Huit ingénieuses solutions pour la ministre de l’Habitation

Publié le 01/03/2023 à 12:02

Huit ingénieuses solutions pour la ministre de l’Habitation

Publié le 01/03/2023 à 12:02

La meilleure avenue à long terme pour tous est que la grande majorité des loyers soient près du prix du marché, ce qui ferait augmenter l'offre. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. La ministre de l’Habitation France-Élaine Duranceau et son adjointe parlementaire, la députée de Labelle Chantale Jeannotte, rencontrent actuellement divers groupes et experts dans le but d’apporter des solutions novatrices aux enjeux du logement locatif.

 

Principe directeurs

Dans quelle direction iront les changements? On verra. Je propose d’appliquer ces principes:

  1. La méthode de fixation du loyer propose en général des hausses moindres que l’inflation pour protéger les locataires contre des hausses trop élevées.
  2. Le Tribunal administratif du logement a comme mandat de protéger les locataires et d’assurer que l’immobilier reste un bon investissement.
  3. Les hausses de loyers en cas de rénovations majeures devraient inciter le propriétaire à bien entretenir ses logements.
  4. Lorsqu’un locataire paie beaucoup moins cher qu’un autre qui a un logement similaire, il est acceptable que cette inéquité soit rectifiée graduellement.
  5. Lorsqu’un locataire quitte, le propriétaire peut remettre le loyer au prix du marché et ainsi assurer la viabilité financière de son immeuble.
  6. Hormis certaines contraintes telles que la fixation des loyers, le gouvernement évite de contrôler ou limiter les lois du marché, influencés par la vigueur de la demande et de l'offre.
  7. Tous les logements additionnels offerts sont bénéfiques. Selon le principe du ruissellement, un ménage qui améliore sa situation et s'offre un meilleur logement, libère un logement qui pourrait être mieux adapté pour un autre ménage à la recherche d’un logis.

 

Cession de bail

L’objectif initial d’une cession de bail était d’éviter qu’un locataire ait à payer un loyer à deux endroits en même temps lorsqu’il quittait un logement. Le nombre de cessions a beaucoup augmenté ces dernières années. Dans certains cas, des locataires vendent leur bail ou échangent leurs logements.

Un propriétaire ne peut refuser une cession de bail que s’il a des motifs sérieux de s’y opposer.

Lorsqu’un locataire désire céder son bail, je recommande que le propriétaire puisse libérer le locataire de toute obligation. Il pourrait ainsi rénover et louer au prix du marché.

 

Entretien et rénovation

Dans plusieurs situations, un propriétaire ne peut rénover lui-même un logement. Ceci protège les travailleurs de la construction. Dans un contexte de pénurie de travailleurs et du peu d’intérêt pour de petits travaux, je propose que les propriétaires puissent faire eux-mêmes des travaux, sauf ceux comportant des risques pour leur sécurité.

 

Augmentations et travaux majeurs

Un propriétaire qui rénove et respecte les règles de fixation de loyer perd de l'argent. Comment peut-on être surpris du déficit d’entretien?

Je propose que les propriétaires puissent récupérer leur investissement sur 15 ans. Et pourquoi pas encourager l’efficience énergétique et le développement durable?

 

Section G

À la signature du bail, le propriétaire doit informer le locataire par écrit à la section G du bail, du loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois. Laissons les parties négocier en se basant plutôt sur les prix du marché.

Je propose d’éliminer la section G. Pour plus d’informations, lisez Cessons de contrôler les loyers.

 

Section F

La section F du bail permet au propriétaire d’un immeuble neuf, pendant une période de cinq ans, de donner à ses locataires une hausse de loyer qui n’est pas assujettie à la grille du Tribunal administratif du logement. Dans les rares cas où le loyer initial a été sous-évalué de façon importante, les hausses au renouvellement peuvent être de 50% ou plus.

Je propose de limiter les hausses annuelles de loyer à 10% et d’augmenter la période de cinq à dix ans.

Pour plus d’informations, lisez La section F du bail, une dure nécessité?

 

Rénovictions

Les rénovations illégales ou abusives doivent cesser. Les deux parties peuvent s’entendre respectueusement. Si le locataire ne reçoit pas de pression indue, qu’il est bien informé de ses droits et que la somme monétaire offerte le satisfait, les deux parties sont gagnantes.

Pour mieux protéger les locataires d’une situation abusive, je propose qu’une somme minimum de trois mois de loyers soit versée ainsi qu’un dédommagement pour le déménagement. C’est un pas dans la bonne direction. D’autres mesures sont peut-être nécessaires.

Pour plus d’information, lisez Éliminer les rénovictions, c’est facile!

 

Airbnb

Les logements annoncés sur Airbnb totalisent entre 2 et 3% du parc immobilier résidentiel dans certains quartiers de Montréal. Selon le site Inside Airbnb, 92% des logements annoncés à Montréal ne détiennent pas de permis. Certains de ceux-ci louent pour une période de 32 jours et plus et n’ont donc pas besoin de permis.

Revenu Québec impose des amendes mais ne parvient pas à faire le ménage.

J’appuie le Comité logement du Plateau Mont-Royal qui, soutenu par neuf autres groupes, a recommandé en 2022  que si la location de courte durée n'était pas interdite, d'obliger Airbnb et les autres sites de location à bloquer ceux qui font de la location de courte durée et qui ne publient pas leur numéro de permis dans leur annonce.

Pour plus d’informations, lisez Pouvez-vous louer légalement avec Airbnb? 

La meilleure avenue à long terme pour tous est que la grande majorité des loyers soient près du prix du marché. L’offre augmenterait. Pour contrôler indirectement les loyers, le meilleur outil est de favoriser l’ajout de logements sociaux, abordables, pour des itinérants, pour des étudiants et pour les ménages plus fortunés. Nul doute que les experts et les lobbys vont faire plusieurs suggestions en ce sens.

Je ne vais me limiter qu’à une seule suggestion: que tous les secteurs zonés pour une unifamiliale seulement dans des villes de 50 000 habitants et plus permettent des immeubles multifamiliaux de trois étages et un demi-sous-sol, avec huit logements ou moins. Densifions nos villes et cessons de gruger nos terres agricoles et nos boisés.

 

Je vous invite à consulter mes articles précédents.

À propos de ce blogue

Étudier, expliquer et proposer. Passionné d'immobilier, fier montréalais, actuaire de formation et courtier immobilier chez KW Urbain, Jean Sasseville vous aide à prendre des décisions plus judicieuses en utilisant des faits. Il n'est pas facile de naviguer dans le marché immobilier et le futur est par définition incertain. Il partage avec vous son interprétation du marché immobilier et des tendances.

Jean Sasseville

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