ils invoquent pour la Suède, elle propose dans sa conclusion la suppression du contrôle des loyers lors du départ des locataires pour favoriser la construction.

Consensus en défaveur de contrôles des loyers

Il n’est pas surprenant que les études invoquées par le CRACH soient peu convaincantes. Il y a un fort consensus entre économistes que des contrôles sur les loyers entraînent une dégradation du parc immobilier ainsi qu’une diminution de la construction de logements.

La SCHL a analysé l’impact de contrôles sur les loyers à San Francisco, Cambridge et trois provinces au Canada. L’offre de logements a baissé partout.

Une revue des études par des économistes a couvert la recherche théorique et empirique sur de multiples aspects (la disponibilité des logements, l'entretien et la qualité des logements, les taux de location, les coûts politiques et administratifs et la redistribution, à la fois pour la première génération et systèmes de contrôle des loyers de deuxième génération). L'auteur a conclu que «la profession économique a atteint un consensus rare: le contrôle des loyers créé beaucoup plus de problèmes qu'il n'en résout».

«Le contrôle des loyers dans certains pays occidentaux constitue peut-être le pire exemple de mauvaise planification par des gouvernements manquant de courage et de vision», a déclaré Gunnar Myrdal, un économiste de gauche suédois qui a gagné un prix Nobel en 1974.

La situation n’est pas rose en Suède

C'est le pays dont la régulation est la plus stricte en Europe. En conséquence, les loyers sont bas. Mais la Suède fait face à une profonde pénurie de logements depuis de nombreuses années.

L’attente moyenne pour obtenir un appartement à Stockholm est de 9 ans et c’est le double dans les quartiers recherchés. Il n’est pas rare que les familles y inscrivent leurs enfants dès leur naissance pour qu’ils accèdent à un logement à leur majorité.

Pour échapper à la loi, plusieurs logements locatifs sont convertis en logements coopératifs qui nécessitent un investissement en capital, puisqu’il convient d’acheter une part dans la coopérative pour pouvoir disposer d’un logement. De nombreux locataires achètent également leur logement en pleine propriété pour éviter de le perdre.

Des entreprises sont freinées dans leurs recrutements.

Manquant d’un système efficace de priorisation des locataires, le système de logement universel de la Suède a eu un impact négatif sur les moins biens nantis.

Il existe un marché noir des contrats de location dont le chiffre d’affaires annuel est estimé à 110 millions d’euros. Malgré les contrôles, des locataires parviennent à sous-louer leur logement à des loyers pouvant atteindre le double de la limite légale.

En 2016, les gouvernements se sont engagés à s'attaquer à la pénurie d’offre, en réduisant entre autres les coûts des logements neufs. Selon l'OCDE ces mesures ne seront pas suffisantes, tant que le système de contrôle des loyers reste en place.

Écoutons les experts et augmentons l’offre

Augmenter l’offre de logements, pour obtenir un taux d’inoccupation d’au moins 3 %, est la meilleure façon de favoriser l’abordabilité des loyers.

Il faut prendre un ensemble de mesures pour stimuler la construction: subvention pour la construction de logements sociaux, densification, émission plus rapide de permis, réduction des taxes et redevances, modification des règles de zonage, etc.

L’économiste suédois Assar Lindbeck a eu ce commentaire choc: « Outre un bombardement, la meilleure façon de détruire une ville est par le contrôle des loyers ».

N’est-ce pas risqué d’augmenter les contrôles sur les loyers sans données probantes?

Je m'attends à ce que le gouvernement décide de continuer à encadrer les loyers. Mais la modération a bien meilleur goût.

Je vous invite à consulter mes articles précédents.