La part du marché qui est abordable pour les ménages à faible revenu se chiffre à 1% à Vancouver, elle est quasi nulle en Ontario, sauf à London, tandis qu'elle est de 23% à Montréal, 25% à Québec et de 8% à Gatineau. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Le Québec est la seule province qui offre de nombreux logements abordables, pour les moins nantis, dans le secteur privé. Quelle est la différence de loyer entre un logement libre et un logement occupé? La Société canadienne d’hypohèques et de logement (SCHL) a récemment publié deux nouveaux indicateurs très utiles pour mieux comprendre le marché locatif.
Logements abordables pour les moins nantis
Un des deux nouveaux indicateurs mesure la part des logements abordables pour les ménages moins nantis dans le parc de logements. Les moins nantis sont définis comme les locataires dans le 20% des revenus les plus faibles. Pour qu’un logement soit considéré comme abordable, son loyer doit être inférieur à 30% du revenu avant impôt du revenu moyen avant impôt des ménages de ce premier quintile.
Hors Québec, les résultats sont très inquiétants. La part du marché qui est abordable pour les ménages à faible revenu se chiffre à 1% à Vancouver. Elle est quasi nulle en Ontario, sauf à London.
Montréal, avec une proportion de 23%, et Québec avec 25%, sont en bien meilleure position. C’est 8% à Gatineau. Bien que la situation au Québec soit préférable, je lève mon verre sans enthousiasme. Il faut trouver des solutions pour augmenter cette proportion.
Logements nouvellement loués
Le deuxième nouvel indicateur compare le loyer moyen des logements de deux chambres loués dans les 12 derniers mois (avec roulement) à celui des unités occupées depuis plus d’un an (sans roulement).
L’écart est important, car ces provinces limitent les hausses de loyers par le biais de lignes directrices comme Québec le fait avec sa grille de hausse des loyers du TAL. À Toronto et à Vancouver, l’écart est de 500$. À Montréal, l’écart est de 250$ (28%).
Pour les locataires, la restriction des hausses de loyer est une protection contre une augmentation élevée. Mais c’est un élément qui décourage la rénovation et la construction de logements locatifs.
Pour les propriétaires, le changement de locataires est l’occasion d’approcher le loyer au niveau du marché et de rentabiliser toutes réparations et rénovations.
Un certain nombre des logements à louer sont des logements neufs ou des logements anciens rénovés de fond en comble. Cela augmente la moyenne des loyers sans roulement.
Comme il n’y a pas de ligne directrice à Calgary et Edmonton, il n’est pas surprenant que les loyers sans roulement soient proches des loyers avec roulement.
Verre déformé pour le RCLALQ?
Dans son rapport publié le 20 juin, Crise du logement : On s’enfonce encore plus, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) calcule que l'écart entre les loyers moyens (données issues des enquêtes de la SCHL) et les loyers à louer sur Kijiji a atteint 58% à Montréal. On a vu que la SCHL estime cet écart à 28%. C’est énorme comme différence.
Comment expliquer cet écart? Y a-t-il un biais pour aider à mousser leurs revendications? À vous de vous faire votre propre opinion.
Dans une lettre ouverte du 12 juillet, 15 membres du Collectif de recherche et d’action sur l’habitat (CRACH) soutiennent qu’un registre des loyers est un outil indispensable. Ils citent quatre études qui tendent plutôt à discréditer un registre des loyers et la clause G du bail. Certaines de ces études plaident pourtant pour l’inverse, soit la suppression d’un tel type de contrôle de loyer.
Ce n’est pas surprenant. Presque toutes les études concluent que c'est une fausse bonne idée. Dans la pratique, un contrôle trop sévère a entraîné une baisse des rénovations et de l’offre. Il est compréhensible que le contrôle des loyers soit une solution attirante pour plusieurs, car cela limite les hausses de loyers.
Le 28 juin, 14 maires ont proposé de rendre obligatoire le registre de loyers, tel que mis en place par Vivre en Ville. La mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, s’est abstenue de signer, car elle n’a pas été en mesure d’obtenir des données probantes sur l’efficacité d’un registre. Je salue sa rigueur et son courage politique.
Mises en chantier
En 1992, le coût moyen d’un logement représentait 15,6% du salaire moyen. C'était 16,2% en 2002, 19,2% en 2012 et 21,2% en 2022. Cette tendance à la hausse devrait malheureusement continuer.
Considérant que la demande dépasse l’offre, et des hausses importantes des taux d’intérêt et des frais (taxes, assurances, coûts de construction, etc.), les hausses pour un logement à louer seront élevées.
Dans une étude publiée le 3 juillet, l’Institut économique de Montréal (IEDM) explique que même si les nouveaux logements construits sont haut de gamme, cela finit en par profiter à la classe moyenne et aux moins bien nantis de la société par un effet de déplacement, ou effet domino.
Des logements de gamme inférieure sont libérés ailleurs, ce qui rend plusieurs logements disponibles pour des ménages de la classe moyenne; de la même manière, en déménageant, ces derniers libèrent des logements pour les ménages plus modestes, qui voient aussi l’offre dans leur quartier indirectement augmenter.
Cet effet de transmission a été quantifié par une étude réalisée dans 12 grandes métropoles aux États-Unis. Selon celle-ci, la construction de 100 logements haut de gamme est associée à une augmentation à concurrence de 45 unités dans les quartiers dont le revenu moyen est inférieur au revenu médian. Pour les quartiers où le revenu des ménages appartient au dernier quintile, cette augmentation de l’offre s’élève à 17 unités de logement.
Les villes doivent favoriser une densification intelligente. Je suis déçu de voir bloquer des projets qui me semblent exemplaires, que ce soit par la ville ou par un petit groupe de citoyens.
Financement de la SCHL
Presque tous les immeubles de cinq logements ou plus sont financés par le programme APH Select, qui offre des conditions plus favorables s’il y a un certain nombre de logements abordables (moins de 1090$ à Montréal).
APH Select devrait être modifié pour encourager encore plus les logements de moins de 800$ pour les moins nantis. Ou la SCHL pourrait lancer un nouveau programme de financement.
L’objectif de la SCHL est l’abordabilité du logement pour tous. Ce sont les moins nantis qui ont le moins de logements abordables. L'apport de la SCHL est majeur, mais avec la crise, il faut trouver des façons qu’elle joue un plus grand rôle dans la construction de logements.
On ne peut sortir de la crise qu’avec des fonds publics pour des logements hors du marché privé. L’étude de la SCHL démontre que le privé peut contribuer à offrir des logements abordables pour les moins nantis.
Et on peut faire mieux, particulièrement si on accepte que le prix du logement soit avant tout dicté par l’offre et la demande.
J’ai soif d’un plus grand parc locatif pour les moins nantis.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
