Il faut un virage pour améliorer l’offre de logements

Publié le 18/01/2023 à 12:00

Il faut un virage pour améliorer l’offre de logements

Publié le 18/01/2023 à 12:00

Il est beaucoup plus coûteux de construire des logements sociaux que d’offrir des logements privés avec le programme de Supplément au loyer (PSL). (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. 

Les fonds gouvernementaux ne sont pas illimités. C’est en harnachant mieux l’énergie du secteur privé que les trois paliers de gouvernements pourront augmenter encore plus l’offre de logements, et cela pour tous les types d’habitations.

 

Ménages à faible revenu

Voici le ratio des frais de logement relatifs au revenu moyen, en pourcentage, au Canada : 

Ce sont les ménages avec des revenus de 40 800$ ou moins qui en utilisent une plus grande proportion pour se loger. Plusieurs de ces ménages ont besoin d’un soutien gouvernemental, sous la forme d’un logement social ou d’une allocation financière tel que le programme de Supplément au loyer (PSL).

Certaines villes s’attendent à ce que beaucoup plus de logements sociaux soient construits.

« Cependant, construire plus de logements sociaux (...) n’est pas non plus une solution miracle. Les données internationales indiquent que les ménages qui habitent dans ces immeubles sont moins susceptibles de déménager pour obtenir un meilleur emploi », indique Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, dans un article paru le 28 novembre 2022.

Ménages à revenu moyen

Le provincial et le fédéral doivent améliorer constamment l'efficacité de leurs programmes pour inciter encore plus le privé à construire et préserver des logements abordables.

« Les ménages à revenu moyen sont eux aussi confrontés au coût élevé des loyers et de l’accession à la propriété au Canada. Les subventions directes ne conviendraient pas dans leurs cas, car le marché devrait être en mesure de fournir suffisamment de logements à un prix raisonnable », souligne Aled ab Iorwerth.

Segments de marché interconnectés

Les ménages peuvent passer d’un type de logements à un autre. Le manque de logements disponibles à l’achat signifie que davantage de ménages resteront locataires et, par conséquent, que d’autres ménages ne pourront pas quitter leurs logements abordables.

« Pour surmonter les problèmes d’abordabilité, il faut mettre en place diverses politiques gouvernementales et apporter des investissements de différentes sources, privées comme publics. L’ampleur du défi est telle que le secteur privé doit participer: les gouvernements ne peuvent pas y arriver seuls », explique Aled ab Iorwerth.

Programmes attractifs

Subventionnés par Québec, le Mouvement Desjardins, le Fonds de solidarité FTQ et Fondaction vont chacun construire 1000 logements abordables. Selon moi, nul doute que d’autres ententes s’ajouteront.

« C’est effectivement une approche innovante de notre gouvernement. C’est aussi s’entendre avec des partenaires privés, développeurs et propriétaires, ou encore des partenaires institutionnels, pour qu’ils s’engagent à livrer des unités abordables », explique la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau.

« On s’appuie alors sur leur savoir-faire et sur leur rapidité d’exécution. Compte tenu du ralentissement de la construction à cause de la hausse des taux d’intérêt, on pense qu’il y aura de l’intérêt », ajoute-t-elle.   

La Caisse de dépôt et placement du Québec a également déclaré publiquement s'intéresser aux logements abordables.

L’efficacité de la Stratégie nationale sur le logement du fédéral, un plan de plus de 72 G$ sur dix ans, est questionnée sévèrement par la vérificatrice générale.

Je salue la mesure la plus efficace de la SCHL, APH Select, qui offre des conditions de financement très avantageuses pour des immeubles, neufs ou vieux, avec des logements abordables.

 

Suggestions

Il y a trop de vieux logements dans le privé qui sont en mauvaise condition. La grille de calculs du Tribunal administratif du logement pénalise les locateurs qui font des travaux, car le retour sur l’investissement est dérisoire. Bonifier le rendement encouragerait les rénovations et découragerait les rénovictions.

Le PSL permet à des ménages à faible revenu d’habiter dans un logement du marché locatif privé, d’une coopérative d’habitation ou à un organisme à but non lucratif, à un coût de loyer correspondant à 25% de leurs revenus.

Il est beaucoup plus coûteux de construire des logements sociaux que d’offrir des logements privés avec le PSL. La CAQ en a promis 7200 de plus aux dernières élections. Je tenterais d’en offrir encore plus, particulièrement à Montréal et dans des municipalités avec plusieurs logements privés vacants, pour réduire rapidement la liste d’attente d’environ 40 000 ménages.

 

Rôle crucial des villes

« L’approche gouvernementale ne doit pas être mur-à-mur, mais assez souple pour tenir compte des enjeux variables d’un milieu à un autre, afin d’avoir des répercussions réelles sur le terrain, dans toutes les municipalités et régions du Québec », commente Daniel Côté, président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et maire de Gaspé.

« En région, il est souvent peu rentable de construire des logements et il y a moins de promoteurs. C’est pourquoi, depuis un an, les municipalités ont obtenu du gouvernement la possibilité d’appuyer financièrement la construction de logements et ainsi faire leur part pour répondre aux besoins de leur communauté », ajoute-t-il.

Les municipalités auraient avantage à réviser ce qui freine ou retarde la construction: certains aspects de leurs règles de zonage et certains dédales administratifs pour l’obtention d’un permis.

Les trois paliers de gouvernement doivent encourager la construction de manière à ce que l’offre réponde à la demande. Même s’ils ont tous de bonnes intentions, il n’est pas évident pour le gouvernement fédéral, les dix gouvernements provinciaux et les milliers de municipalités d’agir de façon pleinement concertée.

La crise du logement ne se réglera pas rapidement, mais il faut faire un virage. Une crise incite les gouvernements à rejeter le statu quo et à adopter des mesures pour améliorer la situation.

 

Je vous invite à consulter mes articles précédents.

 

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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