Le marché immobilier en mode refroidissement

Publié le 18/05/2022 à 13:00

Le marché immobilier en mode refroidissement

Publié le 18/05/2022 à 13:00

Le nombre de ventes d'avril 2022 a baissé de 17% comparé à celui d'avril 2021 dans la région du Grand Montréal. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. La hausse des taux d’intérêt va refroidir la surchauffe du marché immobilier au cours des prochains mois. En 2023, la croissance des prix sera fort probablement moins imposante que les augmentations records observées depuis le début de la pandémie, tandis que le nombre de ventes est en chute libre.

Pour la région du Grand Toronto, le nombre de ventes en avril 2022 a chuté de 41% par rapport à avril 2021. Les prix ont augmenté de 15% relativement à avril 2021, mais ont baissé de 3,5% comparativement à mars 2022.

À Vancouver, le nombre de ventes en avril 2022 a chuté de 34% relativement à la même période l’an dernier. Les prix ont augmenté de 19% comparativement à avril 2021, et ont grimpé de 1% par rapport à mars 2022.

La chute des ventes est moins prononcée dans le Grand Montréal. Le nombre de ventes d'avril 2022 a baissé de 17% comparé à celui d'avril 2021. Les prix des unifamiliales ont subi une croissance de 16% relativement à avril 2021, et ont augmenté de 2,5% par rapport à mars 2022. Les prix des copropriétés ont gagné 15%, tandis que les petites propriétés à revenus ont gagné 14%.

« Les ventes continuent de diminuer sensiblement dans le Grand Montréal, ce qui en fait le mois d’avril le moins actif depuis 2017, explique Charles Brant, directeur du service de l’Analyse du marché de l’APCIQ. Considérant que 2017 fait référence à l’année où l’activité a été la plus modérée depuis cinq ans, ce retour en arrière est évocateur d’un ralentissement significatif.

C’est particulièrement le cas pour les propriétés unifamiliales où, pour trouver un mois d’avril comparable, il faut remonter à 2014, qui fut une des années parmi les moins actives des 20 dernières années, souligne Charles Brant. Cette catégorie pèse fortement dans la balance, car les ventes demeurent d’un niveau relativement soutenu pour la copropriété et les plex.

 

Historique des prix

La Communauté métropolitaine de Montréal vient tout juste de publier son plus récent portrait de l’habitation. Nous sommes en train de vivre le plus long cycle haussier de notre histoire. Les augmentations ont été à un niveau record pendant la pandémie. De 2019 à 2021, on observe une croissance de 47% des prix des maisons unifamiliales et de 32% pour les copropriétés. Malgré cette imposante montée des dernières années, les prix observés à Montréal ont tout de même creusé le déficit avec Toronto et Vancouver au cours des dernières années:

Vers la fin du cycle haussier

Hausser les taux d’intérêt est un remède de cheval pour ralentir l’économie et le marché immobilier, mais la principale raison de la baisse du nombre de ventes à Montréal est le faible inventaire d'immeubles disponibles.

Dans la région de Montréal, il y a eu 6300 nouvelles inscriptions en avril 2022 et 7027 en avril 2021, soit une baisse de 10%. Tant qu’il y a un faible inventaire, il est difficile d’imaginer des diminutions de prix à court terme, sauf si les taux d’intérêt montent à 8% ou plus. Mais historiquement, le nombre de ventes faiblit lorsque les taux d’intérêt sont élevés.

Pour obtenir le pouls de ses marchés, un bon courtier immobilier surveille les délais de vente, le nombre d’offres multiples, les baisses de prix et, bien sûr, les prix par catégories d’immeubles et par secteur.

Toronto est dans une situation différente. Les prix ont baissé entre mars et avril 2022, et l’inventaire est en hausse. Ce marché est en mutation.

Pour 2023, certains experts prédisent une décroissance de 20% des prix à Montréal tandis que d’autres prévoient une montée de 15%. La majorité des experts ont des analyses moins biaisées et plus nuancées.

Je vous laisse lire ces disciples de Nostradamus. J’apporte peu d’importance aux prédictions. Ce qui m’intéresse, c’est leur argumentaire. Ces experts ont eu plus souvent tort que de raison.

Historiquement, les baisses de prix au Québec ont été rares et faibles. Un cycle haussier est généralement suivi d’une période avec peu de variations de prix, un « plateau », et les prix ont encore un important rattrapage à faire par rapport à Toronto et Vancouver.

Bref, si vous ne prévoyez pas vendre dans les prochaines années, vous n’avez pas à vous préoccuper outre mesure que nous approchons de la fin d’un cycle haussier. C’est probablement un plateau qui suivra. Les perspectives à long terme sont excellentes.

Il sera intéressant de voir si le nombre de ventes va continuer à diminuer à Montréal dans les prochains mois. Je crains que oui. Le faible inventaire, jumelé à des hausses d’intérêt à venir, rendra la situation encore plus difficile pour les acheteurs. Beaucoup de courtiers immobiliers devront sans doute quitter la profession dans les prochaines années…

 

Je vous invite à consulter mes articles précédents.


À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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