À quand remonte la dernière correction immobilière?

Publié le 03/08/2022 à 13:00

À quand remonte la dernière correction immobilière?

Publié le 03/08/2022 à 13:00

Le marché de Saint-Lambert est différent de celui de Terrebonne. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. À la suite du krach boursier de 2008, il y a eu une baisse moyenne de 20% des prix des propriétés unifamiliales aux États-Unis. Les prix ont également baissé dans les autres provinces canadiennes. Toutefois, ils ont augmenté au Québec.

Les corrections immobilières se caractérisent par une baisse soutenue des prix sur plusieurs mois.

Ce graphique, publié par Desjardins le 8 février 2022, montre qu’il n’y a pas eu de baisse de prix entre 2001 et 2021 au Québec.

 

 

Le futur est obscur

Mon blogue du 15 juin indiquait que des économistes prédisent une correction entre 10% et 24% au Canada. Pour sa part, Desjardins prévoit une correction de 12% au Québec.

«La correction des prix ne sera pas généralisée au Québec, précise Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins. Les régions qui ont connu les plus fortes surenchères subiront des baisses plus importantes.» 

L’afflux d’acheteurs dans les régions qui entourent l’île de Montréal a entraîné un resserrement sans précédent des conditions du marché. Cette pression a provoqué une hausse encore plus rapide des prix. Les offres multiples et la surenchère ont exacerbé cette tendance (voir le graphique 12).

Avec la remontée des taux d’intérêt et la possibilité d’une correction immobilière, plusieurs personnes choisissent de reporter leur achat. C’est sensé. Mais si vous êtes prêt financièrement, et que vous avez trouvé une propriété qui répond à vos besoins, considérez acheter. Votre investissement sera profitable à long terme, et ce, peu importe le moment de son achat. Tenez compte des récentes conditions du marché dans votre négociation.

 

En surveillant le présent, vous êtes gagnant

L’immobilier, c’est comme un paquebot. Cela prend du temps avant de changer de direction. Certains experts regardent à la loupe les marchés et sont en mesure de vous avertir quand le marché commencera à changer de direction.

Les économistes se servent des données macroéconomiques (produit national brut, chômage, inflation, taux d’intérêt) ainsi que de plusieurs données du marché immobilier.

Les courtiers immobiliers ont accès aux statistiques sous Centris. Ils peuvent entre autres suivre pour leur secteur le nombre de ventes, les délais de vente, l’évolution des prix et le nombre de baisses de prix des propriétés en vente. Ainsi, ils peuvent examiner les ventes et le nombre de surenchères. 

Alors que les médias vous présentent des moyennes régionales, provinciales ou canadiennes, le courtier surveille les données pour ses micromarchés. 

Le marché de Saint-Lambert est différent de celui de Terrebonne. Les condos pour les premiers acheteurs sont en général moins affectés que les condos de luxe. Les marchés de l’unifamiliale, du condo et des immeubles à revenus se comportent différemment.

 

Apprenez du passé

Le passé n’est pas nécessairement garant du futur, mais il peut nous enseigner comment l’immobilier se comporte généralement.

À la suite du krach boursier de 1987, il y a eu une récession au Canada de 1990 à 1992. Le chômage à Montréal a atteint 16,7% en décembre 1992. Considérant l’ampleur de cette récession immobilière, la correction totale de 5% en 1994-1996 n’a pas été si sévère.

 

(Source: JLR)

 

Je retiens qu’en général, les cycles immobiliers sont longs. Les baisses sont rares et faibles.

Le Canada a connu douze récessions depuis 1929. Les plus sévères ont été en:

1. 2008-2009 à la suite de la crise des subprimes

2. 1990-1992 à la suite de la bulle technologique

3. 1981-1982 lorsque notre économie subissait des chômages et des taux d’intérêt élevés

4. 1953-1954 à la suite de la période inflationniste après la guerre de Corée

5. 1937-1938 à la suite d’un fort ralentissement lorsque la production industrielle américaine a chuté de 30%

6. 1929-1933 lors de la Grande Dépression qui a été accompagnée d’une forte déflation et d’une explosion du chômage.

Il n’est pas facile de trouver des données fiables avant 1985. La seule correction que j’ai trouvée est celle de 1994-1996. Le moins que l’on puisse dire est, qu’en général, les prix de l’immobilier au Québec résistent bien aux récessions.

 

Marché baissier à court terme et haussier à long terme

«Les prix élevés et l’augmentation des taux hypothécaires ont grandement réduit l’abordabilité, souligne Hélène Bégin. Le marché immobilier résidentiel a par conséquent changé de cap depuis le printemps. Le nombre d’acheteurs potentiels a considérablement diminué et l’inventaire de propriétés à vendre a commencé à remonter. Le marché de la revente est rapidement passé d’une situation de pénurie à un retour vers l’équilibre. Le prix moyen a même amorcé une baisse qui devrait s’intensifier au cours des prochains mois.»

Les taux d’intérêt vont probablement commencer à baisser d’ici 2024. Il y aura, pour les prochaines décennies, une pénurie d’offres d’immeubles. Ces données historiques me permettent de prédire avec confiance que cette décennie va être globalement haussière.

Si vous aimez vivre l’excitation de hausses et de baisses rapides, investissez à la bourse. L’immobilier sera pour vous ennuyeux. Les prix fluctuent moins et il y a rarement des baisses. 

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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