Un acheteur devra obligatoirement signer un CCA pour être représenté par un courtier immobilier. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. Pour mieux protéger les acheteurs et les vendeurs, deux changements à la Loi sur le courtage immobilier entreront en vigueur le 10 juin 2022. L’un d’eux stipule que, dans le cadre d’une même transaction, un courtier immobilier ne pourra pas conseiller, défendre les intérêts et représenter à la fois un vendeur et un acheteur. C’est logique et juste: tout comme un avocat en cour, un courtier immobilier ne peut représenter les intérêts que d’une seule partie.

Il y aura toutefois une exemption pour les régions éloignées avec peu de courtiers. Un courtier immobilier pourra être en situation de double représentation s’il n’y a aucun courtier qui peut représenter l’acheteur et dont l’agence de courtage se situe dans un rayon de 50 km de l’immeuble.

Deux courtiers immobiliers d’une même agence peuvent représenter chacun leur client par contrat de courtage. Dans le cadre d’une même transaction, un courtier pourra représenter un vendeur par contrat de courtage vente (CCV) et un autre courtier de la même agence pourra représenter un acheteur par contrat de courtage achat (CCA). Ces deux courtiers ne peuvent pas échanger entre eux les informations confidentielles concernant leurs clients.

CCA obligatoire

L’autre modification concerne les contrats. Un acheteur devra obligatoirement signer un CCA pour être représenté par un courtier immobilier.

« Il faut se rappeler que pour représenter, défendre et promouvoir les intérêts d’un client, le courtier devra avoir un contrat de courtage écrit avec lui », explique Me Caroline Champagne, vice-présidente Encadrement de l’OACIQ.

Le courtier sans contrat de courtage ne pourra affirmer qu’il représente l’acheteur même si ce dernier n’a pas de contrat de courtage avec un autre courtier. En effet, il travaille plutôt avec le courtier du vendeur.

Vous pourrez encore faire affaire avec un courtier sans signer de CCA, mais celui-ci ne vous représentera pas. Il doit se limiter à vous accorder un traitement équitable, c’est-à-dire donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction qu’elles soient représentées par un courtier ou non. Il pourra aider un acheteur pour compléter le formulaire d’offre d’achat, mais par exemple il ne pourra pas recommander quel prix offrir, ni négocier en son nom.

Il faut noter que ces deux changements ne s’appliquent pas pour les immeubles résidentiels de cinq logements et plus ainsi que pour les immeubles commerciaux.

Les offres multiples restent secrètes

Il y a actuellement des offres multiples dans plus de 50% des transactions sur le marché. C’est une étape très stressante pour plusieurs acheteurs. Le processus des offres multiples reste secret et cela frustre certains. Plusieurs consommateurs aimeraient vérifier s’il est vrai qu’il y a eu un nombre élevé d’offres, quels ont été les prix offerts et combien d’offres ont été faites sans inspection. Implanter plus de transparence représente toutefois un défi majeur.

« Rappelons que le courtier ne peut pas divulguer d’information confidentielle ou stratégique ni faire usage de ces renseignements au détriment de son client, souligne Me Caroline Champagne. Dévoiler les prix et conditions inscrites aux promesses d’achat reçues irait à l’encontre de ces obligations du courtier. »

Dans son budget d’avril 2022, le gouvernement fédéral rappelle son intention de limiter les hausses des prix en ne permettant plus que les offres soient secrètes. Je prédis que ce ne sera pas mis en place. C’est de compétence provinciale et je doute que des offres publiques limitent les hausses.

La pleine commission toujours permise

Si le courtier du vendeur remplit une offre pour un acheteur qu’il ne représente pas, il aura droit à la pleine commission.

Par exemple, un CCV prévoit 5% de rétribution pour le courtier du vendeur, avec un partage à un courtier de l’acheteur à 2 %. Le courtier du vendeur, qui représente le vendeur et défend ses intérêts, donne le traitement équitable à un acheteur qui n’est pas représenté par un courtier et aura droit au 5% (pleine commission).

Si un courtier acheteur intervient, les deux courtiers doivent collaborer et le courtier du vendeur partagera la commission de 5%.

Prenons la situation inverse. Le courtier de l’acheteur a droit à une commission de 3% selon son CCA. S’il reçoit 2% en vertu du CCV, il recevra de l’acheteur le 1% requis pour qu’il obtienne la commission convenue.

Certains acheteurs croient que plusieurs courtiers vont les guider pour le prix, car ils sont attirés par la pleine commission. C’est faux. Le courtier du vendeur ne doit accorder à cet acheteur qu’un traitement équitable tout en protégeant les informations confidentielles ou stratégiques de son client vendeur. Il y a un écart entre la réalité et les perceptions.

Impacts

Si vous n’avez pas besoin de conseils et si vous êtes en mesure d’établir vous-même le prix que vous voulez offrir, vous pouvez utiliser les services du courtier du vendeur ou un autre courtier, sans signer de CCA. Sinon, vous devrez signer un CCA avec un courtier pour être bien conseillé et représenté.

Lorsqu’un acheteur n’a pas signé de CCA, il devra bien comprendre que les actes que son courtier sera en mesure d’accomplir seront limités.

De plus en plus d’acheteurs vont probablement signer des CCA. Cela va initialement bousculer un peu le marché, mais je prédis que les courtiers et leurs clients vont graduellement s’adapter.

Je vous invite à consulter mes articles précédents.